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24.09.2005 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Vertrag:

1. A verpflichtet sich gegenüber D, E, F und G bis zum 01.9.2020 eine Nutzung der Grunstücke-Nr. 78 und 89 als Einzelhandelsgeschäft mit mehr als 15 Parkplätzen zu unterlassen.
2. D, E, F und G zahlen an A für die Verpflichtung nach Nr. 1 für 15 Jahre (erstmals am 1.9.2005) jährlich am 1.9. Xxxx(jährlich gleichbleibend hoher Betrag) Euro
3. A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen zu lassen und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.
4. Die Vereinbarung wird mit Unterzeichnung wirksam und endet am 1.9.2020

Entwicklung Sachstand:

a. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird am 20.08.2005 jeweils gesondert für D, E, F und G (es werden also 4 Grunddienstbarkeiten, die inhaltlich gleich sind, die Grunddienstbarkeiten erhalten die gleiche Rangstelle im Grundbuch) eingetragen.

b. D, E, F und G zahlen am 1.9.2005 die erste Rate an A

c. Am 15.09.2005 entschließt sich A einen Teil des Grundstücks Nr. 78 an J zu verkaufen (die Dienstbarkeit hindert ja den Verkauf selbst nicht).


Fragen: sind folgende Aussagen korrekt?

1. D, E, F und G haften als Gesamtschuldner (§ 427 BGB)?

2. Wenn einer der Gesamtschuldner stirbt (§ 1061 BGB) erlischt ja die beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die für den jeweiligen Gesamtschuldner eingetragen ist? Die Erben des verstorbenen Gesamtschuldners können von A, der sich im Vertrag ja auch schuldrechtlich verpflichtet hat, aber weiterhin die Nutzungsunterlassung verlangen, da die rein schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Vertrag (siehe Ziffer 1 aus dem Vertrag) anders als die beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die mit dem Tod des Berechtigten endet (§ 1061 BGB), ja nicht untergeht oder?
Muß A den Erben des Verstorbenen Gesamtschuldners dann eine neue inhaltsgleiche beschränkt persönliche Dienstbarkeit bestellen?

3. Wenn A verkaufen will, sollte er dem Käufer vertraglich auferlegen, beim Tod eines Gesamtschuldners (D, E, F oder G) für dessen Rechtsnachfolger eine inhaltsgleiche beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu bestellen oder ? Dies sollte durch eine Vormerkung im Grundbuch dinglich gesichert werden. Ansonsten könnten die Erben (wer nehmen mal an , dass F stirbt) ja des verstorbenen F ja keine Rechte mehr aus dem Vertrag herleiten oder??

Hinweis: der Vertrag enthält folgende salvatorische Klausel:

Falls einzelne Bestimmunen dieses Vertrags nicht wirksam oder lückenhaft sein sollten, bleiben alle übrigen Bestimmungen in Kraft. Die Vertragsparteien verpflichten sich für diesen Fall , an der Schaffung einer Bestimmung mitzuwirken, welche den ursprünglichen Zweck der unwirksamen beziehungsweise lückenhaften Bestimmung in wirksamer Weise verwirklicht.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre erneute Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung des Sachstandes wie folgt beantworte:

zu 1.:
Da es sich bei der gemeinschaftlichen Zahlungsverpflichtung von D, E, F, und G um eine „teilbare Leistung“ handelt und diese „durch Vertrag“ vereinbart wurde, liegt hier eine Gesamtschuld gemäß § 427 BGB vor.

zu 2.:
Die Bezeichnung der aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten Berechtigten D, E, F, und G als „Gesamtschuldner“ ist in diesem Zusammenhang allerdings doppelt unzutreffend, da diese insoweit eine Bruchteilsgemeinschaft bilden und keine Gesamthandsgemeinschaft. Dies nur am Rande.

In der Tat erlöscht die im Grundbuch zu Gunsten des jeweiligen Berechtigten eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dessen Tod gemäß § 1061 i.V.m. § 1090 Abs. 2 BGB.

Demzufolge werden die Erben des verstorbenen Berechtigten – wie Sie richtig vermuten – nur auf der schuldrechtlichen Ebene aus dem Grundgeschäft (Ziff. 1 des Vertrages) von A die Nutzungsunterlassung verlangen können.
Insoweit bestehen dann bei Nichtbeachtung ggf. Schadensersatzansprüche.

Das ändert aber natürlich nichts daran, dass A weiterhin gegenüber den anderen Berechtigten dinglich verpflichtet bleibt, so dass sich die nicht gesicherte Rechtsposition der Erben erst dann faktisch auswirkt, wenn alle Nachbarn verstorben sind.
Dann nämlich besteht für keinen mehr ein durchsetzbarer Unterlassungsanspruch, sondern nur Schadensersatzansprüche.

Es wäre also im Interesse der Rechtsnachfolger von D, E, F, und G gewesen, lieber eine Grunddienstbarkeit einzutragen, da diese anders als die beschränkte persönliche Dienstbarkeit übertragbar und vererblich ist.

Aktuell möglich wäre allerdings noch, dass sich A verpflichtet, den jeweiligen Erben der Berechtigten eine neue beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen, die dann aus deren Sicht sinnvollerweise durch Vormerkung zu sichern wäre.

Zum Abschluss eines solchen Vertags(zusatzes) ist A aber freilich nicht verpflichtet. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit.

zu 3.:
Ebensowenig muss A dem Käufer – J – des Grundstücksteils eine entsprechende Pflicht gegenüber den Rechtsnachfolgern z.B. des F auferlegen.

Ziff. 3 des Vertrages besagt in seinem zweiten Halbsatz ja nur, dass A gegenüber seinen Rechtsnachfolgern verpflichtet ist, ihnen die Nutzungsbeschränkung aufzuerlegen.

Allerdings ist dieser Teil der Ziff. 3 des Vertrages m.E. überdies unwirksam, wie Sie bitte meiner Antwort auf Ihre Frage vom 20.09.2005 entnehmen (Stichwort: „Vertrag zu Lasten Dritter“).

Tipp (obwohl dies nicht Gegenstand Ihrer Frage ist):
Bedenken Sie auch, dass bei Verkauf nur eines Teils des Grundstücks Nr. 78 zuvor eine (formfreie) Teilungserklärung des A sowie die Eintragung der Teilung in das Grundbuch erforderlich ist, zudem müssen noch öffentlich-rechtliche Genehmigungen eingeholt werden.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft (erneut) weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2005 | 17:58

Sehr geehrter Hr. Rechtsanwalt,

dazu 2 Nachfragen:

1: zu Ziffern 3 des Vertrags, der wahrscheinlich sowieso unwirksam ist:
Ziff. 3 des Vertrages besagt in seinem zweiten Halbsatz ja nur, dass A gegenüber seinen Rechtsnachfolgern verpflichtet ist, ihnen die Nutzungsbeschränkung aufzuerlegen.

Ist mit Rechtsnachfolge nicht sowohl Gesamtrechtsnachfolge (z.B. Erbe) als auch Einzelrechtsnachfolge (Verkauf) gemeint? Der Käufer, an den A verkaufen will wird dann somit nicht Einzelrechtsnachfolger??


2: A hat die Absicht den Käufer J vertraglich zu verpflichten, den Erben D, E, F und G (sofern einer oder mehrere sterben) eine neue inhaltsgleiche beschränkt persönliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Dies soll durch Vormerkung gesichtert werden. A tut das - aus Gründen der Fairnes -, obwohl er dazu - wie sie oben schreiben - vertraglich nicht verpflichtet ist. Das kann er ja wohl (aus Gründen der Fairnes) tun oder?

3. Wenn A an J verkauft ohne ihm die zuvor beschriebene Verpflichtung aufzuerlegen und D, E, F und G sterben erlischt ja die beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Wem gegenüber können die Erben von D, E,F und G dann Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn J die Nutzungsbeschränkung, an die J ja nicht gebunden wurde, dann nicht mehr beachtet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2005 | 19:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

an sich stellen Sie hier vier (nicht zwei) neue Fragen und keine Nachfragen im eigentlichen Sinne (zum inhaltlichen Verständnis der Antwort). Sie müssten also nach unseren Bedingungen (siehe „Hilfe“-Menü oben rechts) eigentlich eine neue Anfrage über dieses Portal stellen.

Ich mache hier wegen Ihres regen Interesses an unserem Online-Dienst eine Ausnahme und gebe Ihnen in der deshalb gebotenen Kürze folgende Auskunft:

zu 1.:
a. Nach §§ 133, 157 BGB kommt es nicht auf die rechtliche Bedeutung der gewählten Begriffe, sondern auf den Parteiwillen unter Beachtung der Verkehrssitte an.
b. Ein Grundstückskäufer kann niemals Gesamtrechtsnachfolger des Verkäufers werden.

zu 2.:
Ja.

zu 3.:
Die Erben können Schadensersatzansprüche nur gegenüber A geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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