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Untvermietung/ Übertragung des Mietvertrags der Ex-Freundin (Rausschmiss droht)

07.10.2015 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich schätze zwar, mein Anliegen ist etwas speziell und lässt womöglich nicht gerade viel Spielraum aber vielleicht gab es schon ähnliche Fälle und wollte daher nach den Möglichkeiten fragen, die mir noch bleiben.

Der Sachverhalt: Im März 2014 unterschrieb meine damalige Freundin, einen zum 15. des eben genannten Monats gültigen Mietvertrag, nach dem eine Untervermietung ausdrücklich nicht gestattet ist.

An diesem oben genannten Tag (15.03.2014) zog ich zu ihr in die Wohnung. Dies war schon immer so geplant; wir wollten gemeinsam in Berlin zusammenziehen, ich habe Schufaeinträge, die es mir gar unmöglich machen, von einem Vermieter akzeptiert zu werden und deshalb, "trug" ich ihr auf eine Wohnung für uns zu finden, da ich zusätzlich auch nicht in der Stadt war.

Ende 2014 begann die Beziehung dann überraschend kompliziert zu werden und meine heutige Ex-Freundin verließ Mitte Februar diesen Jahres, ohne Vorankündigung plötzlich die Räume und ließ mich zurück. Grund für die Komplikationen war unter anderem auch die finanzielle Situation, weil nur ich vom Amt Geld bezog und sie joblos war, weswegen ich bis auf wenige Ausnahmen eigentlich immer die Miete zahlte und auch von meinem Konto überwies (nachweisbar)!

Nachdem meine Ex-Freundin von einen auf den anderen Tag plötzlich weg war, zahlte ich weiterhin die Miete, um Ärger zu vermeiden und natürlich auch in der Hoffnung, dass sich die Situation wieder beruhigt und sie zurückkommen würde. Dem war nicht so...

Im Juni 2015 meldete sich meine Freundin um bzw. von diesem Wohnort hier ab (ich bin bereits seit 2014 hier gemeldet). Auf Grund dessen oder auch, weil es hier in der Wohnung ein kleines Schimmelproblem gab, bekam der Verwalter scheinbar davon Wind und schickte einen Brief, dass Untervermietung nicht gestattet sei und meine Ex-Freundin (die mittlerweile in einer WG lebt) die normalen Bedingungen wieder herstellen soll ODER die Wohnung kündigen soll, was für mich bedeuten würde, dass ich bis 31.01.2016 ausziehen müsste.

Nach diesem Schreiben des Verwalters, gab es ein Treffen in dieser Wohnung, wo sowohl meine Ex-Freundin, der Verwalter, als auch der Hausmeister und mein, vom Staat zugeteilter Betreuer anwesend war. Der Verwalter schien von Anfang an voreingenommen und so eingestellt, als würde man ihn absichtlich täuschen wollen. Jegliche Erklärungs- oder Aufklärungsversuche, sowie Alternativvorschläge, den Mietvertrag simpel auf meinen Namen übertragen zu lassen scheiterten!

Ich fühle mich in dieser Situation stark ungerecht behandelt, da ich ja nun schon seit mehreren Monaten die Miete zahle und auf Grund eines Vertrauensverhältnisses mit meiner Freundin hier zugezogen bin, was ja meines Wissens nach auch nicht verboten ist. Diese möchte mir nun helfen und wäre bereit den Mietvertrag auf mich zu übertragen, weswegen Sie ja auch hier bei dem Treffen vor Ort war.

Alles was ich möchte ist, hier wohnen bleiben, da ich mich auf Grund meiner vergangenen psychischen Belastung, deren Heilung nun jetzt erst langsam endlich stattfindet, nicht in der Lage fühle, eine neue Wohnung zu finden. Auch mein Betreuer hat versucht sich dafür einzusetzen, allerdings auch erfolglos.

Gerade jetzt komme ich zur Ruhe aber seitens des Verwalters ist scheinbar keinerlei Kulanz in dieser besonderen Situation zu erwarten. Lediglich ein Angebot, dass ich mich für die Wohnung "bewerben" könne, sobald es dann mit dieser Prozedur losgeht, wurde mir zugesagt, doch der einfache Weg einer Übertragung des Mietvertrags wurde sturerweise, aus Misstrauen oder Missbilligung nicht in Betracht gezogen, obwohl es meiner Ansicht nach, die einfachste Lösung für ALLE Beteiligten wäre.

Ich kann mir vorstellen, dass die Möglichkeiten in einer solchen Situation sehr begrenzt sind und doch sagt mir mein Gefühl, dass hier womöglich etwas nicht ganz stimmen könnte - wie sehen Sie das?

Ich hoffe auf eine Möglichkeit (einen Lichtblick) in dieser verzwickten Situation!

Viele Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:


Genau genommen handelte es sich ursprünglich, mangels vertraglicher Vereinbarung, nicht um eine Untervermietung, sondern lediglich um eine Mitbenutzung der von Ihrer Freundin gemieteten Wohnung.

Auch in einem solchen Fall sind Sie verpflichtet, dem Vermieter Ihren Einzug in die Wohnung der Lebensgefährtin anzuzeigen. Der Vermieter hätte seine Zustimmung nicht verweigern dürfen, soweit Ihre Ex-Freundin ihm ihr berechtigtes Interesse an einem Zusammenleben dargelegt hätte. Als berechtigtes Interesse reicht die Begründung eines Zusammenlebens im Rahmen einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft vollkommen aus. Erforderlich war lediglich Ihre Benennung mit Namen, Anschrift und Tätigkeit und eine Darlegung der eben benannten berechtigten Gründe (vgl. BGH, AZ: VIII ZR 371/02).

Auch wenn der Vermieter grundsätzlich zustimmen muss, so muss er trotzdem gefragt werden. Er hat schließlich ein Interesse daran zu erfahren, ob andere Personen als seine Mieterin sein Eigentum mitbenutzen.

Insoweit müsste jedoch zusätzlich vorausgesetzt werden, dass das Interesse zur Gebrauchsüberlassung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (vgl. § 553 Abs. 1 BGB). Da Sie jedoch den Entschluss zum Zusammenleben bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages gefasst hatten, hätte der Vermieter – dieses Wissen vorausgesetzt – der Gebrauchsüberlassung sogar widersprechen können.

Spätestens mit dem Auszug dürfte dann eine Untervermietung vorliegen. Dieser kann formfrei, also mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges, tatsächliches Verhalten – wie in Ihrem Fall - geschlossen werden.

Da Ihre Ex-Freundin kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung wird vortragen können und außerdem nicht nur einen Teil, sondern gleich die ganze Wohnung untervermietet wurde, kann der Vermieter auch die Untervermietung untersagen. Tut er dies und beendet Ihre Ex-Freundin daraufhin den Untermietvertrag mit Ihnen nicht, kann der Vermieter ihr kündigen.

Zwischen Ihnen und dem Vermieter bestehen keine Rechtsbeziehungen. Daher berührt die Kündigung des Hauptmietvertrages grundsätzlich auch nicht die Wirksamkeit Ihres Untermietvertrages. Wenn Ihrer Freundin gekündigt wird, muss sie ihrerseits das Untermietverhältnis kündigen und sich dabei an die gesetzlichen Vorgaben halten.

Das bedeutet leider, solange der Vermieter nicht an einer „einfachen Lösung" interessiert ist, werden Sie wohl auf Kurz oder Lang aus der Wohnung ausziehen müssen.


Es tut mir Leid, dass ich Ihnen keinen Lichtblick in dieser Angelegenheit geben kann. Ich hoffe dennoch Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

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