Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Umnutzung einzelner Wohnungen bzw. Räume des Wohngebäudes zum Ferienwohnen ist nur zulässig, wenn dadurch die genehmigte Variationsbreite der genehmigten Wohnnutzung gewahrt bleibt.
Ferienwohnungen sind Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind; es handelt sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (vgl. § 13a
der Baunutzungsverordnung - BauNVO).
Die Frage wird sein, ob sich die Genehmigungsfrage durch die Schaffung von Ferienwohnungen und damit einer fast paritätischen (bis zu 49 %) gewerblichen Nutzung unter bodenrechtlichen Gesichtspunkten (§ 29 BauGB
) neu stellt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18. November 2010 - 4 C 10.09
-, BauR 2011, 623
). Wohngebäude sind Gebäude, die überwiegend der Wohnnutzung dienen und außer Wohnungen allenfalls Räume für die Berufsausübung freiberuflich oder in ähnlicher Art Tätiger sowie die zugehörigen Garagen und Nebenräume enthalten (so z.B. definiert in § 2 Abs. 3 der Landesbauordnung Baden-Württemberg). Entsprechendes dürfte für jede andere Nebennutzung gelten.
Danach wird es eine quantitative Betrachtung sein, ob "allenfalls Räume" für eine andere Nutzung umgewandelt werden und sich die Genehmigungsfrage damit neu stellt. Die Umwidmung von bis zu 49 % der Wohnfläche halte ich für deutlich zu viel, während die durchschnittliche Belegungsdauer der Ferienwohnung bzw. der einzelnen Räume nicht von Bedeutung wäre. Auch Krautzberger stellt insoweit unter dem Gesichtspunkt des "gleichartigen Wohngebäudes" auf einzelne Räume ab.
Unter einer Splittersiedlung versteht man eine zusammenhanglose bzw. unorganische Streubebauung als Unterfall der Zersiedlung, wobei der Bebauungszusammenhang im Unterschied zum Ortsteil nur ein geringes städtebauliches Gewicht hat. Das setzt aber die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum voraus. An der Baulichkeit ändert sich indes nichts. Insoweit kann ich den Äußerungen aus der Bauaufsichtsbehörde nicht folgen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Gero Geißlreiter
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Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Sehr geehrter Herr Geißreiter,
vielen Dank für Ihre Antwort. Einmal möchte ich die Option der kostenlose Nachfrage nutzen. Unser Haus hat momentan 117 qm inkl. WOHNRECHT und uns wurde die Erweiterung auf ca, 180 qm genehmigt. Siehe im Anhang (vertraulich). Wir möchten keine Ferienwohnung schaffen, sondern nur die auf der ersten Seite im Anhang markierte, bereits bestehende Fläche gelegentlich an Feriengäste vermieten. Es sind also 35,8 qm über 180 qm.
Sehen Sie da eine Chance und gehen wir recht in der Annahme, dass 1) die Wohnnutzung dadurch nicht tangiert ist und wir keine Umnutzung oder Genehmigung brauchen und 2) es selbst im Außenbereich ginge, da in Wahrheit keine öffentlichen Belangen verletzt wären? (siehe Außenbereich Absatz 35 Bauch, 8.3). Die Planung des Hauses ist ja vom Bauamt in der Form als "sonstiges Vorhaben" ja bereits mit Wohnrecht für unsere sechsköpfige Familie offiziell genehmigt.
Besten Dank! SB
PS- leider kann ich Ihnen wie ich sehe keinen Anhang zuschicken. Aber vielleicht geht es auch ohne.
Sehr geehrter Fragesteller,
bei dieser Größenordnung halte ich das Vorhaben für unproblematisch. Die genehmigte Wohnnutzung wird dadurch nicht in Frage gestellt.
Viel Erfolg!
Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt
