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Untervermietung - welche Kosten sind absetzbar?


10.01.2005 00:22 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe seit kurzem einen großen Raum meiner gemieteten Altbauwohnung untervermietet. Küche und Bad werden gemeinsam benutzt, ebenso der Flur.

Ich gehe davon aus, dass ich die Einnahmen aus der Untervermietung beim Finanzamt angeben muss.
Weiterhin gehe ich davon aus, dass ich bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen, d.h. gegen die Einnahmen aufrechnen kann.

Ich habe nun die folgenden Fragen:


a) Ist es richtig, dass ich von den Mieteinnahmen aus der Untervermietung einen bestimmten Anteil meiner eigenen Warmmiete, die ich für die Gesamtwohnung bezahle, abziehen kann, und zwar entsprechend dem Anteil der Wohnfläche der untervermieteten Räumlichkeiten an der gesamten Wohnfläche?
Oder gibt es ein andere Berechnung, die hier zu Grunde gelegt werden muss?


b) Falls a) richtig ist, würde ich für das vermietete Zimmer folgendermaßen rechnen:

Gesamtfläche = 120 qm, Gesamtmiete (warm) = 800 Euro
Fläche vermietetes Zimmer = 24 qm (= 20% der Gesamtfläche), alleinige Nutzung durch den Untermieter

-> Abziehbare Ausgaben =
800 Euro Gesamtmiete x 20% Flächenanteil x 100% Nutzungsanteil = 160 Euro
Ist diese Berechnung richtig erfolgt?


c) Wie wird bei gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten gerechnet? Ich würde z.B. bei der Küche, entsprechend der tatsächlichen Nutzung, einen Anteil von 50% ansetzen.

Gesamtfläche = 120 qm, Gesamtmiete (warm) = 800 Euro
Fläche Küche = 12 qm (= 10% der Gesamtfläche), hälftige Nutzung durch den Untermieter

-> Abziehbare Ausgaben =
800 Euro Gesamtmiete x 10% Flächenanteil x 50% Nutzungsanteil = 40 Euro
Ist diese Berechnung richtig erfolgt?


d) Vorausgesetzt, die Rechung zu b) und c) ist richtig: Was passiert, wenn - wie in meinem Fall - die Mieteinnahmen niedriger sind als die angesetzten Ausgaben?

Gesamtfläche = 120 qm,
Gesamtmiete (warm) = 800 Euro

Vom Untermieter alleinig genutzte Fläche:
Zimmer = 24 qm (= 20% der Gesamtfläche)
Anrechenbare Ausgaben = 800 Euro Gesamtmiete x 20% Flächenanteil x 100% Nutzungsanteil = 160 Euro (s.o.)

Vom Untermieter hälftig genutzte Flächen:
Küche, Bad, Flur, zusammen 36 qm (= 30% der Gesamtfläche)
Anrechenbare Ausgaben = 800 Euro Gesamtmiete x 30% Flächenanteil x 50% Nutzungsanteil = 120 Euro

-> Abziehbare Gesamtausgaben = 160+120 Euro = 280 Euro
-> Mieteinnahmen (warm) = 200 Euro
-> Fehlbetrag = 80 Euro

Wie verhält sich das Finanzamt?
Werde ich irgendwie dafür "bestraft", nach dem Motto: ´Selbst schuld, wenn Sie zuwenig Miete verlangen´?
Oder kann ich im Gegenteil den Fehlbetrag mit meiner normalen Einkommensteuer verrechnen, sozusagen als "Verlust aus Vermietung"?


e) Zusatzfrage:
Wie wird bei einer Berechnung der anteiligen Wohnflächen ein nicht überdachter Balkon bewertet, der ja maximal ein halbes Jahr lang nutzbar ist?




Falls die Rechtslage nicht völlig eindeutig sein sollte, wäre ich Ihnen sehr dankbar, wenn Sie bei der Beantwortung meiner Fragen ggf. auf die entsprechenden Gesetzes- bzw. Durchführungsbestimmungen verweisen könnten, damit ich beim Finanzamt entsprechend argumentieren kann.

Vielen herzlichen Dank schon im voraus!
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Berechnung der Wohnfläche
Der Balkon wird bei der Berechnung der Wohnfläche nur zur Hälfte berechnet. Dies sollte in Ihrem Mietvertrag im Rahmen der Gesamtfläche bereits geschehen sein. Die Tatsache, dass der Balkon im Winter nur eingeschränkt genutzt werden kann, ist dabei unerheblich.

2. Berechnung des Anteils an den Mietkosten

a) Zunächst gehe ich davon aus, dass Sie und der Untermieter zu zweit in der Wohnung leben, da Sie eine hälftige Teilung der Kosten für die gemeinschaftlichen Flächen vorgenommen haben.

b) Die Aufteilung der Kosten auf die Flächen erscheint zweckmäßig und so nicht zu beanstanden. Mir ist nur aufgefallen, dass Sie bei den gemeinschaftlichen Flächen "nur" die Küche angesetzt haben. Was ist mit dem Flur und dem Bad? Ich gehe davon aus, dass auch diese gemeinschaftliche Flächen darstellen.

3. Reaktion des Finanzamtes

Das Finanzamt wird auf die Anmeldung in folgender Weise reagieren (müssen).

a) Erzielung eines Überschusses
Nur der Überschuss wird als Gewinn als zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung versteuert.

b) Ausweisung eines Fehlbetrages
Falls Sie nicht kostendeckend vermietet haben, hat das Finanzamt zwei denkbare Alternativen

Entweder wird der Verlust tatsächlich als Verlust aus Vermietung und Verpachtung angesehen und steuermindernd berücksichtigt.

Oder der ganze Vorgang wird als nicht zur Erzielung von Überschüssen geeignet angesehen. Dann wären die Einnahmen im nichtsteuerbaren privaten Bereich. Weder die Einnahmen noch der rechnerische Verlust würde steuerlich berücksichtigt.

Bei der vollständigen Vermietung einer Immobilie / Wohnung wird nach der Rechtsprechung immer von Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen. In Ihrem Fall gehe ich jedoch davon aus, dass das Finanzamt den Vorgang in den privaten Bereich ansiedeln wird. Nach Ihrem Sachverhalt könnten Sie, wenn Sie rechnerisch zu einer Unterdeckung kommen, niemals in der Zukunft Gewinn aus dem Geschäft ziehen. Und ein Geschäft, dass schon vom Ansatz her unmöglich Gewinn abwerfen kann, fällt unter den Bereich, der Schlagwortartig als "Liebhaberei" angesehen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
-Rechtsanwalt-

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax.: 040 - 24 88 21 97
Email:post@ra-breuning.de

www.ra-breuning.de
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