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Untervermietung von Geschäftsräumen


15.02.2007 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau ist freiberuflich (vorwiegend Erteilung von Ballettuntericht) tätig und hat für diesen Zweck Räume angemietet. Zur besseren Auslastung sollen die Räume für verwandte Kursinhalte stundenweise untervermietet werden. Das Recht zur Untervermietung ist in ihrem Mietvertrag zugesichert.

Folgende Fragen habe ich:
1. Wie ist ein entsprechender Vertrag mit einem Untervermieter zu überschreiben? "Mietvertrag" oder "Überlassungsvertrag" oder ...?
2. Gibt es in diesem Rechtsverhältnis Punkte die besonders zu beachten sind und die über die in ihrem Mietvertrag genannten Rechten und Pflichten (die wir in diesen Vertrag 1:1 übernehmen z.B. Hausordnung, Kündigungsfristen etc.) hinausgehen?

Vielen Dank vorab und Gruß!
15.02.2007 | 22:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Eine umfassende Beratung zur Vertragsgestaltung ist ohne Einsichtnahme in den besagten Mietvertrag nicht möglich und wohl auch nicht Ziel Ihrer Anfrage(n). Ich werde daher nur einige Punkte ansprechen.

( 1 ) Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, wie Sie den Untermietvertrag vom Wortlaut her bezeichnen müssen.

Es bietet sich jedoch an, den Vertrag so zu bezeichnen, wie es in dem Mietvertrag vorgesehen ist.

In vielen gewerblichen Mietverträgen ist zwar grundsätzlich eine Untervermietungsmöglichkeit vorgesehen. Eine zulässige Untervermietung wird jedoch meist( was steht genau im Vertrag ? ) von der Erlaubnis des Hauptvermieters abhängig gemacht. In diesem Zusammenhang ist auch die gesetzliche Vorschrift des hier in Anlage veröffentlichten

§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB von grundsätzlichem Interesse.


( 2 ) Bei einer Untervermietung bestünden voraussichtlich Verträge zwischen Ihrer Frau und dem Vermieter und Ihrer Frau und dem Untermieter. Insofern ist der Mietzins vom Untermieter direkt an Ihre Frau zu begleichen.

Ein Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter wird nicht begründet.

Daher gilt es zu beachten, dem Untermieter nicht mehr Rechte einzuräumen, als man selbst aus dem Mietvertrag herleiten kann.

Für den Untermietvertrag gilt normales Mietrecht.

So gilt beispielsweise auch § 550 BGB: " Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit..."

Eine detaillierte Abhandlung zum Gewerberaummietrecht würde den Rahmen dieses Forums sprengen. Ich bedanke mich für Ihr Verständnis.

Eine Übernahme von Vertragsklauseln aus dem Mietvertrag verspricht auf den ersten Blick den Vorteil, dass man sich bei der Untervermietung nah am Inhalt des Hauptvertrages bewegt, was ja auch notwendig ist.

Allerdings besteht bei ungeprüfter Klauselübernahme die Gefahr, dass nach §§ 305 ff. BGB unwirksame Klauseln des Hauptvertrages in den neuen Untermietvertrag übernommen werden.

Ob zu diesem Punkt ein Risiko besteht, richtet sich danach, ob die Klauseln bei Übernahme als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten wären.

Sollte Ihre Frau beabsichtigen, die Räume mehrmals an andere Kursanbieter zu vermieten, so wäre eine eingehende juristische Beratung um so dringender anzuraten.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nämlich nach § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei ( Verwender ) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt.

Ausgangs mache ich auf die Haftungsproblematik des § 540 Abs. 2 BGB aufmerksam. Demnach muss der Untervermieter im

Vertragsverhältnis: Untervermieter / Hauptvermieter

für ein Verschulden des Untermieters auch einstehen, wenn der Hauptvermieter seine Erlaubnis zur Überlassung der Räume erteilt hat. Der Untervermieter muss nach der Rechtsprechung insbesondere auch dafür einstehen, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrages einhält ( BGH NJW 2000,3203 ).

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglichen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Anlage:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte.

( 1 ) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

( 2 ) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.




Rechtsanwalt Michael Kohberger

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