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VERMIETERPFANDRECHT AUSÜBEN - JA ODER NEIN ? WAS IST ZU BEACHTEN ?

| 23.10.2012 19:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Vermieter einer kleinen Ladeneinheit, haben dem Mieter aus wichtigem Grund fristlos gekündigt und ihn mit Fristsetzung zur vollständigen Räumung und Rückgabe des Mietobjektes in vertragsgemäßem Zustand aufgefordert. Der Mieter ist zwar noch innerhalb der Frist ausgezogen und hat seine Schlüssel zurück geschickt, hat jedoch den größten Teil seines Inventars in den Mieträumen stehen lassen. Ein Teil ist wohl noch von gewissem Wert, vieles ist jedoch sicher unverkäuflich und eher als Sperrmüll zu betrachten. Auch wurden die angebrachten Installationen nicht entfernt und Schäden in den Mieträumen und an der Fassade (Wanddurchbrüche, Löcher etc.) nicht beseitigt.

Nachdem unser Zeitmietvertrag noch Jahre weiter gelaufen wäre, das Objekt geräumt und renoviert werden muss, und auch bereits ein Rückstand an Miete und Nebenkosten aufgelaufen ist, ist uns ein erheblicher Schaden entstanden, den wir gegen den Mieter geltend machen wollen. Für uns stellt sich die Frage, ob wir vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen sollen oder ob uns durch die Pfändung und die dann uns betreffende Räumung und Entsorgung des Inventars eher Nachteile entstehen, da wir dessen Wert und die Verwertbarkeit leider nicht einschätzen können.

Inzwischen hat sich ein Unternehmen aus der Nachbarstadt bei uns gemeldet und uns mitgeteilt, dass ihm dieses Inventar zum Kauf angeboten worden sei. Dessen Anbieter sagte, er hätte die Ladeneinrichtung vor Jahren an unseren Mieter verkauft, aber noch nicht den gesamten Kaufpreis erhalten. Er wolle die Gegenstände daher zurück haben und in eigener Regie verkaufen. Der Mieter hatte uns bei Abschluss des Mietvertrages nicht darauf hingewiesen, dass das eingebrachte Inventar möglicherweise gar nicht sein Eigentum ist. Wir haben auch erhebliche Zweifel an der Darstellung des "Verkäufers".

Was würden Sie uns konkret empfehlen, um unsere Interessen zu sichern und keine Nachteile zu riskieren? Hat der angebliche Verkäufer des Inventars noch ein Recht an diesen Gegenständen? Müssen wir diese an ihn heraus geben? Sollen wir von unserem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen? Könnten wir auch nur einen Teil des Inventars beanspruchen und unseren Mieter auffordern, alle übrigen Gegenstände unverzüglich zu entfernen? Können wir die Inventarteile, die möglicherweise noch einen Wert darstellen, verkaufen? Verlieren wir unseren Schadenersatzanspruch, insbesondere was Miete und Nebenkosten für die restliche Dauer des Zeitmietvertrages und die Reparaturen bzw. die Renovierung anbetrifft, wenn wir das Vermieterpfandrecht ausüben?

Für Ihre Einschätzung und Ihren fachkundigen Rat im Voraus herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst Grundsätzliches:

Gem. § 562 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich jedoch nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen und nicht auf Sachen an denen der Mieter kein Alleineigentum hat.

Unpfändbar sind Sachen des persönlichen Gebrauchs oder Arbeitsmittel, die zur Fortführung eines Gewerbes benötigt werden (siehe § 811 ZPO ).

1.Hat der angebliche Verkäufer des Inventars noch ein Recht an diesen Gegenständen?

Solange Ihr ehemaliger Mieter die Sachen nicht vollständig bezahlt hat, hat er lediglich ein Anwartschaftsrecht an diesen inne. Der Verkäufer ist somit weiterhin Eigentümer des entsprechenden Inventars geblieben.

2. Müssen wir diese an ihn heraus geben?

Da er der Eigentümer des hier interessierenden Inventars ist hat er gem. § 985 BGB grundsätzlich gegen Sie einen Anspruch auf Herausgabe. Sie können sich hierbei leider nicht auf die Tatsache berufen, dass Ihnen der Mieter ursprünglich nicht mitteile, dass er die Gegenstände lediglich unter einem Eigentumsvorbehalt besaß. Denn ein gutgläubiger Erwerb eines sogenannten besitzlosen Pfandrechts – wie das Vermieterpfandrecht - ist gem. §§ 1207 , 1257 BGB ausgeschlossen.

Sie können aber im Rahmen Ihres Vermieterpfandrechts wirksam das aufschiebend bedingte Eigentum an den Sachen des Verkäufers erwerben. Sie haben daher die Möglichkeit den Rest-Kaufpreis für die entsprechenden Sachen zu zahlen (befreiende Zahlung auf fremde Schuld des Mieters) sodass der Mieter damit Volleigentum erwirbt und Sie dann die Sache problemlos verpfänden können. Sobald Sie die Restschuld begleichen kann der vermeintliche Verkäufer die Sachen nicht mehr herausverlangen, weil diese nicht mehr Eigentümer derselben ist.

3. Könnten wir auch nur einen Teil des Inventars beanspruchen und unseren Mieter auffordern, alle übrigen Gegenstände unverzüglich zu entfernen?

Ja, Sie sind nicht verpflichtet das gesamte Inventar zu verwerten. Der Mieter bleibt grundsätzlich gem. § 546 verpflichtet, die Räume geräumt herauszugeben, sodass Sie von ihm die Entfernung der übrigen Gegenstände verlangen können.

4. Können wir die Inventarteile, die möglicherweise noch einen Wert darstellen, verkaufen?

Nein! Der Vermieter hat zwar einen Anspruch auf Herausgabe und Verwertung der vom Mieter eingebrachten Sachen (§§1257 , 1228 BGB ). Gem. § 1228 BGB erfolgt die Befriedigung des Pfandgläubigers aus den Vermieterpfand durch Verkauf. Allerdings bedeutet dies nicht, dass der Vermieter die Sachen persönlich verkaufen darf. Dies erfolgt gem. § 1235 BGB vielmehr durch eine öffentliche Versteigerung.

Vor Auszug des Mieters haben Sie einen Anspruch auf Herausgabe und anschließende Verwertung über eine öffentliche Versteigerung! Keinesfalls dürfen Sie sich das Inventar solange der Mieter nicht ausgezogen ist eigenmächtig zueignen und verkaufen. Sobald der Mieter allerdings ausgezogen ist dürfen Sie die Sachen gem. § 562 b Abs.1 S.2 BGB vom Mieter herausverlangen und in Ihren Besitz nehmen.

Sie haben gem. § 562 b BGB auch ein Recht, die Entfernung der Sachen, die Ihrem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufung eines Gerichts zu verhindern.

5. Verlieren wir unseren Schadenersatzanspruch, insbesondere was Miete und Nebenkosten für die restliche Dauer des Zeitmietvertrages und die Reparaturen bzw. die Renovierung anbetrifft, wenn wir das Vermieterpfandrecht ausüben?

Sie verlieren Ihren Schadensersatzanspruch nicht per se, sondern lediglich in Höhe des Versteigerungswertes des Inventars.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 24.10.2012 | 13:40

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre rasche Beantwortung. Wir haben von einem Urteil gelesen, nach dem der Vermieter für den Fall, dass er sein Vermieterpfandrecht ausübt, alle Rechte auf Räumung und Schadenersatz - insbesondere für den Leerstand bis Mietende - verliert. Sind Sie absolut sicher, dass dies nicht zutrifft?

Nach Ihren Auskünften erscheint uns folgendes Vorgehen ratsam:

Wir widersprechen gegenüber dem "Verkäufer" der Entfernung des Inventars und fordern diesen auf, seine angeblichen Rechte zu beweisen. Wir üben das Vermieterpfandrecht für die Gegenstände aus, die uns verkäuflich erscheinen, fordern den Mieter unter Fristsetzung auf, alle übrigen Gegenstände zu entfernen und fordern Schadenersatz für hinterlassene Schäden am Objekt und den Mietausfall. Würden Sie uns die Vorgehensweise empfehlen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.10.2012 | 14:38

Sehr geehrter Fragesteller,

das von Ihnen erwähnte Urteil betrifft die Folge der Ausübung des Vermieterpfandrechts ausschließlich auf einen Nutzungentschädigungsanspruch gem. § 546 a BGB . Dieser setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung nicht vollständig geräumt heraus gibt, was ja im Falle der Ausübung des Vermieterpfandrechts selbstredend nicht möglich ist, da eben damit der Entfernung (Gem. § 546 a BGB Räumung) derselben vom Vermieter schlüssig widersprochen wird.

Andere Schadensersatzansprüchs wie die, die sich aus der Beschädigung der Mietsache, aus einem verspäteten Auszug oder ausgebliebenen Mietzahlungen etc.pp ergeben bleiben hiervon jedoch unberrührt.

Das von Ihnen avisierte Vorgehen ist soweit in Ordnung.

Mit besten Grüßen
Marksen Ouahes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.10.2012 | 15:53

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