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Untervermietung eines Zimmers in Zweizimmerwohnung bei Genossenschaft

| 02.07.2019 22:10 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag, ich bewohne seit über 10 Jahren eine Zweizimmerwohnung bei einer Genossenschaft in einer deutschen Großstadt.

Seit etwa drei Jahren bin ich aus privaten Gründen (Familiengründung) in einen anderen Ort gezogen, etwa 55km entfernt. Da ich weiterhin in der Großstadt arbeite und ein soziales Umfeld habe, habe ich die Wohnung beibehalten und ein Zimmer zur Kostenreduzierung untervermietet. Ich übernachte ein bis zweimal / Woche in der Wohnung.

Die Untervermietungen waren jedesmal mit dem Vermieter, einer großen Wohnbaugenossenschaft, abgestimmt. Der erste Untermieter war 2015 eingezogen. Zur Zeit ist seit März 2019 der dritte Untermieter mein Mitbewohner. Wir pflegen auch privaten Kontakt, das Verhältnis ist also einer Wohngemeinschaft gleichzusetzen.

Ich erhielt im März, als ich um die Genehmigung bat, bereits von der Genossenschaft folgende E-Mail zu dem Thema:

"Sehr geehrter xxxxx,

Sie hatten unsererseits damals von Frau XXX (Mitarbeiterin der Genossenschaft) die Genehmigung zur Untervermietung erhalten. Im Jahr 2016 erfolgte dann ein Untermieterwechsel. Nun ein erneuter Wechsel.

Aufgrund Ihrer Mail bat mich der Vorstand Ihnen mitzuteilen, dass Ihnen keine weitere Genehmigung zur Untervermietung Ihrer Wohnung erteilen können.

Eine kurzfristiger Untervermietung aus persönlichen oder beruflichen Gründen entsprechen wir gerne um unseren Mitgliedern hier entgegen zu kommen.
Eine so langfristige Untervermietung, wie in Ihrem Falle, entspricht leider nicht unserem genossenschaftlichen Gedanken.

Sollte die von Ihnen angemietete Wohnung zu teuer oder zu groß für Sie alleine sein, so möchten wir Sie bitten, diese kündigen und einen Antrag auf Wohnungswechsel für eine kleinere oder günstigere Wohnung zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen"

Daraufhin telefonierte ich mit dem Mitarbeiter und erklärte ihm, dass ich aus familiären und beruflichen Gründen auf Wohnung und auf die UV angewiesen bin. Desweiteren sind wir mit unserem kleinen Sohn (z.Z. 1,5 Jahre) an ein bis zwei Wochenenden in der Wohnung, um unsere sozialen Kontakte in der Stadt zu pflegen. Ich erklärte, dass wir uns an den Einnahmen durch die UV nicht bereichern. Der Mietzins entspricht gemessen am genutzten Wohnungsteil einem Anteil der Gesamtmiete.

Ich leite daraus ab, dass ich damit ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung habe, aus dem sich ein Rechtsanspruch auf UV ableitet.

Ich erhielt danach folgende E-Mail:

"Sehr geehrter xxxxx,

nach Rücksprache mit dem Vorstand möchte ich Ihnen mitteilen, dass wir mit einer befristeten Untervermietung aufgrund Ihrer derzeitigen Situation einverstanden sind.

Wir genehmigen die Untervermietung befristet bis zum 31.03.2020.

Im Anschluss möchten wir Sie jedoch bitten uns final mitzuteilen, ob Sie die von Ihnen angemietete Wohnung ab sofort alleine nutzen oder kündigen möchten.

Gerne bieten wir Ihnen auch nochmals an, bei uns einen Antrag auf eine kleinere, günstigerer Wohnung zu stellen."

===

Ich möchte nun erreichen, dass die Genossenschaft die Untervermietung eines Zimmers dauerhaft genehmigt - auch für weitere Mieter, falls ein Mieterwechsel stattfindet.

Frage: Habe ich einen Rechtsanspruch auf Untervermietung eines Zimmers in meiner Wohnung?
Wie kann ich diesen Anspruch durchsetzen, ohne böses Blut im Verhältnis zur Genossenschaft zu haben?

Viele Grüße:


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Vom Prinzip her dürfen in einer vermieteten Wohnung nur diejenigen Personen wohnen, die im Mietvertrag als Mieter bezeichnet sind. In diesen Personenkreis sind auch ohne namentliche Benennung der Ehepartner, die Kinder und nächste Angehörige einbezogen.

Will der Mieter über diesen Personenkreis hinaus eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen, bewegt er sich über den vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hinaus. Da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, in jeder Situation eine x-beliebige Person in der Wohnung wohnen zu lassen, muss ihn der Mieter immer um Erlaubnis fragen, wenn er eine andere Person in seine Wohnung aufnehmen möchte.

Möchte der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, gilt § 553 BGB . Dieser gesetzliche Anspruch für die teilweise Untervermietung besteht auch dann, wenn Sie eine Genossenschaftswohnung haben und der Untermieter nicht Genossenschaftsmitglied ist.

§ 553 BGB regelt daher einen gesetzlichen Anspruch auf die Untervermietung. Es steht dann nicht mehr im Belieben des Vermieters, ob er seine Zustimmung erteilt oder verweigert.

Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter seinen Anspruch auf Untervermietung gerichtlich einklagen. Das Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Vermieters.

Voraussetzungen für den Anspruch sind:

- Es muss sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln. Der Mieter darf die Räumlichkeit dem Untermieter nur zu Wohnzwecken überlassen.
- Die Untervermietung muss sich auf einen Teil der Wohnung beschränken. Der restliche Teil der Wohnung muss in der Nutzung des Mieters verbleiben. Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, ist § 540 BGB maßgebend.
- Der Hauptmieter braucht sich auch nicht regelmäßig in der Wohnung aufzuhalten. Er muss dort auch nicht seinen Lebensmittelpunkt unterhalten. Deshalb hat der Hauptmieter auch dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er nicht beabsichtigt, mit dem Untermieter in der Wohnung zusammenzuleben (BGH VIII ZR 4/05 WuM 2006, 147 ).
- Der Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht aber nur, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vortragen kann. Dies ist hier vorliegend der Problemkreis.

Dieses Interesse muss nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein. Hatte der Hauptmieter bereits bei Vertragsabschluss die Absicht, den Untermieter in die Wohnung aufzunehmen, besteht der Anspruch nicht. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter den Vermieter hintergeht und maßgebliche Umstände verschweigt, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ausmachen. Dies ist hier offensichtlich nicht gegeben.

Als berechtigtes Interesse genügt jeder vernünftige Grund, der den Wunsch des Hauptmieters nachvollziehbar erscheinen lässt (LG Berlin 64 S 274/89 ). Solche vernünftigen Gründe können sich aus einer Änderung der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse des Hauptmieters ergeben. Das berechtigte Interesse muss kein dringendes Interesse sein (BGHZ 1992, 218). Als berechtigt sei daher jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH VIII ARZ 2/84 ).

Der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, wird als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anerkannt (vgl. BGH,Urteil vom 11. 2005 – VIII ZR 4/05 ).

Meines Erachtrens, sofern Sie Ihre berechtigten Gründen mit dem Arbeitsort darlegen, kann der Vermieter keine Einwende gegen die Untervermietung geltend machen. Auch der Einwand mit dem Verweis auf eine kleinere Wohnung greift nicht wirklich. Denn auch das Interesse eines häufig abwesenden Mieters, der einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will, um das Einbruchsrisiko zu vermindern, wird ebenfalls als berechtigt i. S. d. § 553 BGB angesehen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn.5). Demzufolge es Ihnen obliegt, welche Wohnungsgröße Sie sich nehmen und sich auch leisten können. Selbst eine Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse würde zu einer Aufnahme eines Untermieters berechtigen, denn der Wunsch nach finanzieller Entlastung stellt nach einem Urteil des LG Landau vom 12.01.1989 – 3 S 50/88 - generell ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung dar, ohne dass es im einzelnen darauf ankommt, was der Mieter verdient und in welcher Höhe er Unterhalt leistet.

Gleichwohl muss darauf verwiesen werden:

Vermietet der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 II 1 BGB ), vorausgesetzt der Vermieter hat den Mieter unter Fristsetzung abgemahnt. In diesem Fall überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründet einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.

Die fristlose Kündigung (OLG Hamburg 1982, 41) oder ordentliche Kündigung (BayObLG WuM 1995, 378 ) setzt voraus, dass der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich hat verweigern dürfen. Insoweit kommt es darauf an, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Sie sollten daher der Genossenschaft Ihre Gründe für die berechtigte Untervermietung offenlegen, als auch Untermieter etc. und demzufolge die Zustimmung verlangen. Gleichwohl muss das berechtigte Interesse bei jeder Untervermietung neu geprüft und bewertet werden, dieses Recht bleibt dem Vermieter.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 21.07.2019 | 23:45

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