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Unzumutbare Mängel (undichte Fenster, verstopfte Abflüsse)


| 28.01.2007 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Sehr geehrte Damen und Herren,


seit dem 01.August 2006 wohnen wir in der betreffenden Wohnung und zunächst hatten wir bis auf den fehlenden Kabelanschluss auch nichts zu beanstanden.
Seit dem Wintereinbruch haben wir jedoch erhebliche Probleme mit allen Fenstern. Diese sind undicht, sodass wir folglich erhöhte Heizkosten haben werden. Hinzu kommt, dass wir ständig Wasser in den Fensterbänken stehen haben, da die Fenster von Innen beschlagen und das Wasser dann runter läuft. Diesen können wir nur entgegen wirken wenn wir die Fenster offen haben, was zu dieser Jahreszeit nicht sehr angenehm ist, so dass wir entweder enorm viel heizen oder frieren müssen. Die ständige Nässe in den Fensterbänken führt zu Schimmelbildung, sodass wir jeden Tag die Fensterbänke auswischen müssen, um dies zu vermeiden. All dies stellt für uns eine unzumutbare Situation dar.
Des Weiteren vernehmen wir seit Ende November 2006 von Zeit zu Zeit Schimmelgeruch in unserem Bad. Dazu kommt, dass sich die Mietpartei unter uns bereits mehrfach über Wasserflecken an der Decke beklagt hat, sodass wir vermuten, dass eine der Leitungen unter dem Badfußboden defekt bzw. undicht ist Hinzu kommt, dass sich die Abfließgeschwindigkeit des Wassers seit Einzug kontinuierlich verringert hat. Seit Ende Dezember 2006 stellt Duschen/Baden /Wäsche waschen für den Abfluss eine erhebliche Überbelastung dar, sodass bei uns Wasser in den Waschbecken in Küche und Bad stand und nur sehr langsam ablief.
Am 05.01.2007 haben wir, um die Hausverwaltung zu informieren, einen Brief verfasst und um die Behebung der Mängel gebeten. Wir bekamen auch zügig Antwort, mit dem Inhalt, dass sie sich für die Situation entschuldigen und sich in Kürze jemand melden würde für die Behebung der Mängel.
Bis heute hat sich niemand gemeldet. Die momentane Situation ist, dass wir seit knapp drei Wochen nicht mehr in der Küche abwaschen können. Auch ist es nicht mehr möglich Wäsche zu waschen, da in der Küche das Wasser gar nicht mehr abläuft. Abwaschen müssen wir in einem Eimer und zum Wäsche waschen müssen wir in einen Waschsalon gehen. Die einzigen Abflüsse die noch funktionieren sind zum Glück der Toilettenabfluss und sehr vermindert der Badewannenabfluss.
Diese ganzen Dinge beeinträchtigen unseren Alltag und das Wohlbefinden so enorm, dass wir nicht bereit sind die volle Miete zu zahlen, solange die hier aufgeführten Mängel nicht behoben sind.
Jedoch wollen wir wissen wie viel Prozent wir mindern dürfen, um trotzdem das Recht auf unserer Seite zu haben.
Ist das Fehlen eines Kabelanschlusses auch ein Grund die Miete zu mindern? Die restlichen Mietparteien haben Kabelanschluss und diese Wohnung nicht, da hier zuvor eine alte Dame wohnte, die diesen nicht wollte.

Können wir unter diesen Umständen unser Mietverhältnis auch vor dem 31.07.2007 kündigen? Normalerweise wäre dies der erstmögliche Termin zur fristgerechten Kündigung.
Wir hoffen, dass Sie uns weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Zunächst sei gesagt, dass es sich bei undichten Fenstern und verstopften Abflussrohren tatsächlich um Mängel der Mietsache handelt. Diese Mängel sind Voraussetzung für eine Minderung.

2. Die Höhe der Minderung zu bestimmen, ist jedoch keine exakte Wissenschaft. Sie kann immer nur einzelfallabhängig vorgenommen werden und muss dann anschließend im Zweifel von einem Gericht bestätigt werden.

In Ihrem Fall gibt es je nach Grad der Verstopfung und Undichte der Fenster Urteile im Bereich von 5-35% Minderungsquote.
Ich würde nach Ihren Schilderungen eine Minderung in Höhe von 15-20% vorschlagen. Diesen Betrag sollten Sie auf ein separates Konto einzahlen. Im Falle einer Auseinandersetzung wären Sie damit auf der sicheren Seite. Sollte die Minderung zu hoch bemessen gewesen sein, könnten Sie den überschießenden Teil so leicht zurückzahlen. Bei einer zu gering bemessenden Minderung würden Sie im Falle einer gerichtlichen Klärung diesen Teil geltend machen können.

Zunächst sollten Sie die Minderung jedoch als das einsetzen, was sie ist: Ein Druckmittel, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen. Erst für den Fall, dass dies nicht geschieht, wäre dann die Einschaltung eines Anwaltes oder eines Gerichtes geraten. Gerne können Sie sich für diesen Fall an unsere Kanzlei wenden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2007 | 22:19

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Wäre es unter den Umständen auch möglich jetzt schon den Mietvertrag zu kündigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2007 | 22:31

Sehr geehrte Ratsuchende,

eine vorzeitige Kündigung wäre nur über eine fristlose Kündigung möglich. Die von Ihnen geschilderten Umstände dürften nach meiner Erfahrung nicht ausreichen.

Es wäre allerdings möglich, eine auflösende Vereinbarung mit dem Vermieter zu schließen, die eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses zum Inhalt hat. Hierfür müsste der Vermieter jedoch zustimmen.
Sollte der Vermieter allerdings hinsichtlich der Mängel keine Abhilfe schaffen, wäre die Situation möglicherweise anders zu beurteilen. In Anbetracht der Tatsache, dass eine rechtliche Auseinandersetzung einige Zeit in Ansruch nehmen würde, wäre das Mietverhältnis wahrscheinlich vorher fristgerecht beendet.

Hier wäre eher daran zu denken, die Höhe der Minderung der Zeit anzupassen, die der Vermieter nicht reagiert. Mit anderen Worten, je länger der Vermieter die Mängel nicht behebt, desto höher fällt die Minderung aus.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit abschließend beantworten und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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