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Untervermietung, Zustimmung Vermieter, Wohnsitz Ummelden, Haupt- oder Zweitwohnung


24.01.2018 16:25 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

ich wohne alleine in einer kleinen Mietswohnung in Köln. Nun plane ich, mit meinem Partner zusammenzuziehen – die gemeinsame, neue Wohnung ist schon gefunden und der Mietvertrag gerade frisch von beiden unterschrieben (wir sind beide gleichwertig als Mieter eingetragen). Einziges Problem, was nun für mich besteht: Aus persönlichen Gründen, möchte ich meine bisherige Wohnung aber (noch) nicht sofort aufgeben und kündigen, sondern würde sie gerne für den Zeitraum von einem Jahr teilmöbliert zwischenvermieten. Quasi als „sichere Hintertür", falls die Beziehung dem Alltag und Zusammenleben nicht wie erhofft standhalten sollte (leider möglich). Denn käme es doch zu einer Auflösung der gemeinsamen Wohnsituation oder gar zu einer Trennung, wäre es bei meinem Job (Medienbranche mit befristeten Arbeitsverträgen und oft kurzer Projektdauer) und der aktuell sehr angespannten Wohnungsmarktsituation in Köln für mich äußerst schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, wieder eine vergleichbare und v.a. bezahlbare Single-Wohnung zu bekommen. Zudem müsste ich meine Möbel, die NICHT mit in die neue Wohnung sollen oder können, nicht direkt aufgeben und entsorgen (für den Fall, dass ich sie später doch nochmal brauchen sollte), sondern könnte die alte Wohnung erstmal teilmöbliert bestehen lassen und schauen, wie sich alles privat entwickelt.
Da ich nun schon seit über 12 Jahren in meiner Wohnung lebe, habe ich dem damaligen Wohnungsmarkt entsprechend auch noch eine äußerst günstige Miete zu zahlen – im Vergleich zur aktuellen Marktlage insgesamt bestimmt zwischen 150-250 Euro weniger. Meinem Vermieter käme es daher vermutlich sehr gelegen, den Mietvertrag mit mir aufzulösen, damit er die Wohnung neu vermieten und die Miete anheben kann. Daher mache ich mir große Gedanken, wie ich mein Anliegen einer Zwischen-/Untervermietung meinem Vermieter vorbringen soll oder darf, um seine Zustimmung zu erhalten.

Zwei Fragenkomplexe ergeben sich mir nun in diesem Zusammenhang, für die ich eine Empfehlung und rechtliche Aussage bräuchte:

1) Untervermietung bei „berechtigtem Interesse"
>> Ist man hierbei verpflichtet, wahrheitsgemäß die Hintergründe mitzuteilen und wäre es in
meinem Fall ratsam, mit offenen Karten zu spielen und meinen Vermieter über die oben
genannten, wahren privaten Gründe („auf Nummer sicher zu gehen") zu informieren,
warum ich die Wohnung behalten möchte?
>> Und würde dies überhaupt als „berechtigtes Interesse" gelten?
>> Oder kann/darf man auch einen anderen Grund angeben (z.B. familiäre Gründe erfordern
es, für voraussichtlich ein Jahr, zurück ins Elternhaus in die Geburtsstadt zu ziehen /
vorübergehend veränderter beruflicher Einsatzort erfordert Umzug ins Elternhaus o.ä.)?
>> Muss der angegebene Grund dem Vermieter in irgendeiner Form nachgewiesen oder
belegt werden? Kann er dies verlangen?

2) Haupt-/Nebenwohnsitz und Um-/An- oder Abmelden des Wohnsitzes?
Vorausgesetzt, der bisherige Vermieter würde einer Untervermietung zustimmen: Wenn ich mich binnen der ein bis zwei
Wochen nach Umzug beim zuständigen Amt mit der neuen Anschrift ummelde,
>> kann ich dann bei einer Untervermietung von ca. einem Jahr meine bisherige Wohnung
ganz abmelden und nur die neue Wohnung als Hauptwohnsitz angeben?
>> Oder wird die alte Wohnung automatisch zum Zweit-/Nebenwohnsitz bei
Untervermietung und ich muss sie als solche anmelden und versteuern?
>> bekommt der alte Vermieter vom Amt darüber irgendeine Auskunft mitgeteilt?

Vielen Dank im Voraus für eine ausführliche Antwort.
24.01.2018 | 17:56

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ihr Plan, die Wohnung befristet einem Dritten zu vermieten, betrifft nicht den vom Gesetz in § 553 BGB normierten Fall, in dem ein berechtigtes Interesse für die Erlaubnis des Vermieters dargelegt werden soll.

Ein solches berechtigtes Interesse muss nur benannt werden, wenn ein Teil der Wohnung Dritten zur Untermiete zur Verfügung gestellt werden soll. Der Vermieter kann in diesem Fall den Wunsch des Mieters zur Untervermietung nicht ohne Weiteres ablehnen.

Wird dagegen die gesamte Wohnung einem Dritten zur Verfügung gestellt, so handelt es sich um einen Fall der "Weitervermietung". Diese ist nach § 540 BGB nur mit Erlaubnis des Vermieters gestattet. Hier kommt es auf ein berechtigtes Interesse nicht an. Der Vermieter kann den Wunsch des Hauptmieters zu Untervermietung ablehnen. Der Mieter hat in diesem Fall keinen gesetzlichen Anspruch, dass die Untervermietung/ Weitervermietung erlaubt wird. Er kann den Anspruch als auch nicht einklagen.

Sie sollten daher entweder tatsächlich eine teilweise Untervermietung in Erwägung ziehen, was allerdings voraussetzt, dass eine Person Ihres Vertrauens dort mit einziehen will und Ihnen noch ein Teil der Wohnung ( mit den damit verbunden Kosten) verbleibt oder Sie bitten den Vermieter um Erlaubnis der Untervermietung der gesamten Wohnung mit eines möglichst überzeugenden Argument. Ob die Erprobung Ihrer Beziehung dazu geeignet ist, scheint mir allerdings eher zweifelhaft. Das wird aber letztlich auf den Vermieter ankommen.

2.
Sofern Sie die Wohnung komplett räumen und dort keinen ( weiteren ) Lebensmittelpunkt mehr aufrechterhalten, melden Sie sich einfach mit Hauptwohnsitz an der neuen Adresse an. Die Untervermietung spielt dann für die Frage eines Zweitwohnsitzes keine Rolle.

Der Vermieter erhält keine Nachricht vom Einwohnermeldeamt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

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