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Unvollständige Empfänger-Angabe in Kündigung


05.09.2006 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Der Fall ist folgender:

Am 2.11.05 habe ich in Beisein eines Zeugen die Kündigung in den Briefkasten der Vermieterin geworfen. Damit war die Kündigung zum 31.1.06 wirksam.

Am 27.1.06 wollte ich die Wohnungsübergabe vereinbaren. Die Vermieterin behauptete aber, keine Kündigung erhalten zu haben.

Ich habe am selben Tag ein weiteres Schreiben per Einschreiben verschickt, mit der Kopie der Kündigung vom 2.11.05.

Am 14.2.06 erhielt ich von dem Anwalt der Vermieterin einen Brief , indem das zweite Schreiben "entgegenkommend" als Kündigung anerkannt wurde, aber damit wirksam erst zum 30.4.06.
Es wurden also noch 3 weitere Mieten a 460,- € gefordert. Und zusätzlich eine Anwaltsgebühr von knapp 720,- €, die sich aus einer Schadenssumme von 12+3=15 Monatsmieten errechnen soll.

Die Sache ging damit vor Gericht. Und heute war die mündliche Verhandlung mit folgendem Ergebnis:

Dem Rechtsanwalt der Klägerin ist (so wörtlich) gerade eben eingefallen, dass meine Kündigung sowieso nicht rechtsgültig sei, da im Mietsvertrag die Eheleute aufgeführt sind, ich aber in der Anrede zur Kündigung nur die Frau (mit der ich die ganze Zeit auch nur zu tun hatte) erwähnt habe.
Die Richterin gab mir darauf zu verstehen, dass es zwar hart sei, sie aber nichts dagegen unternehmen könne und ich deswegen wohl verlieren werde. Einzig die Höhe der Rechtsanwaltsgebühr stehe noch zur Disposition, da auch ein einfaches Schreiben an mich gereicht hätte, mich auf die falsche Kündigung aufmerksam zu machen.

Nun meine Fragen:

1) Stimmt es, dass meine Kündigung dadurch komplett unwirksam wird, weil ich nur die Frau und nicht die Eheleute in dem Schreiben erwähnt habe? Im zweiten Schreiben habe ich ja auch nur die Frau erwähnt und diese wurde dann doch als Kündigung akzeptiert.

2) Ist es weiterhin rechtens, ein Verfahren anzufangen mit einer völlig anderen Beweisführung: dass sie angeblich die Kündigung nicht erhalten hat. Und dann erst zur mündlichen Verhandlung, also nach der zwei-Wochen-Frist, bei der man alle Beweise angeben muss, mit dem Argument der ungültigen Kündigung zu kommen. Wäre die Vermieterin denn nicht in der Pflicht gewesen, die ungültige Kündigung abzulehnen, statt mich darüber im unklaren zu lassen und es bis zum Prozess ankommen zu lassen? Handelt es sich hierbei nicht um einen Formfehler?
Gibt es vielleicht irgendwelche Fristen, die ein Vermieter bei einer nicht rechtsgültigen Kündigung einhalten muss?

3) Ist die Höhe der gegnerischen Rechtsanwaltsgebühr richtig, also darf der Anwalt 15 Monatsmieten als Schadenssumme berechnen, obwohl nur drei Monatsmieten gefordert waren?

Vielen Dank im voraus für Ihre Mühe.
Wenn Sie mir Urteile nennen könnten, die mir helfen würden, wäre ich sehr dankbar.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

leider muss ich Ihnen mitteilen, dass ich nach Ihrer Schilderung ebenfalls der Ansicht bin, dass Ihre Kündigungserklärung wegen des formellen Fehlers, nicht alle im Mietvertrag stehenden Personen zu benennen, unwirksam ist. Die Kündigungserklärung muss bei Personenmehrheit gegenüber allen Vermietern erklärt werden und allen Vermietern auch zugehen. Dabei bleibt es den Vermietern ungenommen, die zweite (unwirksame) Kündigung zu akzeptieren.

Die Regelungen über verspäteten Sachvortrag können Sie den §§ 296 ff. ZPO entnehmen. In Ihrem Fall hat der Gegenanwalt wohl nicht verspätet vorgetragen, sondern in der mündlichen Verhandlung eine abweichende rechtliche Beurteilung auf Basis des bisherigen Sachvortrages vorgenommen; dies ist ohne weiteres möglich.

Hinweispflichten des Vermieters bzgl. des Formfehlers gibt es nicht; zudem hat der Gegenanwalt zeitnah mit dem Schreiben vom 14.02.2006 darauf hingewiesen, dass noch für 3 Monate die Miete zu zahlen ist. Mir ist nicht ersichtlich, was er noch hätte tun sollen, da zumindest die zweite Kündigung zum Ende April doch akzeptiert wurde.

Der Streitwert vom 15 Monatsmieten ergibt sich aus den 3 Mieten Feb-April und dem Jahresmietzins für die Frage der Wirksamkeit der Kündigung. Die Anwaltskosten für die Geltendmachung des nicht gezahlten Mietzinses schulden Sie aus Zahlungsverzug gem. § 286 BGB.

Die Forderung nach der Erstattung der Kosten für die Überprüfung der zweiten Kündigung erscheint mir sehr fraglich, da die zweite Kündigung letztlich anerkannt wurde; hierzu hätte es keines Anwalts bedurft, so dass ich keine Grundlage für die Erstattung der Kosten sehe. Sollte allerdings die Wirksamkeit der ersten Kündigung Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit gewesen sein, wäre der Streitwert meines Erachtens korrekt.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben und bedaure, keine für Sie günstigere Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2006 | 16:18

Sehr geehrter Herr Matthes,

erst einmal vielen Dank für die schnelle Anwort.

Frustrierend ist halt, dass letztendlich ein Wort in der Anrede (Frau statt Eheleute) dazu führt, das meine Kündigung ungültig wird, obwohl beide im selben Haushalt leben. Und ich verliere jetzt einen Prozess, der unter ganz anderen Umständen eröffnet wurde.

Zum letzten Punkt Ihrer Antwort hätte ich noch eine Frage:

Der Anwalt wurde ja nicht damit beauftragt, die zweite Kündigung zu überprüfen, sondern die Vermieterin hat die Sache Ihrem Anwalt übergeben, da ich die Wohnungsschlüssel am 27.1.06 an sie übergeben habe.

Aber so oder so habe ich doch jetzt das Verfahren verloren und muss doch neben den Gerichtskosten auch noch die Rechtsanwaltskosten tragen, oder?
Oder wird das jetzt u.U. doppelt berechnet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2006 | 16:34

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn das Verfahren verloren geht, werden Ihnen voraussichtlich die Kosten auferlegt. Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt, ob ein Anerkenntnis in Betracht kommt, um wenigstens die Gerichtskosten zu vermindern.

Die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten werden zur Hälfte auf die Rechtsanwaltskosten im gerichtlichen Verfahren angerechnet. Eine doppelte Berechnung findet nicht statt.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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