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Untervermietung der Wohnung des Mieters als Abeiterunterkunft

11.07.2016 19:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch bei Störung durch Nachbar, Zweckentfremdungsverbot Berlin

Hallo,

Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Die Mieteinheit unter mir wird vom Mieter seit ca. drei Jahren mit wechselnden Untermietern bosnischer Herkunft untervermietet. Die letzen drei der bisherigen sechs Untermieter haben die Wohnung jeweis für ca. drei Monate bewohnt. Der Untermieterwechsel erfolgte jeweils nahtlos. Die letzten drei Untermieter waren und sind jeweils vier Männer, die als Hermesfahrer arbeiten (Firmenfahrzeuge stehen auf der Strasse - immer ROW Kennzeichen). Die Wohnung wird also als Arbeiterunterkunft genutzt. Es ist eine erhebliche Belastung durch laute Gespräche, Musik, Türknallen, Gerüche etc. zu verzeichnen. Der Balkon ist jetzt im Sommer wegen des Lärms nicht mehr nutzbar. Ich führe zwar ein Lärmprotokoll, habe aber wenig Zuversicht damit etwas zu erreichen. Ich habe den Vermieter zweimal schriftlich auf die Umstände aufmerksam gemacht und eine Stellungnahme verlangt, habe jedoch keine Antwort erhalten. Ich würde mich über eine Änderung dieser Zustände freuen, daher meine Fragen:

Da ich wenig Aussicht auf Erfolg einer Änderung der Umstände mit dem Führen eines Lärmprotokolls sehe, möchte ich Sie fragen ob es andere Möglichkeiten gibt den Zustand zu beenden.
z.B. - Wohnungsuntervermietung - Arbeiterunterkunft (50m² zwei Zimmer) - Ist das gestattet?
- Wohnungsumwidmung - gewerbliche Unterkunft - Gewerbeamt - Ordnungsamt - Finanzamt - Könnte das ein Amt interessieren?
- Kann ich den Vermieter oder Mieter rechtlich belangen?
- Kann ich Einsicht in die Abmachung zwischen Vermieter und Mieter verlangen, falls vorhanden?

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Janowski

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bezüglich der Lärm- und Geruchsbelästigung und der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit Ihres Balkons könnte Ihnen ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gem. § 862 Absatz1 Satz 1 und 2 BGB zustehen. Die Rechtsprechung hat allerdings einen solchen Anspruch in Fällen ausgeschlossen, in denen die Lärmbelästigung durch übliche Wohngeräusche verursacht wurde. Wenn es Ihnen gelingt zu beweisen, dass die Lärmbelästigung über die üblichen Wohngeräusche hinausgeht, dann können Sie den Vermieter auf Beseitigung der Störung, also "Entfernung" der Untermieter, und die Untermieter und den Vermieter auf zukünftige Unterlassung verklagen. Außer einem Lärmprotokoll würde auch das Beiziehen einer weiteren Person helfen, die dann die Lärmbelästigung bezeugen kann.

Bezüglich der Untervermietung können Sie nichts machen, da ein Vermieter seine Wohnung beliebig untervermieten kann, solange der Vermieter (Eigentümer) zustimmt.

In Betracht kommt weiterhin eine Zweckentfremdung der Wohnung gem. § 2 Absatz 1 Nr. 1 und 2 ZwVbG (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum). Eine solche Zweckentfremdung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld bis zu 100.000€ geahndet werden. Sie könnten das Bezirksamt Ihres Bezirks über die Zustände informieren. Eventuell würde das Bezirksamt dann einen Verstoß gegen das o.g. Gesetz feststellen und den Vermieter entsprechend zur Verantwortung ziehen.

Die kurzfristige Vermietung könnte auch eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung der Wohnung darstellen, sodass ohne eine Nutzungsänderungsgenehmigung die Benutzung in der vorliegenden Art illegal ist. In diesem Fall könnte die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung untersagen und bei Zuwiderhandlung ein Bußgeld verhängen. Ob der Vermieter (Eigentümer) die Wohnung tatsächlich illegal vermietet, hängt aber von vielen Faktoten ab, wie z.B. in was für einem Gebiet laut Bebauungsplan sich die Wohnung befindet etc.
Sie können aber natürlich das zuständige Bauamt informieren. Eventuell stellt dieses dann einen Verstoß fest und unterbindet die illegale Nutzung.

Zu guter Letzt könnten Sie natürlich auch das Finanzamt informieren. Die Vermietung könnte ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb gem. § 14 AO (Abgabenordnung) sein. Eventuell hat der Vermieter dies dem Finanzamt und dem Gwerbeamt nicht gemeldet und keien Steuern gezahlt.

Einen Anspruch auf Einsicht in private Verträge zwischen dem Vermieter und den Untermietern haben Sie nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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