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Vater verstorben, Vermieter verweigert die Wohnungsschlüsselherausgabe

| 21.02.2014 14:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Boris Barzantny


Zusammenfassung: Erbrechtliche Fragestellung im Hinblick auf das Recht als vermeintlicher Erbe vom Vermieter zu Verlangen das Betreten der Wohnung des Erblassers zu verlangen.

Der Vater von meinem Bekannten ist am 01.02. verstorben (kein Kontakt seit 10 Jahren). Da mein Bekannter und sein Bruder die einzigen Erben sind wollten sie den Nachlass regeln. Der Vermieter ( wohnt in einer anderen Stadt und ist seit Januar 2014 erst der neue Vermieter) weigert sich die Wohnungsschlüssel herauszugeben und ein anderer Schlüssel existiert nicht.Er beruft sich auf sein Mietpfandrecht da ja noch die Nebenkosten vom letzten Jahr ausstehen und er das Recht hat die Schlüssel zu behalten. Der Vater wusste nichts vom Vermieterwechsel da er seit Anfang 2014 im Krankenhaus lag. Desweiteren haben die Erben ihm auch telefonisch mitgeteilt, das sie das Erbe ausschlagen werden. Dies ist aber noch nicht erfolgt da sie nicht in die Wohnung können um den Nachlass zu sichten. Der Vermieter verlangt nun, er würde die Schlüssel erst herausgeben wenn das Erbe schriftlich angenommen wird und im Vorfeld ihm eine E-Mail geschickt wird welche Unterlagen konkret aus der Wohnung benötigt werden. Er möchte vermeiden, das Wertgegenstände mitgenommen werden und er nur Müll vorfindet wenn die Erbberechtigten das Erbe ausschlagen. Ich habe folgende Fragen:
- kann ein Schlüsseldienst den Erbberechtigten Kindern den Zugang zur Wohnung ermöglichen?
-darf der Vermieter den Schlüssel als Pfand behalten?
-wenn die Erbberechtigten die Wohnung Ende Februar kündigen dürfen sie noch in die Wohnung, da die gesetzliche Frist wegen dem Erbe erst nach 6 Wochen ausläuft?
Vielen Dank

Einsatz editiert am 21.02.2014 14:38:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass Ihrem Bekannten auf jeden Fall zu empfehlen ist, sich, wenn möglich kurzfristig, mit einem Fachanwalt für Erbrecht in Verbindung zu setzen. Dies insbesondere, da auch die Ausschlagung der Erbschaft an bestimmte einzuhaltende Formvorschriften gebunden ist und an dieser Stelle mangels konkreterer Angaben zu Art und Umfang der zugrundeliegenden Erbschaft eine entsprechende Beratung nicht erbracht werden kann.

Nun zu den Fragen:

Durch das Ableben des Vaters Ihres Bekannten bzw. dessen Bruder wären letztere grundsätzlich kraft Gesetzes in die Position des Erben eingerückt, ohne dass dies einer weiteren Disposition unterliegen würde. Dies stellt § 1942 BGB klar, in dem ausgeführt wird, dass die Erbschaft auf den berufenen Erben unbeschadet des Rechts übergeht sie auszuschlagen.

In Bezug auf das hiesige Mietverhältnis bedeutet dies, dass Ihr Bekannter und dessen Bruder automatisch Mieter geworden sind (bis ggf. die Erbschaft ausgeschlagen wird).

Folglich bestünde hier dem Grunde nach ein Anspruch die entsprechenden Mieterrechte auch auszuüben zu dürfen, also die Wohnung u.a. auch zu Betreten.

Der Vermieter hat also grundsätzlich kein Recht, diese Pflicht zu vereiteln, was er auch damit bewirkt, dass er die Schlüssel für die Wohnung nicht aushändigt.

Allerdings stellen sich hier zwangsläufig weitere rechtliche wie tatsächliche Fragestellungen, die m.E. allein anhand der gegebenen Informationen nur schwer eindeutig zu beantworten sind.

So ist einerseits unklar, ob der Vater hier gerade aufgrund des Umstandes, dass seit Jahren kein Kontakt zu den Abkömmlingen besteht ggf. ein Testament hinterlassen hat, nach dem die Söhne überhaupt nicht zu Erben berufen sind, sondern eine Dritte Person.

Bezogen auf Ihre erste Frage und mangels Vorliegen eines Nachweises für die tatsächliche Erbenstellung (ggf. d. Erbschein), dürfte zweifelhaft sein, ob ein beauftragter Schlüsseldienst sich überhaupt dazu bereit erklären würde, die Wohnung zu öffnen.

In dem Fall, dass tatsächlich keine Erbenstelllung begründet worden ist, könnte dies dann sogar strafrechtlich relevant sein.

Hinsichtlich der Frage nach dem "Pfandrecht des Vermieters am Schlüssel" gilt grundsätzlich das gleiche. Auch der Vermieter wäre m.E. dazu berechtigt von den vermeintlichen Erben einen Nachweis darüber zu verlangen, dass diese auch tatsächlich berechtigt sind. Insoweit ist das Verhalten des Vermieters auch an sich nachvollziehbar, da er im Übrigen befürchten muss, dass anderenfalls sein Vermieterpfandrecht vereitelt würde. Im Übrigen läuft er Gefahr, an ggf. unberechtigte Personen Sachen herauszugeben.

In Anbetracht der Problematik, dass Ihr Bekannter und sein Bruder nur eine begrenzte Zeit haben, um die Ausschlagung der Erbschaft zu erklären, bestünde ggf. die Möglichkeit diese zunächst anzunehmen und im Falle tatsächlicher Überschuldung des Nachlasses die Annahme nachträglich anzufechten. Auch hier wäre jedoch genau abzuklären, wie und in welchem Umfang etwaige Anfechtungsgrund gegeben sein könnte.

Ggf. wäre auch anzudenken, dass Nachlassgericht von der bestehenden Situation in Kenntnis zu setzen und anzuregen für eine Sicherung des Nachlasses zu sorgen (§ 1960 BGB), was unter Umständen auch die Prüfung und Sichtung vorhandener Gegenstände umfassen kann, mithin auch geeignet sein könnte um einer drohenden Entfernung von Gegenständen durch den Vermieter vorzubeugen.

Ihre letzte Frage beantworte ich dahingehend, dass nach der Beendigung eines Mietverhältnisses der vorherige Mieter grundsätzlich keinen Anspruch mehr darauf hat, die Wohnung zu betreten. Die Ausschlagungsfrist hinsichtlich der Erbschaft hat hiermit im Übrigen nichts zu tun. Der Erbe muss das Mietverhältnis jedoch innerhalb einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Ableben mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, damit das Mietverhältnis nicht mit ihm fortgesetzt wird.

Abschließend erlaube ich mir nochmals darauf hinzuweisen, dass ich die persönliche Vorsprache Ihres Bekannten bei einem fachkundigen Rechtsanwalt aufgrund der Kompliziertheit der Angelegenheit für unabdingbar erachte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2014 | 19:47

Vielen Dank für die Hilfe.
Der Vater lebte von Sozialhilfe hat aber laut Kontoauszug wenige Tausend Euro gespart. Um weiter mögliche Kosten auszuschließen ist es notwendig die Wohnung zu betreten. Er dann kann entschieden werden ob es sich lohnt das Erbe anzunehmen. Ein Testament des Verstorbenen besteht nicht. Die beiden Söhne sind laut Bescheinigung des Ordnungsamtes die einzigen Erbberechtigten. Müssen jetzt die Söhne vom Nachlassgericht einen Erbberechtigungsschein beantragen um den Schlüssel zu bekommen oder den Schlüsseldienst beantragen zu können? Und was benötigen sie dafür?
So wie ich das verstanden haben muss das Betreten der Wohnung inkl. Sichtung und Sortierung der Unterlagen und des Nachlasses bis zum 28.02.14 geschehen sein, da bis dann die Kündigung der Wohnung geschehen sein muss und ab dem 01. März ein Betreten der Wohnung nicht mehr erlaubt ist. Stimmt das so?

Bewertung des Fragestellers 24.02.2014 | 18:47

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