Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,
unter Beachtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts kann ich Ihre Frage wie folgt beantworten. Ich bitte zu beachten, dass das Hinzufügung und Weglassen von Informationen eine andere rechtliche Einordnung bedingen kann.
zu 1.
Sie müssen unbedingt sofort schriftlich das Mietverhältnis mit Person B kündigen. Dies muss wegen § 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung
schriftlich, § 126 BGB: Schriftform
, erfolgen. Textform i.S.d. § 126b BGB: Textform
oder elektronische Form, § 126a BGB: Elektronische Form
reichen hierfür nicht aus, so dass eine Kündigung wegen Mangels der Formvorschriften schon nichtig ist, § 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels
.
Sie haben daher zur Zeit noch einen wirksamen Vertrag mit B über die Vermietung des Wohnraumes.
zu 2.
Die Frage erklärt sich durch die Antwort zu 1. Zur Kündigung ist die Schriftform erforderlich. Auch, wenn B schon einen Kontakt mit der Hausverwaltung hergestellt hat, so reicht dies nicht aus, eine Kündigung zu bejahen. Anders wäre dies nur, wenn B tatsächlich mit der Hausverwaltung einen Mietvertrag über dieselben Wohnräume geschlossen hätte. Hier könnte dann von einer schlüssigen Kündigung ausgegangen werden. Allerdings müssen Sie beweisen, dass ein solcher Vertrag existiert. Dies dürfte Ihnen nach der Schilderung nicht möglich sein.
zu 3.
Sie haben die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an den Vermieter zurückzugeben, § 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters
. Dies ist eine vertragliche Verpflichtung aus dem gekündigten Mietverhältnis. Können oder machen Sie dies aus welchen Gründen auch immer nicht, so machen Sie sich schadensersatzpflichtig. In einem solchen Falle ergibt sich die Rechtsfolge aus § 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
, mithin die Verpflichtung bei nicht erfolgter Rückgabe Entschädigung in Form der ortsüblichen Miete zu entrichten.
Dazu können u.U. Kosten für Rechtsbeistand und Gerichtskosten kommen, wenn der Vermieter tatsächlich versuchen sollte, die Wohnung räumen zu lassen. Dies folgt aus § 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
und betrifft weitere Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzung, § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
.
Im Gegenzug haben Sie natürlich weiterhin Anspruch auf Zahlung der Miete gegen Person B, solange dieser Mietvertrag noch läuft. Die Kündigungsfrist sind wohl 3 Monate, § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
.
Sie können jetzt versuchen, mit Person B zum Ende März oder einem anderen früheren Datum einen schriftlichen Aufhebungsvertrag zu schließen. Dies ist rechtlich möglich. Damit wäre die Belastung durch Kosten für Sie relativiert und die Wahrscheinlichkeit von Schadensersatzansprüchen geringer.
Ferner müssen Sie auf § 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
achten. Das Mietverhältnis verlängert sich stillschweigend, wenn nicht einer solchen Verlängerung nach Kündigung und Weiternutzung nicht innerhalb von 2 Wochen widersprochen wird.
Da B durch den Vertrag mit Ihnen die Wohnung weiternutzt, die Wohnung also streng genommen von Ihnen noch weiter verwendet wird wegen des Mietvertrags, müsste die Hausverwaltung der Fortführung des Mietverhältnisses widersprechen. Macht Sie dies nicht, so gilt wieder eine Kündigungfrist von 3 Monaten, die der alte Vertrag von Ihnen mit der Hausverwaltung weiterläuft. Dieser müsste dann erneut schriftlich gekündigt werden.
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Diese Antwort ist vom 18.02.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Anwalt,
ich danke Ihnen schon mal sehr für Ihre Ausführungen. Leider bin ich mit den von Ihnen angegebenen Paragraphen schon sehr überfordert und habe den Kündigungsparagraphen so verstanden:
Wenn A jetzt (siehe zu 1.) die fristgerechte Kündigung (3 Monate), wie Sie sagen, schriftlich nachholt, steht in dem von Ihnen angegebenen Paragraphen, dass A Gründe dafür angeben muss (bei A liegt nur der Grund vor, dass A als Hauptmieter die Whg. entgültig los werden will). Kann es sein, dass dann in jedem Fall die Kündigung seitens A von Person B anfechtbar bleiben wird? B und A haben im Untermietvertrag vereinbart, dass sich die Mietdauer nach der Dauer des Hauptmietvertrages richtet. Endet der Hauptmietvertrag, gleich aus welchen Gründen, endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag (dieser wurde im übrigen auf unbestimmte Zeit geschlossen). Weiter haben A und B vereinbart, dass A zum gleichen Zeitpunkt den Haupt- und Untermietvertrag dann schriftlich kündigen muss. Gut, dass ist ja geschehen, aber anscheinend nicht rechtwirksam.
Zum Schluss hätte ich noch eine Verständnisfrage, was die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses angeht. Wessen Mietverhältniss verlängert sich stillschweigend? Das von A seitens des Vermieters oder des Untermieters? Der Vermieter hat A im übrigen bereits schriftlich mitgeteilt, dass im Falle des besagten Nichtzustandekommens des neuen Mietvertrages mit B er Person A einen Monat Aufschub (also bis 31.03.) gewährt. Macht es Sinn, dass A den Vermieter um einen weiteren Aufschub (also um die 3 Monate Kündigungsfrist) bittet und dann nochmal fristgerecht dem Vermieter und B kündigt?
Wenn der Vermieter darauf nicht eingeht, kann A nur hoffen, dass B doch früher auszieht, sehe ich das richtig?
Ich wäre Ihnen noch sehr dankbar für die Beantwortung der Nachfragen!
Mit herzlichen Grüssen
Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Wegen der §§ im BGB kann ich nachvollziehen, dass dies etwas verwirrend ist.
Zunächst zu Ihrer Klausel im Untermietvertrag:
"Die Mietdauer richtet sich nach der Dauer des Hauptmietvertrags."
Diese Formulierung ist leider nicht rechtsgültig, da es sich um eine sogenannte auflösende Bedingung handelt. Eine solche auflösende Bedingung ist bei Mietverträgen nicht erlaubt. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung
.
Der Hauptmieter hat als Vermieter des Untermieters für die Gerbauchsüberlassung der Wohnung einzustehen. Dies urteilte der BGH in seiner Entscheidung vom 04.10.1995 - Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20215/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.10.1995 - XII ZR 215/94: Anspruch des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter nach Beend...">XII ZR 215/94</a>: "Er [der Hauptmieter] übernimmt mit der durch den Untermietvertrag eingegangenen Verpflichtung zur Leistung auch die Haftung für seine Leistungsfähigkeit und hat hierfür einzustehen."
Insofern haften Sie auf Vertragserfüllung bis zum Kündigungseintritt.
Das Mietverhältnis können Sie jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beläuft sich wohl auf 3 Monate, da die Fristen des § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
gelten dürften.
Das berechtigte Interesse dürfte hier in der Beendigung Ihres Mietverhältnisses liegen und der damit einhergehenden Unmöglichkeit, weiterhin den Mietvertrag zu erfüllen. Diese Gründe müssen Sie wegen § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
im Kündigungsschreiben angeben.
Allerdings besteht seitens des Untermieters auch ein Widerspruchsrecht i.S.d. § 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen. Ein Härtefall muss daher gegeben sein, dessen Voraussetzungen hier nicht geprüft werden können.
Zusammenfassend wäre es sinnvoller, wenn Sie mit dem Untermieter einen Aufhebungsvertrag des Untermietverhältnisses schließen würden. Anderenfalls sollten Sie das Mietverhältnis ordentlich mit der Frist von 3 Monaten kündigen und dann mit Ihrem Vermieter absprechen, bis wann das Untermietverhältnis noch laufen wird. Lässt er sich darauf ein, so haben Sie Ansprüche auf die Monatsmieten gegen den Untermieter und müssen weiterhin Ihre Miete an den Hauptvermieter abführen. Die Beendigung würde sich hierdurch nur zeitlich verschieben.
Wichtig ist in diesem gesamten Zusammenhang noch, dass der Untermieter nur Ihnen gegenüber Kündigungsschutz hat, nicht aber gegenüber dem eigentlichen Vermieter der Wohnung. Will dieser die Wohnung nunmehr räumen und das Mietverhältnis nicht verlängern wenn der Untermieter nicht gehen will, so kann sich der Untermieter nicht auf seinen Mietvertrag zu Ihnen berufen. Dieser Mietvertrag hat gegenüber dem Hauptvermieter keine rechtliche Bedeutung. Der Untermieter müsste so oder so gehen. Evtl. sollten Sie ihn hierauf hinweisen und auch darauf, dass er, solange er die Wohnung bewohnt, Miete zahlen muss.
Die Verlängerung bezieht sich auf jedes Mietverhältnis, sowohl Haupt- als auch Untervermietung.
Führen Sie Ihr bereits gekündigtes Mietverhältnis ohne Widerspruch des Hauptvermieters weiter, so gilt wieder ein Mietverhältnis mit Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Beenden Sie das Mietverhältnis mit dem Untermieter und bewohnt dieser weiter die Wohnung, ohne dass Sie diesem widersprechen, so wird auch aus diesem wieder ein ungekündigtes, unbefristetes Mietverhältnis.
Sie sollten daher in der Kündigung schon auf § 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
verweisen und einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen.
Mit freundlichem Gruß
Henrik Straßner
Rechtsanwalt
