Untervermietung eines geringen Teils eines Hauses im Außenbereich an Feriengäste

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir besitzen ein Haus im Außenbereich mit ausdrücklichem WOHNRECHT (§ 35 BauGB ). Wir sind unter "sonstigem Vorhaben" eingestuft - was sehr selten ist. Wir haben sogar eine Baugenehmigung auf eine Erweiterung des Hauses für unsere sechs-köpfige Familie erhalten, und somit eine Bestätigung des Wohnrechts, obwohl unser Haus sich im Außenbereich befindet.

Wir möchten aus finanziellen Gründen unser Haus in unserer Abwesenheit untervermieten. Wir wissen, dass wir das ganze Haus nämlich NICHT untervermieten können, da sonst eine Umnutzung als Ferienhaus/Ferienwohnung beantragt werden sollte und uns auf keinen Fall genehmigt werden würde.

So möchten wir, dass lediglich 49% der Wohnhausfläche und insgesamt weniger als die Hälfte des Jahres angeboten wird. Die Wohnnutzung würde klar überwiegen. Bei der angebotenen Fläche würde es sich nicht um eine getrennte Wohneinheit innerhalb des Hauses handeln, sondern um ein oder maximal zwei Räume, quasi Gästezimmer, innerhalb des Hauses.

Folgendes haben wir bei Prof. Krautzberger online in einem Essay über dieses Thema gefunden: "Dass einzelne Räume in dem Gebäude anderen, z. B. gewerblichen Zwecken dienen, beeinträchtigt nicht den Charakter als Wohngebäude. Das <zu ersetzende> Wohngebäude muss von dem Eigentümer eigengenutzt sein. Eigennutzung steht im Gegensatz zur Fremdnutzung; es geht also um den eigenen Gebrauch des Gebäudes zum Wohnen (BVerwGE 62, 32 )." Und das tun wir ja, wir werden dort in der Tat ein Teil des Jahres wohnen.
https://www.krautzberger.info/assets/grundkurs/Zulaessigkeit_35_36_249.pdf

Im Außenbereich dürfen sonstige Vorhaben aber "öffentlichen Belangen" nicht entgegenstehen. Im Gespräch mit dem dortigen Bauamt wurde von einer möglichen "Splittersiedlung" gesprochen, weshalb unser Vorhaben gefährdet sein könnte. Doch um dies zu konterkarieren, würden wir nie mehr als 4 Feriengäste empfangen (was eine Vermietung von lediglich einem bis zwei Räumen im Haus sowieso nicht ermöglichen würde), d.h. konkret sogar weniger als die Personenanzahl unserer Familie. Wie könnte da von einer Splittersiedlung die Rede sein?

Zusammengefasst: Wir haben vor, in unserer Abwesenheit weniger als 49% unseres Hauses an max. 4 Feriengäste unterzuvermieten. Die Wohnnutzung überwiegt und keine öffentlichen Belange werden unseres Erachtens durch die gelegentliche Nutzung einzelner Räume als Ferienwohnung verletzt.

Wir sind nicht genehmigungspflichtig, da wir keine Umnutzung möchten (wodurch wir ja unser Wohnrecht verlieren würden).

Kann unter diesen Umständen das Bauamt uns das verbieten?

Besten Dank,

SB

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Umnutzung einzelner Wohnungen bzw. Räume des Wohngebäudes zum Ferienwohnen ist nur zulässig, wenn dadurch die genehmigte Variationsbreite der genehmigten Wohnnutzung gewahrt bleibt.

Ferienwohnungen sind Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind; es handelt sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (vgl. § 13a der Baunutzungsverordnung - BauNVO).

Die Frage wird sein, ob sich die Genehmigungsfrage durch die Schaffung von Ferienwohnungen und damit einer fast paritätischen (bis zu 49 %) gewerblichen Nutzung unter bodenrechtlichen Gesichtspunkten (§ 29 BauGB ) neu stellt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18. November 2010 - 4 C 10.09 -, BauR 2011, 623 ). Wohngebäude sind Gebäude, die überwiegend der Wohnnutzung dienen und außer Wohnungen allenfalls Räume für die Berufsausübung freiberuflich oder in ähnlicher Art Tätiger sowie die zugehörigen Garagen und Nebenräume enthalten (so z.B. definiert in § 2 Abs. 3 der Landesbauordnung Baden-Württemberg). Entsprechendes dürfte für jede andere Nebennutzung gelten.

Danach wird es eine quantitative Betrachtung sein, ob "allenfalls Räume" für eine andere Nutzung umgewandelt werden und sich die Genehmigungsfrage damit neu stellt. Die Umwidmung von bis zu 49 % der Wohnfläche halte ich für deutlich zu viel, während die durchschnittliche Belegungsdauer der Ferienwohnung bzw. der einzelnen Räume nicht von Bedeutung wäre. Auch Krautzberger stellt insoweit unter dem Gesichtspunkt des "gleichartigen Wohngebäudes" auf einzelne Räume ab.

Unter einer Splittersiedlung versteht man eine zusammenhanglose bzw. unorganische Streubebauung als Unterfall der Zersiedlung, wobei der Bebauungszusammenhang im Unterschied zum Ortsteil nur ein geringes städtebauliches Gewicht hat. Das setzt aber die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum voraus. An der Baulichkeit ändert sich indes nichts. Insoweit kann ich den Äußerungen aus der Bauaufsichtsbehörde nicht folgen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Untervermietung eines geringen Teils eines Hauses im Außenbereich an Feriengäste

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Zusammenfassung:
Die Genehmigungsfrage stellt sich neu, wenn in einem Wohngebäude mehr als einzelne Räume einer anderen Nutzung zugeführt werden.

Antwort

Untervermietung eines geringen Teils eines Hauses im Außenbereich an Feriengäste

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Zusammenfassung: Die Genehmigungsfrage stellt sich neu, wenn in einem Wohngebäude mehr als einzelne Räume einer anderen Nutzung zugeführt werden.

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Zusammenfassung:
Die Genehmigungsfrage stellt sich neu, wenn in einem Wohngebäude mehr als einzelne Räume einer anderen Nutzung zugeführt werden.