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Untervermietung Sohn volljährig


01.04.2006 23:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Bartels



Ich habe seit dem 15.Februar 2005 eine 90qm grosse, 3-Zimmer-ETW an 2 Personen (Eltern)lt. Mietvertrag vermietet. Seit ca 3 Monaten wohnt nun auch der volljährige Sohn in der Wohnung. Auf Nachfrage wird mir mehrmals mündlich versichert, dass sich der Sohn eine Wohnung suchen wird. Welche rechtliche Möglichkeiten habe ich ? (Erlaubnisrecht,Kündigung,Erhöhung der Nebenkosten ohne generelle Erlaubnis, Mieterhöhung ab wann?)
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:

Dem Mieter bedarf für die Aufnahme von Dritten in die Wohnung grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters, § 540 Abs. 1 BGB. Die Vorschrift lautet:

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.“

Als „Dritte“ im Sinne dieser Vorschrift gelten alle Personen, die nicht Partei des Mietvertrages sind. Hiervon ausgenommen sind aber nach ständiger Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes die engsten Familienangehörigen des Mieters. Begründet wird die mit dem verfassungsmäßigem Schutz der Familie.

Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder darf der Mieter daher in seine Wohnung aufzunehmen, ohne dass der Vermieter seine Erlaubnis hierzu erteilen muss. Dies gilt auch dann, wenn die Kinder bereits volljährig sind. Eine längerfristige Aufnahme (mehr als 6 Wochen) von Angehörigen ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen, bedarf jedoch ebenso wenig seiner Genehmigung. Allerdings darf durch die Aufnahme der Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten. Hierzu ergeben sich aus Ihrer Anfrage keine Anhaltspunkte. Insbesonder kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine 90qm grosse 3 Zimmer-Wohnung mit 3 Personen überbelegt ist.

Da die Aufnahme des Sohnes durch dessen Eltern in die Mietwohnung somit zulässig ist, steht Ihnen kein Recht zur Kündigung des Mietvertrages zu.

Durch den Einzug einer weiteren Person in die Wohnung haben Sie auch nicht das Recht, die Miete einseitig zu erhöhen. Dies ist nur in engen gesetzlichen Grenzen (z.B. bei Anpassung an die Vergleichsmiete) zulässig. Ein solcher Fall liegt hier offensichtlich nicht vor.

Die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten können Sie auch nicht erhöhen. Diese Richten sich nach dem Anteil der Wohung an den Gesamtkosten der Anlage, nicht nach der Anzahl der Bewohner. Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten werden, wie der Name besagt, nach Verbrauch abgerechnet und nicht nach der Anzahl der Mieter in der Wohnung. Auch diesbzgl. kommt eine Erhöhung, über das Maß des Verbrauches hinaus, also nicht in Betracht.

Ich hoffe Ihre Frage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stephan Bartels
Rechtsanwalt







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