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Unzumutbarer Mietvertrag, schnell austreten?, Schadensersatz bzw. Rechtsansprüche

13.04.2015 08:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Ein Mietvertrag mit einer bestimmten Laufzeit kann nur in bestimmten Fällen geschlossen werden, etwa wenn der Vermieter die Räume danach selbst nutzen oder das Haus abreißen möchte. Ausnahmen bestehen für Studentenwohnheime und möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

Guten Tag liebe Anwält_innen,

es geht um meine ausländische Lebensgefährtin (Nicht-EU, Indonesien), die mitten in unserer Beziehung in eine Wohnung Dezember 2014 in Münster aufgrund eines freien Studienplatzes umziehen musste.

Der Mietvertrag geht bis September 2014. Leider hatte sie zu dieser Zeit keine andere Wahl und akzeptierte den Mietvertrag. Ich war nicht in der Lage, sie zu dieser Zeit sprachlich unterstützen zu können, da sie noch einige, leichte Sprachschwierigkeiten hat.

Aus gegebenem Anlass hatten wir uns entschlossen, dass sie zu mir einziehen solle, sofern der Vertrag endet, da sie außerdem vor hatte, eigentlich in Leipzig studieren zu wollen zwecks Studienwechsel.

Durch einen traurigen Schicksalsschlag bekam sie ab März keine Unterstützung von ihren Eltern mehr und dies hat sie dem Vermieter unmittelbar mündlich mitgeteilt, dass sie die Miete nicht sofort bzw. regelmäßig zahlen kann und es ab April definitiv zu Ausfällen kommen kann.

Ich kann sie zurzeit schlecht unterstützen, jedoch kann ich ihr wie gesagt Unterkunft bei mir gewähren, sodass sie zumindest keine Miete mehr zahlen muss.

Sie versucht seit 3 Monaten kontinuierlich , einen Job zu finden, aber aufgrund struktureller Probleme ist es zur Zeit schwierig und sie ist immer noch arbeitslos.

Der Mietvertrag ist das eigentliche Problem des ganzen, da sie gewisse Vereinbarungen enthält, die in unseren Augen unzumutbar sind, bzw. nicht rechtlich erlaubt.

Daher wollten wir fragen, ob es überhaupt vertragsrechtlich/etc. möglich ist, vorzeitig auszutreten, ggf. das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen, bzw. ob es sich bei meiner Lebensgefährtin um einen Härtefall handele oder sogar Schadensersatzansprüche möglich sind, da sie in dieser Zeit sehr leiden musste bzw. ob gewisse Artikel aus dem Mietvertrag ungültig sind bzw. strafrechtlich relevant.


Alle relevanten Bereiche des Mietvertrages, die uns nicht rechtens erscheinen.

Zusätzlich habe ich den Nachtrag + die "Hausordnung" zur Verfügung:

http://up.picr.de/21578777ka.jpg
http://up.picr.de/21578792wc.jpg


§2 Mietzeit und Kündigung (Vertrag bestimmter Dauer wegen Bauplanung)
2.1 Das Mietverhältnis beginnt mit dem 10.11.2014 und endet am 30.09.2015


§3 Außerordentliche Kündigung
Das Mietverhältnis kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden,
a) wenn die Benutzung der Wohnung / Zimmer mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 544 BGB),
b) wenn der Mieter nach Abmahnung durch den Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt (§ 553 BGB) oder
c) wenn der Mieter sich mit einer Monatsmiete in Verzug befindet.

§4 Miete und Nebenkosten
Die Miete beträgt monatlich in Euro 250.
In diesem Mietzins sind die zur Zeit gültigen Betriebskosten, Kosten der Beheizung, Stromkosten für Licht, Fernseher und Stereoanlage und Computer enthalten. […]

[...]


§6 Heizung und Warmwasserversorgung

6.1 Vermieter und Mieter sind verpflichtet, die Sammel bzw. Etagenheizung in der Zeit vom 1. Oktober bis 30. April und außerhalb dieser Zeit immer dann in Betrieb zu halten oder zu nehmen, wenn die Außentemperaturen am vierten aufeinanderfolgenden Tagen 12 C unterschreiten.


6.2 Die Warmwasserversorgung ist ständig in Betrieb.

6.3 Die durch eine vorübergehende Brennstoffknappheit bedingte teilweise oder völlige Stillegung der Anlagen berechtigt den Mieter nicht zur Geltendmachung von Mietminderungs oder Schadensersatzansprüchen. Dies gilt auch bei Betriebsstörungen durch höhere Gewalt.


[...]

§ 8 Schönheitsreparaturen

8.1 Der Mieter übernimmt keine Schönheitsreparaturen. Das Tapezieren der Wohnräume, das Streichen der Fenster, Decken etc. ist ausschließlich Aufgabe des Vermieters und dem Mieter nicht gestattet. Der Vermieter übernimmt diese Aufgabe im Rahmen der Notwendigkeit und entscheidet allein über die Reihenfolge der Notwendigkeit.

8.2 Das Anbohren der Kacheln ist nicht gestattet, ebenfalls dürfen keine Schrauben, Nägel, Heftzwecken etc. in die Holzverkleidungen, Fenster und Möbel eingebracht werden, ebenso dürfen Möbel und Türen etc. nicht beklebt werden, auch keine Bilder, Kalender etc. an Möbelteilen aufgehängt werden. Es ist lediglich erlaubt, kleine Bilder an den Wänden aufzuhängen und evtl. mit Stecknadeln rahmenlose Bilder zu befestigen, jedoch nicht mit Tesafilm. Falls der Mieter dennoch Beschädigungen durchgeführt hat, verpflichtet er sich den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen bzw. den Vermieter angemessen zu entschädigen.

§9 Benutzung der Mieträume

9.1 Der Mieter darf nichts in Gebrauch nehmen, was nicht durch diesen Vertrag vermietet worden ist. Im übrigen darf der Mieter die Mieträume nur zu den vertraglich bestimmten Zwecken benutzen. Will er sie zu anderen Zwecken benutzen, so bedarf er der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Jeder Verkauf aus der Wohnung oder die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung ist untersagt. Ebenso ist nicht gestattet, das Waschen und Trocknen in der Wohnung.

§ 10 Untervermietung, Wohnungstausch

10.1 Der Mieter darf in keinem Fall eine Untervermietung vornehmen und niemanden in seiner Wohnung aufnehmen.

10.2 Einem Wohnungstausch wird seitens des Vermieters nicht zugestimmt.

§11 Veränderung an und in den Mieträumen durch den Mieter

Der Mieter darf in der Wohnung Veränderungen an und in den Mieträumen, auch in Bezug auf die Möblierung in keiner Weise vornehmen. Die Wohnung ist optimal möbliert und alle erforderlichen Dinge sind vorhanden. Es sind weder Möbel zu entnehmen, noch sind Möbel hinzuzufügen. Auch Abstellmöglichkeiten sind für Möbel nicht vorhanden. Ebenfalls ist es nicht erlaubt, die Gardinen zu entfernen. In Sonderfällen bedarf jede Veränderung einer schriftlichen Zu-timmung des Vermieters.

[....]

§ 19 Betreten der Mieträume durch den Vermieter

19.1 Aus Gründen der Sicherheit können der Vermieter und sein Beauftragter die Mieträume auch in Abwesenheit der Mieter, auch zusammen mit Handwerkern betreten. Bei dringenden Reparaturen jederzeit.
Der Mieter erklärt hierzu ausdrücklich sein Einverständnis.


-----------------

Ich bedanke mich herzlich für das Beantworten der Sachlage

Sehr geehrter Fragesteller,

möglicherweise steht Ihrer Freundin ein Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB zu. Die Frist würde bei Zugang der Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats am Ende des übernächsten Monats ablaufen. Bei einem Zugang bis zum 06.05.2015 wäre dies der 31.07.2015. Es ist zwar zulässig, einen Mietvertrag auf eine bestimtme Zeit zu schließen, allerdings müssen hierfür bestimmte, in § 575 BGB genau genannte Gründe vorliegen, die im Fall Ihrer Lebensgefährtin nicht gegeben sind.

Die Vorschrift des § 575 BGB findet zwar zusammen mit den anderen Mieterschutzvorschriften keine Anwendung auf Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist § 549 ABs. 1 Nr. 1 BGB, sowie auf ein möbliertes Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Ich verstehe Sie aber so, dass der Vermieter selbst in der Wohnung nicht wohnt. Bei der Vermietung eines WG-Zimmers für Studenten wird angenommen, dass aufgrund des dauerhaften Sich-Einrichtens des Studenten kein kurzzeitiger Gebrauch gegeben ist. Eine Ausnahme soll nur dann bestehen, wenn der Mietvertrag auf Veranlassung des Studenten nur für ein Semester abgeschlossen wurde, was aufgrund der Laufzeit des Mietvertrags bereits nicht denkbar ist.

Eine weitere Ausnahme besteht gemäß § 549 Abs. 3 BGB für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Dies dürfte aber auch nicht der Fall sein, das dies meist einen öffentlichen Träger voraussetzt, der dann nur einen kostendeckenden Mietzins verlangt und nicht wie ein privater Vermieter Geld verdienen möchte.

Ich gehe daher davon aus, dass eine Kündigung zum Ende Juli möglich ist. Dass der Mietvertrag viele unwirksame Klauseln enthält, ändert hieran nichts. Selbstverständlich ist Ihre Freundin berechtigt, noch ein zusätzliches kleines Möbelstück in den Raum zu stellen, ein gerahmtes Bild an einem Nagel aufzuhängen und auch Besuch einmal übernachten zu lassen. Sie muss sich auch nicht abmelden, wenn sie einmal verreist, solange jemand vor Ort für Notfälle einen Schlüssel hat, und sie darf auch kabellose Geräte oder digitale Telefone betreiben. Die Stellung vieler unwirksamer Klauseln im Mietvertrag an sich ist jedoch noch kein Kündigungsgrund.
Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2015 | 09:56

Guten Tag,

vielen Dank für die Nachricht, dass sie vorzeitig "ordentlich" kündigen kann.

Was ich aber nicht verstehe, wenn der Vermieter "nicht erlaubt", die Wohnung untervermieten zu können bzw. einen Nachmieter zu suchen.

Da sie kein Geld hat, bzw. woanders studieren will, wäre dies doch vom Kündigungsgrund her relevant, weil sie Gründe für eine konforme Untervermietung oder Nachmietersuche hat? (bzw. sie müsste nicht mehr für die Wohnung zahlen)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2015 | 10:06

Sehr geeehrter Fragesteller,

Sie beziehen sich hier auf Rechtsprechung zu Fällen, in denen Mieter einen wirksamen Zeitmietvertrag oder auch Kündigungsverzicht unterschrieben haben, an dem sie unvorhergesehen, z.B. wegen Wechsels der Arbeitsstelle kein Interesse mehr haben.

Im Fall Ihrer Lebensgefährtin gehe ich jedoch ausgehend von Ihren Informationen davon aus, dass sie das das Mietverhältnis ohnehin mit der normalen Frist kündigen kann, so dass diese Rechtsprechung nicht greift.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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