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Unverständlicher Satz in Mietvertrag - Hilfe!


| 01.07.2006 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
unser Sohn hatte im Januar 2005 einen Gewerbe-Pachtvertrag für ein kleines Restaurant unterschrieben (Mietbeginn 2.2.05), in dem u.a. folgender Passus steht:

"Der Vermieter verpflichtet sich, den Mieter von sämtlichen eventuell entstandenen oder noch entstehenden Verpflichtungen des Mieters nach § 150 Abs.4 SGB VII in Bezug auf seinen Vormieter freizustellen.
Im Gegenzug soll der Vermieter berechtigt sein, bei der Beendigung des Mietverhältnisses die zu seinen Gunsten hinterlegte Kaution auch dazu zu verwenden, eventuell entstehende Verpflichtingen des Vermieters aus einer gleichlautenden Regelung in einem Mietvertrag mit einem Nachmieter zu befriedigen."
?????
Was hat da das Sozialgesetzbuch drin verloren? Wie muss man diesen Satz verstehen?
Wir haben als Eltern eine Bankbürgschaft als Kaution hinterlegt -heisst das jetzt, dass der Vermieter da ran kann, wenn mit dem Nachmieter etwas nicht stimmt?

Der Sohn zieht jetzt zum 1.7. aus (nach fristgerechter Kündigung), ein Nachmieter ist angeblich zur Stelle - unser Sohn schafft aber erst am Montag, den 3.7.06 den endgültigen Auszug; der Vermieter weiß darüber Bescheid, erzählt uns jetzt aber etwas von Schadensersatzforderungen, die auf uns zukommen, da der Nachmieter heute noch nicht in die Räume kann. Könnte er aber - der eine zieht aus - der andere zieht ein. Der angebliche Nachmieter bekommt am Montag seine Waren und die für den Betrieb erforderlichen Geräte geliefert, bis dahin ist unser Sohn ausgezogen.
Kann der Vermieter unsere Bankbürgschaft in Anspruch nehmen?

Wie sieht es mit Schönheitsreparaturen aus?
In seinem Mietvertrag steht auch noch über Schönheitsreparaturen:
1. Es wurde nicht angestrichen, ob das Pachtobjekt renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
2. "Pächter verpflichtet sich, die erforderlichen Schönheitsreparaturen i.d. Pachträumen auf seine Kosten vorzunehmen.Die parteien verstehen hierunter einen fachgerechten Anstrich in allen Räumen mit Ausnahme der Kellerräume in einem Turnus von 3 Jahren, wobei für die Gewerbeküche ein zeitraum von 1,5 Jahren und die Wohnräume ein Zeitraum von 5 jahren gelten soll."
Heizkörper: 6 Jahre
Kellerräume. ca.5 Jahre, wenn notwendig.
Zitat
"3.Bei Beendigung des Pachtverhältnisses ist das Pachtobjekt in renoviertem/unrenoviertem Zustand hinsichtlich des Inventars und des Holzwerkes unter Berücksichtigung des natürlichen Verschleißes zurückzugeben.
4.Sollte das Pachtobjekt das Pachtobjekt unrenoviert nach § 7 Ziff.3 zurückgegeben werden dürfen, so darf die letzte Renovierung maximal 3 Jahre bzw. 1,5 Jahre für die Küche bzw. 5 Jahre für die Wohnung vorbei sein."

Unser Sohn ist erst 1 Jahr und 5 Monate in dem Lokal, also noch keine 1,5 Jahre - muss er überhaupt renovieren?

Ein langer Text - ich bedanke mich im Voraus für Ihre Mühe!

Mit freundlichen Grüßen
Tinah
Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

§ 150 SGB VII führt die Personen auf, die in der gesetzlichen Unfallversicherung beitragspflichtig sind. Nach Absatz 1 sind dies Unternehmer, für deren Unternehmen Versicherte tätig sind oder zu denen Versicherte in einer besonderen, die Versicherung begründenden Beziehung stehen.

Geht ein Unternehmen auf einen anderen Unternehmer über, so sind der bisherige und der neue Unternehmer bis zum Ablauf des Kalenderjahres zur Zahlung der Beiträge und der damit zusammenhängenden Leistungen als Gesamtschuldner verpflichtet (Absatz 4).

Da bei Ihrem Sohn aber kein Unternehmensübergang vorliegt, hat der Passus für Sie keine Bewandtnis.
Der Passus bedeutet Folgendes: Der Vermieter stellt den Mieter von den Unfallversicherungsbeiträgen frei, sofern diese bei dem Vormieter entstehen. Das bedeutet, dass Ihr Sohn als Mieter die Beiträge des Vormieters nicht zahlen müsste. Diese Beiträge würde der Vermieter übernehmen und dann wohl dem ehemaligen Mieter in Rechnung stellen. Dadurch soll die Vermietbarkeit der Räumlichkeiten gefördert werden.

Gleiches gilt natürlich für Ihren Sohn: Wenn eine Unternehmensfortführung durch den Nachmieter vorläge, würde dieser von noch bestehenden Unfallversicherungspflichten Ihres Sohnes befreit. Die Beiträge würde der Vermieter übernehmen und dann wohl Ihrem Sohn in Rechnung stellen. Aber nach wie vor ist in Ihrem Fall keine Unternehmensfortführung ersichtlich. Daher dürfte der Vermieter wohl auch nicht auf die Kaution zugreifen dürfen.

Sofern vereinbart wurde, dass die Räumlichkeiten am 1.7. zurückgegeben werden und dies erst am 3.7. möglich ist, besteht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Vermieters als Verzugsschaden aus §§ 280 I, II, 286 BGB. Es ist vorstellbar, dass der Nachmieter nicht den gesamten Mietzins für den Monat zahlen wird, da er die Räumlichkeiten in den ersten zwei bzw. Tagen nicht nutzen konnte. Insofern kann der Vermieter von Ihrem Sohn Ersatz verlangen. Sollten sich aus der Verzögerung weitere Schäden ergeben, kann der Vermieter auch für diese Ersatz verlangen. Dafür kann er auch auf die Kaution zurückgreifen. Da es sich dabei aber um eine Bürgschaft handelt, kann der Vermieter auf diese nur unmittelbar zurückgreifen, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. Dies ist der Fall, wenn Sie sich verpflichtet haben aus der Bürgschaft zu leisten, ohne dass zuvor Ihr Sohn in Anspruch genommen werden muss. Sofern es sich nicht um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt, muss der Vermieter erst gegen Ihren Sohn vorgehen bevor er sich aus der Bürgschaft befriedigen kann. In der Regel wird jedoch eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart.

Ob Ihr Sohn Renovierungen vornehmen muss, richtet sich im Wesentlichen nach dem Zustand der Räumlichkeiten. Aus § 546 BGB ist er verpflichtet, die Räumlichkeiten in dem Zustand zurück zugeben, in dem er sie bekommen hat - gleichgültig, ob die Räumlichkeiten renoviert waren oder nicht. Diese Verpflichtung bezieht sich aber nicht auf Schönheitsreparaturen, sondern auf wesentliche Veränderungen, die an der Wohnung vorgenommen wurden, um sie den eigenen Ansprüchen anzupassen. Hat Ihr Sohn die Räumlichkeiten blau gestrichen und sie waren zuvor weiss, so muss er sie wieder weiss streichen.

Schönheitsreparaturen fallen grundsätzlich in den Pflichtenbereich des Vermieters, da sie Teil der grundsätzlichen Standhaltungspflicht sind. Vertraglich können sie aber wie hier auf den Mieter abgewälzt werden. Dabei ist hier unschädlich, dass der Vertrag Pächter und Verpächter nennt - und nicht Mieter und Vermieter. Falsche Bezeichnungen ändern nicht den Bedeutungsgehalt. Die Abwälzung auf Ihren Sohn wäre unwirksam, wenn es sich um starre Fristen handelte, aber auch das ist nicht der Fall, da "notwendige" Reparaturen durchzuführen sind. Es kommt daher darauf an, dass die Abnutzungserscheinungen über das normale Mass hinaus gehen. Dafür sollen in der Regel die genannten Fristen gelten. Da Ihr Sohn noch nicht 1,5 Jahre in den Räumlichkeiten ist, muss er grundsätzlich nicht einmal die Küche renovieren. Es sei denn, die Abnutzungserscheinungen sind außergewöhnlich stark. Dies gilt auch für die anderen Räumlichkeiten.

Ansonsten muss er die Räumlichkeiten wie wie oben bemerkt lediglich in den Zustand versetzen, in dem sie bei Anmietung waren.

Ich hoffe Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. Thomas Krajewski

Neuer Kamp 30 Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: 040/43 209 227
Fax: 040/43 209 229

www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2006 | 15:09

Das war aber eine prompte und kompetente Antwort, vielen Dank nach Hamburg! Nun bleibt zu hoffen, dass unser Sohnemann sich mit dem Vermieter und dem Nachmieter eventuell sogar gütlich einigt, so daß es hoffentlich keine großen Forderungen an uns per Bürgschaft gibt.
Nochmals Vielen Dank und ein schönes Wochenende !

Mit freundlichen Grüßen
T.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2006 | 15:27

Es freut mich, dass ich Ihnen helfen konnte.

RA Krajewski

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