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Veräußerungsgewinn / Immobilie

18.01.2009 16:48 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Folgender Sachverhalt:
Ich habe eine Immobile mit einem entsprechenden Kredit günstig erworben welche beim Kauf mit einem bestehenden Kredit zusammengeführt wurde und gemeinsam als Grundschuld eingetragen wurde. Aus wirtschaftlichen Gründen habe ich die Immobilie nach 6 Jahren in Höhe der eingetragen Grundschuld verkauft.
Das Finanzamt ist der Meinung, dass hierbei nur der Kaufpreis zählt und die Spanne zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis mit ca. 30% zu versteuern sei, obwohl ich keinen Gewinn beim Verkauf erzielt habe weil der Verkaufspreis zur Löschung der Grundschuld gedient hat.
Hinweis: Ich hätte die Immobilie nicht ohne Zusammenlegung der Kredite kaufen können.

Meine Frage:
Gibt es rechtliche Grundlagen, dass das Finanzamt die Zusammenlegung der Kredite aus wirtschaftlichen Gründen beim Kauf der Immobilie als Berechnungsgrundlage nehmen muss, oder gibt es eine andere rechtliche Möglichkeit die einseitige Betrachtungslage des Finanzamtes aufzuheben?


Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gemachten Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zur Sicherheit, Ihre Ausführungen auch richtig verstanden zu haben, möchte ich zunächst kurz zusammenfassen, dass Sie offenbar eine Immobilie erworben, hierzu einen bestimmten Kaufpreis bezahlt, diesen vollständig finanziert, den Kredit hierfür jedoch mit einem bereits bestehenden weiteren Darlehen zusammengeführt und das Grundstück in Höhe der gesamten (über den reinen Kaufpreis für die Immobilie hinausgehenden) Verbindlichkeiten mit einem Grundpfandrecht belastet haben. Der Veräußerungserlös für die Immobilie belief sich dann später aber auf den Betrag der eingetragenen Grundschulden.

Hierzu ist auszuführen, dass grundsätzlich alle Aufwendungen zu den Erwerbskosten der Immobilie zählen, soweit diese in unmittelbarem Zusammenhang mit der Anschaffung und der Inbetriebnahme/Nutzbarmachung dieser anfallen. Hierzu gehört insbesondere der Kaufpreis sowie die Erwerbsnebenkosten, wie z. B. Notarkosten und die Grunderwerbsteuer.

Kosten für die Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung einer Finanzierung zählen jedoch grds. nicht dazu. Insbesondere fehlt es in dem hier vorliegenden Fall auch bereits an einer wirtschaftlichen Verknüpfung zwischen Kredit und Grundpfandrecht auf der einen Seite sowie der Immobilie auf der anderen Seite, insoweit der Kredit (nach Zusammenlegung) den eigentlichen Kaufpreis übersteigt. Denn der vormals bereits bestehende Kreditbetrag hat schließlich in wirtschaftlicher Hinsicht nichts mit dem Erwerb der Immobilie zu tun. Das Kreditinstitut hat die Zusammenlegung der Kredite und die zusätzliche Absicherung des ursprünglichen Darlehens durch die neue Grundschuld aus eigenen Interessen vorgenommen.

Daher ergibt sich die Ermittlung des Veräußerungsgewinns/-verlustes aus der Gegenüberstellung der Erwerbskosten (ggf. unter Berücksichtigung von vorgenommenen steuerrechtlich zulässigen Abschreibungen, wie etwa im Falle von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) und dem Veräußerungspreis, abzüglich etwaiger Veräußerungskosten.
Nicht dazu zählt jedoch - also auch nach meiner Auffassung - der Anteil der Finanzierung, der auf den bereits vor dem Erwerb der Immoblie bestehenden Kredit entfällt. Wie gesagt, die Zusammenlegung der Kredite und die Bestellung der über den Kaufpreis hinausgehenden Grundpfandrechte erfolgte aus rein finanzierungstechnischen Erwägungen der Bank, aber nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie.

Ich teile daher - auf Grundlage der bis dato hier gegebenen Informationen - grds. die Auffassung des Finanzamtes.

Ich hoffe, Ihnen hiermit (dennoch) weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

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