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Unverheiratet - Partner stirbt - wie das Wohnrecht gegenüber dessen Erben absichern?

| 19.08.2009 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


19:13
Ein unverheiratetes Paar ohne eingetragene Lebensgemeinschaft plant: Er will zu ihr in ihr Haus ziehen (sie ist Eigentümerin) und eine Einliegerwohnung für sich gewerblich nutzen (er beabsichtigt, der Frau für dieses Büro eine Miete zu zahlen, die er auch steuerlich geltend machen kann). Im Rest des Hauses würde er privat wohnen, gemeinsam mit der Partnerin, aber ohne definierte eigene Räume für sich selber (entsprechend auch ohne Mietvertrag für privat genutzte Räume).

Das Problem: seine Absicherung im Todesfall der Hauseigentümerin. Die Frau hat Kinder, die kein gutes Verhältnis zu dem gegenwärtigen Partner haben, und die ohne dem entgegenstehende Regelungen den Partner vermutlich so schnell als möglich aus dem Haus haben wollen würden. Die Hauseigentümerin hat aber ein Interesse, das Wohnrecht ihres Partners für eine gewisse Zeit abzusichern und auch seinem gewerblich genutzten Büro eine besonders lange Kündigungsfrist einzuräumen, die über den Tod hinaus gilt.

Gewollt ist von beiden Seiten NICHT, dass ein Wohnrecht oder Nießbrauch auf Lebenszeit besteht. Das Haus soll prinzipiell den leiblichen Kindern der Frau vererbt werden. Der überlebende Partner soll nur eine komfortable Zeit zugestanden bekommen, um sich privat und gewerblich eine neue Bleibe zu suchen: mindestens 24 Monate. Wie kann das vertraglich und/oder testamentarisch abgesichert werden?

(Dankbar wären wir für die Angabe evtl. mehrerer Varianten, und auch für die Auskunft, ob eine offiziell "eingetragene Lebensgemeinschaft" die Stellung gegenüber den Erben stärken und das Problem entschärfen würde).
19.08.2009 | 13:26

Antwort

von


(395)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
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Sehr geehrte Ratsuchende!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Informationen wie folgt beantworten möchte.

Um Ihren Partner für den Fall Ihres Todes abzusichern, könnte hier zunächst einmal ein Vertrag über die Einräumung eines schuldrechtlichen Wohnrechtes abgeschlossen werden.
Dieses schuldrechtliche Wohnrecht wird im Gegensatz zum dinglichen Wohnrecht nicht ins Grundbuch eingetragen.
Allerdings könnten hier im Zweifel später Schwierigkeiten auftreten, da es insbesondere hinsichtlich eines evtl. bestehenden Räumunsanspruches, Kündigung etc. unterschiedliche Rechtsprechung gibt.

Der BGH z. B. sieht in der Einräumung eines schuldrechtlichen Wohnrechtes keinen Vertrag eigener Art, sondern je nach Ausgestaltung einen Miet- bzw. Leihvertrag.
Danach wäre der Vertrag dann von Ihren Kindern auch unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfristen kündbar.
Allerdings müßte dann ein wichtiger Grund für diese Kündigung vorliegen würde.

Sie könnten mit Ihrem Lebenspartner jedoch auch einen Erbvertrag schließen, in den Sie das auf einen bestimmten Zeitraum nach Ihrem Tod befristete Wohnrecht aufnehmen.
Dieser Erbvertrag bedarf der notariellen Beurkundung und sollte für den Fall einer Trennung einen Rücktrittsvorbehalt enthalten.

Ihre Kinder würden in beiden Fällen weiterhin Erben des Hauses werden, könnten auch darüber verfügen. Das Haus wäre jedoch bis zum vorher festgeschriebenen Auszug des Partners mit dem schuldrechtlichen Wohnrecht belastet.

Die Eintragung der Lebensgemeinschaft kommt hier nicht in Betracht, da sie nur für den Fall der gleichgeschlechtlichen Partnerschaft vorgesehen ist.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2009 | 15:42

Vielen Dank für Ihre Antwort! Zu meinem besseren Verständnis würde ich gern nachfragen:
1) Wäre, da Sie die von mir erfragte testamentarische Verfügung gar nicht erwähnen, eine solche in dem Fall wirkungslos? Die Hauseigentümerin könnte ja versuchen, die gewünschte verlängerte Kündigungsfrist von 24 Monaten ins Testament aufzunehmen.

2) Sie gehen nicht auf die Doppelsituation ein: an die Eigentümerin bezahlte gewerbliche Miete für einen bestimmten Hausteil und zugleich mietfreies privates Mitwohnen bei ihr in einem anderen Teil des Hauses. Löst der Erbvertrag beide Probleme?.

3) Sie erwähnen zum einen anfangs, es könnten beim schuldrechtlichen Wohnrecht "im Zweifel später Schwierigkeiten auftreten". Gehen wir einmal von durchaus Schwierigkeiten machenden Erben aus. Sie erwähnen, diese müssten sich nur an die "entsprechenden Kündigungsfristen" halten (also die gesetzlichen, nicht die von uns gewünschten 24 Monate?). Das hört sich so an, als ob ein "Vertrag über die Einräumung eines schuldrechtlichen Wohnrechtes" für uns keine gute Lösung wäre.

Dennoch schreiben Sie auch bei ihrem zweiten Vorschlag, dem Erbvertrag, das Haus wäre dann mit einem "schuldrechtlichen Wohnrecht belastet". Wären dann nicht genau die oben erwähnten Schwierigkeiten wieder zu befürchten? Konkret sind wir daran interessiert, die ungewöhnlich langen 24 Monate Kündigungsfrist für das gewerbliche Nutzen ebenso wie das private Wohnen durchzusetzen - und nicht die gesetzliche Kündigungsfrist, auf die ggfs. die Erben pochen werden.

Herzlichen Dank, wenn Sie sich noch einmal Zeit für eine Antwort nehmen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2009 | 19:13

Sehr geehrte Ratsuchende!

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.

1)Grds. ist die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Wohnrechtes ein Vertrag, dem beide Seiten zustimmen sollten. Daher wäre die Regelung durch Erbvertrag hier sinnvoller als die Regelung durch Testament.

2) Es entstehen zwei unterschiedliche Verträge; Leihvertrag für den unentgeltlich genutzten Wohnraum und ein mietvertrag für die gewerblich genutzten Räume.
Das schuldrechtliche Wohnrecht würde im Falle des Leihvertrages vor Ende der Befristung zunächst nur durch Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen erlöschen.
Eine solche Kündigung wäre eben aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, also nicht ohne weiteres möglich.

Aber auch im Falle des Mietvertrages könnte vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Insofern wäre hier eine Lösung für beide Verträge gefunden.

3) Grds. müßten die Erben sich an gesetzliche Kündigungsfristen halten. Vor Ende der Verträge müßte aber, wie bereits festgestellt, ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegen, z. B. Eigenbedarf o. ä.

Sie sollten hier durch Erbvertrag für beide Verträge klare Befristungen festlegen. Sodann müssten die Erben zwar bei Kündigung vor Fristende gesetzliche Kündigungsfristen einhalten aber eben auch wichtige Gründe vorbringen, welche eine vorzeitige Kündigung überhaupt rechtfertigen würden.

4 ) Sie könnten natürlich auch einen schriftlichen Leihvertrag ohne notarielle Beurkundung unter der Prämisse abschließen, dass das Wohnrecht nur vorzeitig beendet werden kann, wenn das Haus veräußert werden soll.
Allerdings sollte hier m. E. wegen der Bedeutung der Sache und der zu erwartenden Schwierigkeiten auf eine notarielle Beurkundung nicht verzichtet werden.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß,

Türk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 25.08.2009 | 19:47

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