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Veränderungssperre


18.03.2005 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Wir haben ein bebautes Grundstück erworben welches im Flächennutzungsplan mit Mi ausgewiesen ist. Über diesem Grundstück ist eine Wohnbebauung (Ein- und Mehrfamilienhäuser), unterhalb Bebauung mit Mehrfamilienhäusern. Rechts grenzt unser Grundstück an ein Gewerbegebiet an. Im Juni 2004 haben wir der Gemeinde mitgeteilt das Grundstück zu erwerben und gefragt ob unserem Vorhaben Wohnen/Arbeiten ca. 50/50 etwas entgegensteht. Die Gemeinde sagte es passt soweit alles. Im August 2004 wurde eine Veränderungssperre über unser und das Gebiet oberhalb von uns verhängt um einen Bebauungsplan für ein komplett bebautes Gebiet zu erstellen. Der Bürgermeister möchte mit allen Mitteln unser Vorhaben blockieren. Fassandenveränderung eines Baukörpers (andere Fensteröffnungen), Umnutzung von zwei bisher gewerblich genutzten Einheiten in Wohnungen und Teilabbruch einer Montagehalle. Die Begründung ist, dass im rechten Teil unseres Grundstückes eine Wohnbebauung ausgeschlossen werden soll. Es wird begründet dass der Investor des Gewerbegebietes(vorhandener Bebauungsplan!) rechts von uns daraus einen Anspruch erheben könnte später auch Wohngebäude zu errichten. Dies will der Bürgermeister auf alle Fälle verhindern.(persönlicher Streit seit Jahren mit dem Investor!) Die Wohnhäuser unter uns liegen aber auch genau am Gewerbegebiet an. Der Bürgermeister schlägt nun vor, den rechten Teil unseres Grundstückes in ein Gewerbegebiet umzuwandeln. Dann erhalten wir die Genehmigung für unser Vorhaben. Ansonsten bleibt die Veränderungssperre solange wie er mit allen MItteln dies verhindern kann. Das Landratsamt ist auf unserer Seite kann aber nichts unternehmen. In der Gemeinde hat diese Partei die Mehrheit und diese laufen immer! konform mit dem Bürgermeister. Kommunikation ist ausgeschlossen.
Wenn wir dem zustimmen haben wir einen erheblichen Wertverlust hinzunehmen. (ca. 1000qm Mischgebiet werden Gewerbegebiet. Man bedenke überall ist Wohnbebauung!) Bisher wurde auch erfolgreich verhindert dem Gemeinderat unser Vorhaben vorzustellen.
Wie lange kann der Bürgermeister unser Vorhaben welches ohne Veränderungssperre genehmigt werden müßte rauszögern.
Wirtschaftlich können wir nicht 2 Jahre warten. Das weiss der Bürgermeister auch.Kann über die Gemeinde hinweg eine Genehmigung erhalten werden?
Was kann mann tun? Gibt es Referenzfälle?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Die gesetzlichen Regelungen zur Veränderungssperre finden sich im Baugesetzbuch (BauGB). Entscheiden sind die §§ 14 ff.

Im Internet können Sie das Gesetz hier einsehen:

http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bbaug/BJNR003410960BJNG000603301.html

Die Veränderungssperre ist eine kommunale Satzung, die ordnungsgemäß beschlossen und bekannt gemacht werden muss. Ist dem nicht der Fall, wäre die Veränderungssperre fehlerhaft.

Ich bin nicht sicher, ob Sie schon einen Bauantrag gestellt haben. Wenn nein, dürfte z. Zt. keine direkte (juristische) Betroffenheit vorliegen.

Wenn doch, müsste dieser beschieden werden, hiergegen wäre der Widerspruch das richtige Mittel.

Gem. § 14 II kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre gemacht werden, wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Dies könnte hier vorliegen! Die Baugenehmigungsbehörde müsste dann versuchen, mit der Gemeinde Einvernehmen zu erzielen.

Sollte Ihre Bauvorhaben schon genehmigt gewesen sein oder von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat, gilt § 14 III BauGB. Danach gilt hierfür die Veränderungssperre nicht.

Die Gültigkeit von 2 Jahren gem. § 17 BauGB kennen Sie offensichtlich schon.

Eine weitergehende Auskunft kann ohne weitere Informationen und in diesem Medium nicht erfolgen. Ich rate Ihnen daher, sich unter Vorlage aller Unterlagen von einem Kollegen vor Ort in einem persönlichen Gespräch weiter beraten zu lassen


Ich hoffe, Ihre Frage trotzdem zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2005 | 08:22

Über alle § sind wir sehr gut informiert. Uns interresiert ob eine Genehmigung auch innerhalb der Veränderungsperre erzwungen werden kann wenn das Vorhaben ansonsten im Flächennutzungsplan genehmigungsfähig wäre? Wie beschrieben ist die Gemeinde nicht zur Zusammenarbeit bereit! Kann die Gemeinde aus unserem Mischgebiet einfach ein Gewerbegbiet im neuen Bebauungsplan machen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2005 | 09:09

Gem. § 14 KANN eine Ausnahme gemacht werden. Diese Formulierung setzt die Ausübung von Ermessen voraus. Dieses muss die Behörde ausüben. d es sich um eine Kann-Vorschrift handelt, ist die gerichtliche Überprüfung jedoch nur reduziert möglich.

Grundsätzlich bewirkt die Veränderungssperre, dass Bauvorhaben nicht durchgeführt und genehmigt werden. Dies gilt gerade auch für Vorhaben, die sonst genehmigungsfähig wären.

Die Änderung des Bebauuungsplanes ist grundsätzlich möglich, für den konkreten Fall kann hier - auch im Rahmen einer Nachfrage - jedoch keine konkrete Auskunft erteilt werden.

Sollten Sie noch keinen Bauantrag gestellt haben, so könnten Sie diesen nun stellen. Weisen Sie auf die Ausnahmemöglichkeit ausdrücklich hin. Nur der darauf ergehende Bescheid ist rechtsmittelfähig. Wenden Sie sich damit zur Durchführung des Verwaltungsverfahrens an einen Kollegen vor Ort.

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