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Unzureichende Wärmedämmung


| 03.05.2006 18:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Seit dem 01.08.1994 bin ich Mieter von gewerblich genutzten Büroräumen (ca. 180 qm). Der ursprünglich bis 31.12.2004 befristete Mietvertrag wurde zwischenzeitlich verlängert bis 31.12.2008.

Ein Teil der etwa 30 Jahre alten Büroräume hat Außenwände, welche zum einen aus großflächigen Isolierglasfenstern bestehen, die restlichen Außenwandanteile aber aus einem nur etwa 15 mm dicken, kunststoff-beschichteten Pressholz – worauf ich leider erst jetzt (nach fast 12-jährigem Bestehen des Mietvertrages!) aufmerksam gemacht worden bin.

Wie mir inzwischen von fachkundiger Seite bestätigt wurde, entspricht die nach außen grenzende Pressholzwand nicht im entferntesten den heutigen Vorschriften hinsichtlich Wärmeisolierung und hat im Verlauf der vergangenen Jahre zu erheblichen Heizmehrkosten geführt.

Hierzu meine Fragen:

1. Kann ich als Mieter jetzt noch (nach 12-jährigem Bestehen des Mietvertrages) gegenüber meinem Vermieter rückwirkende Ansprüche geltend machen hinsichtlich überhöhter Wärmeverluste bzw. überhöhter Heizkosten in der Vergangenheit?

2. Ist der Vermieter jetzt, nach Bekanntwerden des genannten Mangels, verpflichtet, auf seine Kosten eine dem Stand der Technik entsprechende Isolierung nachträglich anzubringen?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender ich möchte mich für Ihre Anfrage bedanken und diese auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Grundsätzlich könnte eine schlechte Wärmedämmung ein Mangel sein, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Aber gerichtlich wurde schon folgendes Urteil gefällt:
Entspricht die nach heutigem Verständnis schlechte Wärmedämmung den Vorschriften, welche für das Baujahr maßgeblich waren, trifft den Vermieter keine Verpflichtung zur nachträglichen Verbesserung der Wärmedämmung. Es gibt keine Vorschrift, die den Vermieter dazu zwingt, bei Einbau von Isolierglasfenstern gleichzeitig eine Wärmedämmung anzubringen.

Eine Mietsache, welche den technischen Normen der Erbauungszeit entspricht und instand gehalten wird, ist mangelfrei.

Es wäre insoweit festzustellen, ob diese Dämmung dem Stand der Technik in den 70 Jahren entsprach.

Nur wenn sicher feststeht, dass dies nicht der Fall war, hätten Sie einen Anspruch auf Wärmedämmung und da die von Anfang an fehlerhafte Dämmung dann einen Mangel darstellen würde einen Anspruch auf Mietminderung. Die bereits zuviel gezahlte Miete könnten Sie dann vom Vermieter herausverlangen.Wobei zu überprüfen wäre, ob nicht teilweise Verjährung eingetreten ist.

Zuviel gezahlte Heizkosten wären nur dann im Wege eines Schadensersatzanspruchs zu zahlen, wenn dem Vermieter ein Verschulden nachzuweisen wäre.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter




Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2006 | 19:55

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Vetter,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.

Zur Klarstellung noch folgende Nachfrage:

Trifft den Vermieter (auch unter Berücksichtigung neuerer Vorschriften, wie der Energieeinsparverordnung u.ä.) grundsätzlich keine Verpflichtung, die Wärmedämmung an den Stand der Technik anzupassen – wie unzureichend die bestehende Wärmeisolierung auch sein mag?

Nochmals vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2006 | 21:14

Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für die Nachfrage.

Es können sich grundsätzliche für den Eigentümer eines Gebäudes aus dem Energiespargesetz sowie aus der Energieeinsparverordnung Verpflichtungen ergeben, bestimmt Gebäudeteile auf den Stand der Technik zu bringen.

Eine Grundlegende neue Wärmedämmung ist nicht vorgeschrieben.

Der Eigentümer muß vielmehr bei einem Mieterwechsel einen Energiepass vorlegen, der transparent Auskunft über die Engergieverhältnisse des vermieteten Raums gibt.Somit soll dem Mieter eine Möglichkeit gegeben werden, sich gegen ein Raum mit hohen Energiekosten zu entscheiden und letzendlich sollen die Vermieter durch das Verhalten der Mieter indirekt zu einer Sanierung gezwungen werden.

Auch würde sich für Sie kein Anspruch bei Verstoß ergeben, denn es stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die von zuständiger Stelle überprüft wird.

Sollte sich der Vermieter zu einer Modernisierung entschließen, so könnten gegebenfalls Kosten in Form einer Mieterhöhung auf Sie zukommen, wenn der Vermieter eine nachhaltige Heizkostenersparnis beweisen kann.

Ich hoffe Ihre Anfrage beantwortet zu haben.

Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

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