Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Veräußerungsverlust verrechenbar?

| 19.03.2010 22:34 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe in 2007 vier Objekte (2 EFH, 2 ETW) von einem Verkäufer zu einem Gesamtpreis erworben. Der Gesamtpreis ist nicht auf die einzelnen Objekte aufgeteilt.

Evtl. werde ich nun alle vier Objekte wieder in einem notariellen Kaufvertrag veräußern. Es ist jedoch wohl so, dass ich in der heutigen Zeit die Objekte nicht zum damaligen Kaufpreis plus den sonstigen Anschaffungskosten veräußern kann. Es wird sich wohl ein Verlust in sechsstelliger Höhe ergeben.

Kann ich diesen Verlust mit meinen sonstigen Einkünften, insbesondere aus nichtselbständiger Arbeit verrechnen?

Wie würde die Sache aussehen, wenn ich nicht alle vier Objekte veräußere sondern die Objekte einzeln?
Für die Einkommensteuererklärung Anlage V wurde ein zinslich willkürlicher Betrag bei den Objekten genommen für die entsprechende Abschreibung, der nicht vom Finanzamt korrigiert wurde.

Für eine Information wäre ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Hier kommen zwei EInkunftsarten in Betracht, privates Veräußerungsgeschäft nach
§ 22 Nr. 2 EStG iVm. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG oder gewerblicher Grundstückshandel.

Dabei sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften im Zusammenhand mit Immobilen zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre vergangen sind und Sie die Wohnungen nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Für Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gilt jedoch nach § 23 Abs 3 S. 8 EStG , dass sie nicht mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten, sondern lediglich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden können.

Beim Erwerb und Verkauf von mehr als drei Grundstücken innerhalb von 10 Jahren kommt auch die Qualifizierung des Vorgangs als sogenannter „gewerblicher Grundstückshandel“, § 15 EStG in Betracht. Dabei wird bei der Ermittlung des Gewinns keine Abschreibung bei den Objekten berücksichtigt, die Immobilien werden dabei als Umlaufvermögen, also quasi als Handelsware betrachtet und nicht als Investition zu Vermietung, so dass hier möglicherweise die Steuererklärungen hinsichtlich der Vermietung nachträglich geändert werden.

Bei Verlusten aus gewerblichen Einkünften ist zwar grundsätzlich eine Verrechnung mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten möglich, Das Finanzamt wird jedoch auch hierbei prüfen, ob Sie insgesamt eine Gewinnerzielungsabsicht haben.

Ob dies hier vorliegt, ist auf Grund der knappen Sachverhaltsschilderung hier nicht zu erkennen. Die Abgrenzung erfordert eine umfassendere Prüfung der Sachlage, da die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung eine ganz Fülle von Merkmalen entwickelt haben. Ich empfehle Ihnen daher, dies vor Einleitung von Verkaufsverhandlungen von einem Steuerberater oder Anwalt prüfen zu lassen.
Sofern diese Verluste im selben VZ nicht ausgeglichen werden können, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, die Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften vor- bzw. zurückzutragen, dh. Sie können die Verluste mit Veräußerungsgewinnen aus anderen VZ verrechnen. Hierfür ist aber ein gesondertes Feststellungsverfahren notwendig.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in Ihrer Angelegenheit einen ersten Überblick verschaffen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Bewertung des Fragestellers 18.08.2010 | 09:21

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?