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Untervermietung/Kündigung-trotz HV-Zusage(mündl.)+Zusendung Mietverträge Absage

| 18.02.2011 04:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

eine inzwischen sehr belastende Situation:
Person A ist noch Hauptmieterin einer Wohnung, die offiziell (von A) zum 28.02.2011 fristgerecht dem Vermieter und dem Untermieter (Person B) gekündigt wurde. Eine schriftliche Bestätigung seitens Vermieter/Hausverwaltung (HV) lag schnell vor, von B nicht. Mit Person B hat A einen Untermietvertrag geschlossen. B wollte nach Kündigung die Wohnung gerne übernehmen, die Hausverwaltung zeigte sich zunächst bereit, forderte Unterlagen von B ein, laut Aussage von B sei mündlich das neue Mietverhältnis auch bereits zugesagt und der neue Mietvertrag in dreifacher Ausfertigung zugesandt worden. B sagt, er habe die Mietverträge unterzeichnet zurückgesandt. Dies wurde seitens des Maklers dem Hauptmieter A gegenüber ebenfalls telefonisch bestätigt. Dem Hauptmieter A wurde jetzt am 17.02.2011 (11 Tage vor Vertragsende) jedoch schriftlich mitgeteilt, dass mit Untermieter B seitens der Hausverwaltung doch kein Mietvertrag zustande komme, weil der Eigentümer überlege eine Modernisierung durchzuführen, sodass B zum 28.02.2011 auch raus sein muss, damit A als Hauptmieter seine gekündigte Wohnung vertragsgemäss geräumt übergeben kann.

Nun sieht die Situation so aus, dass A die schriftliche Kündigung des Untermietvertrages an B zwar per Email angekündigt und fristgerecht abgeschickt hat. Leider ohne Einschreiben. B behauptet jetzt, nicht rechtzeitig informiert worden zu sein. Da B von einem eigenen Mietverhältnis zum 1.03.2011 ausging und sich um keine neue Wohnung bemüht hat, "droht" B dem Hauptmieter A nun damit, erst einmal nicht auszuziehen und einen Anwalt einzuschalten sowie es auf eine Räumungsklage ankommen zu lassen.
Die Hausverwaltung hat schon durchblicken lassen, dass man Person A als Hauptmieterin bei Schwierigkeiten mit B belangen werde.

Frage:

1. Da der Hauptmietvertrag auf den Namen von Person A läuft, was kann A jetzt tun?

2. Hat B nicht automatisch mit der Kontaktaufnahme zum Vermieter und Unterzeichnung des Mietvertrages die Kündigung seitens des Hauptmieters indirekt akzeptiert und eingestanden? Muss A dort noch mit irgendwas rechnen?

3. Was passiert, wenn B nicht zum offiziellen Vertragsende von A (28.02.11) auszieht, sondern weiter in der Wohnung bleibt? Kann die Vermieterfirma A dann dafür zur Rechenschaft ziehen, da diese im Hauptmietvertrag steht? Räumungsklage, Schadenersatzforderungen etc. -> Was kann Person A, obwohl diese da ja schon lange ausgezogen ist, und ebenfalls bis jetzt von einem neuen Mietverhältnis zwischen Untermieterin B und dem Vermieter ausging (auch hier gab es gegenüber A mündliche Zusagen seitens des Vermieters) im (kosten-)günstigsten Fall tun?

A weiß, dass diese selber Schuld hat, die Kündigung an B nicht per Einschreiben verschickt zu haben. Inwiefern sind Email-Kontakte zur Beweisführung gültig, aus denen hervorgeht, dass B die Kündigung kannte?


Vielen Dank für Ihre Antworten und liebe Grüße

Stefanie

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

unter Beachtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts kann ich Ihre Frage wie folgt beantworten. Ich bitte zu beachten, dass das Hinzufügung und Weglassen von Informationen eine andere rechtliche Einordnung bedingen kann.

zu 1.
Sie müssen unbedingt sofort schriftlich das Mietverhältnis mit Person B kündigen. Dies muss wegen § 568 BGB schriftlich, § 126 BGB, erfolgen. Textform i.S.d. § 126b BGB oder elektronische Form, § 126a BGB reichen hierfür nicht aus, so dass eine Kündigung wegen Mangels der Formvorschriften schon nichtig ist, § 125 BGB.

Sie haben daher zur Zeit noch einen wirksamen Vertrag mit B über die Vermietung des Wohnraumes.

zu 2.
Die Frage erklärt sich durch die Antwort zu 1. Zur Kündigung ist die Schriftform erforderlich. Auch, wenn B schon einen Kontakt mit der Hausverwaltung hergestellt hat, so reicht dies nicht aus, eine Kündigung zu bejahen. Anders wäre dies nur, wenn B tatsächlich mit der Hausverwaltung einen Mietvertrag über dieselben Wohnräume geschlossen hätte. Hier könnte dann von einer schlüssigen Kündigung ausgegangen werden. Allerdings müssen Sie beweisen, dass ein solcher Vertrag existiert. Dies dürfte Ihnen nach der Schilderung nicht möglich sein.

zu 3.
Sie haben die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit an den Vermieter zurückzugeben, § 546 BGB. Dies ist eine vertragliche Verpflichtung aus dem gekündigten Mietverhältnis. Können oder machen Sie dies aus welchen Gründen auch immer nicht, so machen Sie sich schadensersatzpflichtig. In einem solchen Falle ergibt sich die Rechtsfolge aus § 546a BGB, mithin die Verpflichtung bei nicht erfolgter Rückgabe Entschädigung in Form der ortsüblichen Miete zu entrichten.

Dazu können u.U. Kosten für Rechtsbeistand und Gerichtskosten kommen, wenn der Vermieter tatsächlich versuchen sollte, die Wohnung räumen zu lassen. Dies folgt aus § 546a Abs. 2 BGB und betrifft weitere Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzung, §§ 280 ff. BGB.

Im Gegenzug haben Sie natürlich weiterhin Anspruch auf Zahlung der Miete gegen Person B, solange dieser Mietvertrag noch läuft. Die Kündigungsfrist sind wohl 3 Monate, § 573c BGB.

Sie können jetzt versuchen, mit Person B zum Ende März oder einem anderen früheren Datum einen schriftlichen Aufhebungsvertrag zu schließen. Dies ist rechtlich möglich. Damit wäre die Belastung durch Kosten für Sie relativiert und die Wahrscheinlichkeit von Schadensersatzansprüchen geringer.

Ferner müssen Sie auf § 545 BGB achten. Das Mietverhältnis verlängert sich stillschweigend, wenn nicht einer solchen Verlängerung nach Kündigung und Weiternutzung nicht innerhalb von 2 Wochen widersprochen wird.

Da B durch den Vertrag mit Ihnen die Wohnung weiternutzt, die Wohnung also streng genommen von Ihnen noch weiter verwendet wird wegen des Mietvertrags, müsste die Hausverwaltung der Fortführung des Mietverhältnisses widersprechen. Macht Sie dies nicht, so gilt wieder eine Kündigungfrist von 3 Monaten, die der alte Vertrag von Ihnen mit der Hausverwaltung weiterläuft. Dieser müsste dann erneut schriftlich gekündigt werden.

Sollten Aspekte Ihrer Fragen nicht beleuchtet worden sein, so nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2011 | 09:06

Sehr geehrter Herr Anwalt,

ich danke Ihnen schon mal sehr für Ihre Ausführungen. Leider bin ich mit den von Ihnen angegebenen Paragraphen schon sehr überfordert und habe den Kündigungsparagraphen so verstanden:
Wenn A jetzt (siehe zu 1.) die fristgerechte Kündigung (3 Monate), wie Sie sagen, schriftlich nachholt, steht in dem von Ihnen angegebenen Paragraphen, dass A Gründe dafür angeben muss (bei A liegt nur der Grund vor, dass A als Hauptmieter die Whg. entgültig los werden will). Kann es sein, dass dann in jedem Fall die Kündigung seitens A von Person B anfechtbar bleiben wird? B und A haben im Untermietvertrag vereinbart, dass sich die Mietdauer nach der Dauer des Hauptmietvertrages richtet. Endet der Hauptmietvertrag, gleich aus welchen Gründen, endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag (dieser wurde im übrigen auf unbestimmte Zeit geschlossen). Weiter haben A und B vereinbart, dass A zum gleichen Zeitpunkt den Haupt- und Untermietvertrag dann schriftlich kündigen muss. Gut, dass ist ja geschehen, aber anscheinend nicht rechtwirksam.
Zum Schluss hätte ich noch eine Verständnisfrage, was die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses angeht. Wessen Mietverhältniss verlängert sich stillschweigend? Das von A seitens des Vermieters oder des Untermieters? Der Vermieter hat A im übrigen bereits schriftlich mitgeteilt, dass im Falle des besagten Nichtzustandekommens des neuen Mietvertrages mit B er Person A einen Monat Aufschub (also bis 31.03.) gewährt. Macht es Sinn, dass A den Vermieter um einen weiteren Aufschub (also um die 3 Monate Kündigungsfrist) bittet und dann nochmal fristgerecht dem Vermieter und B kündigt?
Wenn der Vermieter darauf nicht eingeht, kann A nur hoffen, dass B doch früher auszieht, sehe ich das richtig?

Ich wäre Ihnen noch sehr dankbar für die Beantwortung der Nachfragen!
Mit herzlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2011 | 10:04

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Wegen der §§ im BGB kann ich nachvollziehen, dass dies etwas verwirrend ist.

Zunächst zu Ihrer Klausel im Untermietvertrag:

"Die Mietdauer richtet sich nach der Dauer des Hauptmietvertrags."

Diese Formulierung ist leider nicht rechtsgültig, da es sich um eine sogenannte auflösende Bedingung handelt. Eine solche auflösende Bedingung ist bei Mietverträgen nicht erlaubt. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 572 Abs. 2 BGB.

Der Hauptmieter hat als Vermieter des Untermieters für die Gerbauchsüberlassung der Wohnung einzustehen. Dies urteilte der BGH in seiner Entscheidung vom 04.10.1995 - Az. XII ZR 215/94: "Er [der Hauptmieter] übernimmt mit der durch den Untermietvertrag eingegangenen Verpflichtung zur Leistung auch die Haftung für seine Leistungsfähigkeit und hat hierfür einzustehen."

Insofern haften Sie auf Vertragserfüllung bis zum Kündigungseintritt.

Das Mietverhältnis können Sie jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beläuft sich wohl auf 3 Monate, da die Fristen des § 573c I BGB gelten dürften.

Das berechtigte Interesse dürfte hier in der Beendigung Ihres Mietverhältnisses liegen und der damit einhergehenden Unmöglichkeit, weiterhin den Mietvertrag zu erfüllen. Diese Gründe müssen Sie wegen § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben angeben.

Allerdings besteht seitens des Untermieters auch ein Widerspruchsrecht i.S.d. § 574 BGB, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen. Ein Härtefall muss daher gegeben sein, dessen Voraussetzungen hier nicht geprüft werden können.

Zusammenfassend wäre es sinnvoller, wenn Sie mit dem Untermieter einen Aufhebungsvertrag des Untermietverhältnisses schließen würden. Anderenfalls sollten Sie das Mietverhältnis ordentlich mit der Frist von 3 Monaten kündigen und dann mit Ihrem Vermieter absprechen, bis wann das Untermietverhältnis noch laufen wird. Lässt er sich darauf ein, so haben Sie Ansprüche auf die Monatsmieten gegen den Untermieter und müssen weiterhin Ihre Miete an den Hauptvermieter abführen. Die Beendigung würde sich hierdurch nur zeitlich verschieben.

Wichtig ist in diesem gesamten Zusammenhang noch, dass der Untermieter nur Ihnen gegenüber Kündigungsschutz hat, nicht aber gegenüber dem eigentlichen Vermieter der Wohnung. Will dieser die Wohnung nunmehr räumen und das Mietverhältnis nicht verlängern wenn der Untermieter nicht gehen will, so kann sich der Untermieter nicht auf seinen Mietvertrag zu Ihnen berufen. Dieser Mietvertrag hat gegenüber dem Hauptvermieter keine rechtliche Bedeutung. Der Untermieter müsste so oder so gehen. Evtl. sollten Sie ihn hierauf hinweisen und auch darauf, dass er, solange er die Wohnung bewohnt, Miete zahlen muss.

Die Verlängerung bezieht sich auf jedes Mietverhältnis, sowohl Haupt- als auch Untervermietung.

Führen Sie Ihr bereits gekündigtes Mietverhältnis ohne Widerspruch des Hauptvermieters weiter, so gilt wieder ein Mietverhältnis mit Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Beenden Sie das Mietverhältnis mit dem Untermieter und bewohnt dieser weiter die Wohnung, ohne dass Sie diesem widersprechen, so wird auch aus diesem wieder ein ungekündigtes, unbefristetes Mietverhältnis.

Sie sollten daher in der Kündigung schon auf § 545 BGB verweisen und einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen.

Mit freundlichem Gruß

Henrik Straßner
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.02.2011 | 20:11

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