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Unzulässige Wohnraumvermietung Gewerbegebiet über Bäckerei gesundheitliche Problemeg


25.06.2005 03:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo, kurze Beschreibung des Sachverhaltes

Wir haben im November 2004 Wohnraum über einer Bäckerei in der Annahme gemietet das es sich um ein Gewerbemischgebiet handelt.

Inzwischen hat sich herausgestellt das die Wohnraumvermietung unzulässig ist, da es sich hier um ein reines Gewerbegebiet handelt. Die Bauaufsichtsbehörde hat dies bestätigt und wird in Kürze entsprechendes veranlassen.
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Nun zu unserem Problem:

Die Bäckerei war anfangs zu 20 - 30 % ausgelastet und wurde durch den Sohn vom Vermieter geführt, nach einer Verpachtung ab Mai 2005 ist die Auslastung 150 % durch die extremen Backdämpfe haben wir gesundheitliche Probleme die auch bei geschlossen Fenstern durch Decke und Mauerwerk in den Wohn und Schlafraum ziehen.

1. Meine Freundin und ich haben durch die Backdämpfe morgens dadurch Kopf und Gliederschmerzen, Asthma- und grippeartige erscheinungen nach dem Aufwachen, Kopfschmerzen und Hustenreiz alles ist verschleimt. Die ganzen Symptome verschwinden sobald wir morgens nach dem aufstehen die Räumlichkeiten mehrere Stunden verlassen haben. Ein Aufenthalt in den späten Nacht- und frühen morgenstunden (0.00 bis 6 Uhr) ist fast nicht auszuhalten

Im Moment schreibe ich diesen Text, es ist 3 Uhr nachts bin seit einer halben Stunde zuhause und habe gleich Kopfschmerzen und Hustenreiz von den Dämpfen bekommen.

2. Es ist kaum zusätzlich möglich bei der Sommerhitze ein Fenster zu öffnen weil

a). Unter unseren Fenstern eine Klima-Kühlanlage für die Hefe und Gärautomaten fast die genze Nacht läuft, eine Nachtruhe ist nicht möglich. Die Geräuschbelastung entspricht fast der mittleren Lautstärke einer Discotek bei geöffneten Fenstern

b). durch gekippte Fenster und Lüfter in der Bäckerei Backdämpfe in unsere Räumlichkeiten ziehen.

Inzwischen wurde das Umweltamt informiert und hat Mängel gefunden die beseitigt werden müssen.

Der Vermieter wurde bereits schriftlich darauf hingewiesen, ebenso über die Unzulässige Wohnraumvermietung und um Abhilfe gebeten. Ebenso habe ich nachts ein Gespräch mit dem Pächter geführt. Mittlerweile sind 4 Wochen rum wir haben weder ein Antwortschreiben erhalten noch ist etwas passiert. Die Mietzahlung wurde auch aufgrund anderer diverser Mängel eingestellt.


Was können wir jetzt tun ? Es ist fast nicht zum aushalten die Backdämpfe sind unerträglich und auf Dauer auch bestimmt nicht gesundheitlich unbedenklich, eine neue Wohnung zu finden ist nicht einfach von den Kosten des Umzuges und eventueller Maklercourtage etc. mal abgesehen

1. Ist es möglich eine einstweilige Verfügung zu erlassen

a). um den Betrieb stillzulegen bis wir ausgezogen sind

oder

b). den Betrieb einzuschränken was die Produktionszeit und Menge betrifft, dass Fenster und Türen von der Backstube geschlossen sein müssen, die Klima-Kühlanlage für die Hefe und Gärautomaten von 22 - 7 Uhr ausgesschaltet sein muss


die Aussicht auf Erfolg hat.

Am liebsten wäre es mir wenn ich den Betrieb mit ner einstweiligen stillegen könnte bis wir ausgezogen sind da es gesundheitlich nicht auszuhalten ist.

c). Kann ich den Vermieter auf Erstattung der Umzugskosten etc. verklagen da er den Fehler gemacht hat und hat er noch Anspruch auf Mietzahlung in den Falle der unzulässigen Vermietung ?


Wie soll ich die einstweilige formulieren wenn es einen Sinn hat ?


PS: Den Mietvertrag habe ich damals selbst geschrieben, der Vermieter unterschrieben. Es steht nichts davon drin dass es irgendwelche Einschränkungen wegen Gewerbe oder was weiss ich gibt.

Ist ein ganz normaler Mietvertrag für Wohnräume mit dem Satz.... es werden 150 m2 ehemalige Bürofläche als Wohnraum vermietet. Es kommt ein Wohnungsmietvertrag zustande.


Bin für jede Hilfe dankbar

Viele Grüsse aus Flörsheim (bei Frankfurt am Main)
Guten Morgen,

hinsichtlich der Erfolgsaussichten, eine einstweilige Anordnung durch das zuständige Amtsgericht zu erhalten, habe ich große Zweifel.

Aber von Anfang an:

wenn die von Ihnen angemietete Wohnung Mängel aufweist, haben Sie Anspruch darauf, daß der Vermieter diese Mängel beseitigt. Dies sind nicht nur Mängel in der Mietsache selbst, sondern auch sogenannte Umgebungsmängel, also Mängel, die von außen auf die Mietsache einwirken, wie in Ihrem Fall.

Als erstes müssen Sie den Vermieter, der auch bei den Umgebungsmängeln Ihr Ansprechpartner ist, zur Mängelbeseitigung auffordern. Dies haben Sie ja auch getan.
Reagiert Ihr Vermieter nicht oder nicht ausreichend, können Sie diesen gerichtlich auf die Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.
Eine einstweilige Anordnung ist hier immer allein eine vorläufige Regelung, die wegen einer besonderen Eilbedürftigkeit den Rechtszustand vorläufig regelt.

Das Gericht trifft hierbei aufgrund einer Interessenabwägung eine Anordnung. Hier liegen die eigentlichen Probleme, da natürlich mit den von Ihnen gewünschten Einschränkungen der Produktionszeiten und des Betriebes der Klima- und Kühlanlage gravierend in den Betrieb der Bäckerei eingeschritten wird. Eine Bäckerei hat typischerweise nur bestimmte Zeiten, nämlich die Nachtzeiten, um die Waren zu produzieren. Auch wird eine Kühlanlage rund um die Uhr kühlen müssen, da ansonsten die gekühlten Gegenstände verderben.
Eine derartige Betriebseinschränkung, von der gewünschten kompletten Stillegung ganz abgesehen, werden Sie nicht durch eine einstweilige Anordnung erreichen können. Diese soll ja allein eine vorläufige Regelung treffen. In Ihrem Falle würde die einstweilige Anordnung aber den Ruin des Betriebes bedeuten, da auch für einen nur zeitlich begrenzten Umfang überhaupt nicht produziert werden darf.

Hier sehe ich für Sie keine Möglichkeit. Eine andere Frage ist, inwieweit sich durch bauliche Maßnahmen eine gewisse Erleichterung erreichen läßt, etwa durch verstärkten Schall- und Geruchsschutz. Hier sehe ich durchaus Möglichkeiten einer einstweiligen Anordnung. Dies ist aber immer eine Frage des Einzelfalles.

Zu Ihrer zweiten Frage:

wenn die Wohnung mangelhaft ist, haben Sie hinsichtlich der Mietzinszahlung zwei Möglichkeiten:
Erstens können Sie die Miete mindern. Der Umfang hängt immer von der Art und dem Umfang der Mängel ab; 100 % Miete schulden Sie nur für eine Wohnung, die auch 100 % in Ordnung ist. Bei den von Ihnen geschilderten Mängel werden Sie ganz erhebliche Minderung der Kaltmiete vornehmen können.
Zweitens können Sie als Druckmittel ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht am Mietzins ausüben. Sie zahlen dann bis zur Beseitigung der Mängel die Miete komplett nicht. Hier habe ich keinen Zweifel, daß Sie bei der derzeitigen Situation berechtigt sind, die Miete vollständig zurückzuhalten.

Sie sollten Ihrem Vermieter vorsorglich die Zurückbehaltung anzeigen. Bedenken Sie aber bitte, daß es sich allein um ein Druckmittel handelt und Sie nach Beendigung der Mängel die zurückbehaltene Miete an den Vermieter auszahlen müssen. Legen Sie also vorsorglich die zurückbehaltene Miete zur Seite, damit sie nachher nicht verbraucht ist.

Die Tatsache, daß eigentlich ein Mietvertrag gar nicht hätte abgeschlossen werden dürfen, spielt hierbei im übrigen keine Rolle. Es kommt nur darauf an, ob und wenn ja, welche Mängel vorhanden sind.

Weiter haben Sie aufgrund der geschilderten Mängel das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, da Ihnen die Aufrechterhaltung des Zustandes nicht zuzumuten ist. Dies sollten Sie ebenfalls noch einmal vorher androhen. Eine fristlose Kündigung macht natürlich nur dann Sinn, wenn Sie alternativen Wohnraum gefunden haben. Für den Fall einer fristlosen Kündigung können Sie dann im Wege des Schadensersatzes Ihren Vermieter auf Zahlung etwa der Umzugskosten, Mehrkosten für höheren Mietzins, etc. in Anspruch nehmen.

Ich möchte Ihnen aber raten, auf jeden Fall anwaltliche Hilfe vor Ort in Anspruch zu nehmen, um sicherzugehen, daß Sie bei dem gewünschten Vorgehen keine Fehler machen. Es handelt sich hier um eine schwierige juristische Materie, deren Behandlung Sie in die Hände eines Fachmannes legen sollten.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de
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