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Untervermietung bei begrenztem beruflichen Auslandsaufenthalt

10.10.2016 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Folgender Sachverhalt:

Aktuell wohnen wir in einer 3-Zimmer Wohnung in München mit einer Kaltmiete von EUR 1.000
Ab dem 01.11.2016 - 31.08.2019 ziehen wir beruflich nach Neuseeland, und wollen danach die Wohnung wieder beziehen.

Laut unserem Vermieter bzw. der Hausverwaltung dürfen wir die Wohnung NICHT untervermieten. Er wäre aber bereit, die Wohnung befristet weiter zu vermieten, und uns dann in 2019 zu berücksichtigen. Die Kaltmiete würde dann EUR 1.425 betragen.
Dies könnte er uns aber schriftlich nicht garantieren, da bis dahin sich ja auch die Eigentümersituation geändert haben könnte.

Folgende Fragen:

- Kann der Vermieter die Untervermietung verweigern?
- Wenn nein, müssen wir einen Teil der Wohnung (beispielsweise ein Zimmer) behalten, oder könnte man die ganze Wohnung untervermieten?
- ist die Mieterhöhung von 42% gegenüber der aktuellen Miete in Ordnung?
- wie sollen wir weiter vorgehen? Mit dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung gesprochen haben wir schon, diese stellen sich auf den Standpunkt das eine Untervermietung nicht genehmigt wird, und wir ggf. in 2019 zu den geänderten Mietkonditionen zurückkommen können.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Auf die vom Vermieter vorgeschlagene Konstellation sollten Sie schon deshalb nicht eingehen, weil sie mangels eines Befristungsgrundes gemäß § 575 BGB rechtlich auf sehr wackligen Beinen steht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. 6. 2014 (Az. VIII ZR 349/13) entschieden, dass ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründet.

Entsprechend haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte, der nur dann ausgeschlossen wäre, wenn die Untervermietung dem Vermieter wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. In den Fällen, in denen dem Vermieter die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte nur gegen angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist, sieht § 553 Abs. 2 BGB vor, dass der Vermieter die Erlaubnis von einer entsprechenden Einverständniserklärung des Mieters abhängig machen kann.

Da sich der Anspruch auf § 553 BGB stützt, dürfen Sie aber nur einen Teil des Wohnraums untervermieten. Es reicht aber wohl aus, wenn Sie z.B. ein kleines Zimmer zur Zwischenlagerung persönlicher Gegenstände nutzen. Dass der Mieter mehr als die Hälfte des Wohnraums oder wenigstens einen signifikanten Anteil zur Eigennutzung zurückbehalten müsse, ist dieser Vorschrift dagegen nicht zu entnehmen, so der Bundesgerichtshof in dem oben zitierten Urteil.

Eine Mieterhöhung um 42 % in München verstößt mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit gegen die bestehende Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.

Verweisen Sie den Vermieter auf das von mir zitierte Urteil (in dem den Mietern ein Schadensersatz von knapp 8.000 € wegen verweigerter Zustimmung zugesprochen wurde) und fordern Sie erneut die Zustimmung. Bei Verweigerung sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort einschalten. Die Zustimmung zur Untervermietung an eine konkrete Person lässt sich auch gerichtlich einklagen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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