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Veräußerungsgewinn bei nur teilgewerblicher Nutzung

05.05.2009 06:17 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Schweizer


Ein Ehepaar kauft 2001 ein Haus in Berlin, das in eine Wohnung im OG und DG sowie ein Büro im EG aufgeteilt ist. Die Nutzfläche des EG macht etwa 33% der gesamten Nutzfläche des Gebäudes aus. Im notariellen Kaufvertrag wird der Ehemann mit 70%, die Ehefrau mit 30% eingetragen, eine weitergehende Abgrenzung wird nicht vorgenommen.

Das Haus wird im zu Wohnzwecken genutzten Bereich massiv umgebaut (Sanierung), wobei Kosten in Höhe von € 70.000 entstehen. Die Umbauten betreffen nicht das EG.

Die Ehefrau nutzt das EG als Praxis bis 2004 und bezieht es als betriebliches Anlagevermögen in die seuerlich Veranlagung ein. Im Jahr 2004 zieht das Ehepaar mit der Familie in ein anderes Bundesland um. Dort werden im Jahr 2005 neue Praxis-Räumlichkeiten bezogen.

Die Immobilie in Berlin wird 2004 verkauft, wobei ein um 72.000 EUR höherer Verkaufspreis als beim Kauf 2004 erzielt wird.

Muss der gesamte Gewinn aus dem Verkauf als Spekulationsgewinn versteuert werden?

Muss der anteilige Gewinn aus dem Verkauf im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit der Ehefrau als Veräußerungsgewinn berücksichtigt werden? Oder fällt kein Gewinn an, da die wertsteigernden Umbauten nur den zu Wohnzwecken genutzten Teil des Gebäudes betrafen, nicht aber die Praxis?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer gemachten Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Nein, der gesamte Gewinn aus dem Verkauf muss NICHT als privates Veräußerungsgeschäft (Spekulationsgewinn) versteuert werden, denn ausgenommen von der Besteuerung sind Wirtschaftsgüter, die zu EIGENEN Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Deshalb muss nur der anteilige Gewinn aus dem Verkauf des EG als Veräußerungsgewinn versteuert werden und zwar im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit der Ehefrau (§ 23 Abs. 2 EStG).

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die wertsteigernden Umbauten nur den zu Wohnzwecken genutzten Teil des Gebäudes betrafen, da der Verkaufspreis der Immobilie grundsätzlich als einheitliche Größe festgelegt wird.
Eine andere Beurteilung könnte sich jedoch dann ergeben, wenn in dem notariellen Kaufvertrag der Verkaufspreis im Einzelnen in einen EG-, OG- und DG-Anteil gesplittet worden ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache vorerst weiterhelfen konnte.

Mit besten Grüßen

Reinhard Schweizer
Rechtsanwalt, Dipl.-Finanzwirt

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