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Untervermietung: Befristung und Rechte des Hauptmieters

26.06.2014 23:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hallo.

Folgender Sachverhalt: ich bewohne ein Einzelapartment (ungefähr 20 qm), ich habe ein Jobangebot aus dem Ausland bekommen, zunächst für sechs Monate, werde die Stelle antreten, heute habe ich mit meinem Vermieter gesprochen, er hat nichts gegen eine Untervermietung meinerseits, er wird es auch schriftlich bestätigen, wenn es soweit ist.

Ein Freund von mir wird das ganze organisatorisch übernehmen, ich habe kaum noch Zeit, das alles zu organisieren. Nun will ich aber auf keinen Fall langfristig die Wohnung untervermieten, es wird auf jeden Fall befristet sein, wenn überhaupt, dann wahrscheinlich immer nur auf drei Monate. Die ganzen sechs Monate würde ich nicht riskieren, da ich nicht wissen kann, ob ich überhaupt die Probezeit bei der Firma im Ausland bestehe oder überhaupt so lange bleiben wollen werde.


- Ich habe gelesen, dass Befristungen nur für einzelne Räume einer Wohnung gelten können. Darf ich eine ganze Wohnung -es ist ja ein kleines Apartment -Bad, Schlafzimmer, Kochnische- befristet und möbliert vermieten?

- Der Grund der Befristung muss immer schriftlich mitgeteilt werden: kann das auch auf dem Vertrag geschehen? Ist die Formulierung "befristete berufliche Tätigkeit im Ausland" ausreichend oder muss ich wirklich ins Detail gehen?

- Ich habe gelesen, dass, wenn die Befristung abläuft, so muss die Person ohne Wenn und Aber ausziehen, sofern die Befristung eine gültige war. Wenn ich zu dem Zeitpunkt entscheide: ich bleibe im Ausland noch drei Monate, kann ich mit derselben Person einen neuen Vertrag für drei Monate aufsetzen/unterschreiben oder soll ich nochmal inserieren und einen neuen Untermieter finden? Kann ich das dann fortsetzen z.B. für ein Jahr, wenn es mir im Ausland wirklich gefällt und der Vermieter zustimmt?

- Obwohl ich das meiste (Bücher und Bekleidung) einlagern lassen werde, bleibt die Wohnung möbliert (Bett mit Matratze, Schreibtisch, Regale, eine Truhe u.v.m.), renoviert ist sie auch nicht, und persönliche Gegenstände wird sie auch enthalten, z.B. Werkzeug, Ventilator, Kochtöpfe, Festnetzanschluss, Modem, schnurloses Telefon, meine Waschmaschine, Kleidungsstücke in der Truhe, meinen Drucker, also Sachen, die durchaus von Wert sind. Ist das zulässig, kann ich so befristet untervermieten oder muss ich buchstäblich die Wohnung räumen bis auf "nackte" Möbel?

- ich will, dass mein Name auf jeden Fall auf Klingelschild und Briefkasten bleibt, gleichzeitig muss aber zwingend auch der Name des Untermieters dort stehen, ist das rechtens bei Befristung und darf oder soll das auch schriftlich festgehalten werden?

-welche Kündigungsfrist ist denn überhaupt gültig in meinem Fall?

-kann oder darf ich dem Untermieter die Telefonrechnung vom Festnetzanschluss vorlegen und das Geld von ihm irgendwie separat überwiesen verlangen? oder soll ich lieber gleich den Festnetzanschluss kündigen?

-kann ich es vertraglich festlegen, dass z.B. die Waschmaschine nicht benutzt wird? oder soll ich den Untermieter einfach auch die Stromrechnung bezahlen lassen?

Danke im Voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie können problemlos auch eine ganze Wohnung befristet vermieten. Den Befristungsgrund müssen Sie so detailliert beschreiben, dass der Mieter ihn überprüfen kann. In Ihrem Fall sollten Sie ihn als "Eigenbedarf nach Ende einer befristeten beruflichen Tätigkeit im Ausland" beschreiben. Der Grund für die Befristung muß spätestens bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt werden, Sie können ihn aber auch im Vertrag selbst festschreiben.

Wenn sich der Grund für die Befristung verzögert, gilt § 575 Absatz 3 BGB, d.h. der Mieter kann dann die Verlängerung des Mietvertrages bis zu Ihrer Rückkehr verlangen. Einen neuen Mietvertrag müssen Sie nicht mit ihm abschließen.

Sie können die Wohnung auch möbliert mit den genannten Sachen vermieten, allerdings sollten Sie den Zustand der Sachen genau protokollieren.

Sie sollten in dem Mietvertrag festschreiben, dass beide Namen auf Klingelschild und Briefkasten erscheinen. Das sollten Sie dann auch beim Vermieter veranlassen.

Zeitmietverträge können nicht gekündigt werden, daher gibt es keine Kündigungsfrist.

Ich empfehle, den Festnetzanschluß und einen eventuellen DSL-Anschluß für die Dauer der Vermietung zu kündigen oder sperren zu lassen. Die Mißbrauchsgefahr ist zu hoch.

Sie können zwar die Nicht-Nutzung der Waschmaschine vertraglich festlegen, allerdings können Sie die Stromkosten auf den Mieter umlegen. Das sollten Sie in dem Untermietvertrag zusammen mit den anderen Nebenkosten festlegen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2014 | 10:26

Hallo, Herr Weber,
und vielen Dank für die prompte Antwort. Ich habe ein paar Verständnisfragen diesbezüglich.

Sie schreiben, dass ich den Grund für die Befristung so detailliert beschreiben muss, dass der Mieter ihn überprüfen kann. Verzögert sich der Grund für die Befristung, so hat der Mieter das Recht auf Verlängerung. Das verwirrt mich! Ich habe eben nicht vor, mich mit dem Untermieter über meinen Arbeitsvertrag und dessen Laufzeit im Ausland oder gar meine Kündigung bei der Firma dort auszutauschen. Ich will dem Untermieter auch mein Flugticket zurück nach DE nicht vorlegen oder vorlegen müssen. Ich will es mir vorbehalten, wann ich nach DE zurückkehre, ich kann es ja nicht im Voraus wissen, sonst würde ich ja nicht nur auf drei Monate befristet untervermieten wollen. Das heißt nicht, dass ich jemanden betrügen oder ihm Tatsachen vorenthalten will, aber ich will halt nicht, dass jemand über die vertraglich vereinbarten zwo oder drei oder gar sechs Monate hinaus in der Wohnung bleiben darf. Aber, wenn ich Sie richtig verstehe, habe ich eben keine Kontrolle darüber! Also muss ich dem Untermieter über mein Tun und Lassen bis zum letzten Tag dieser 2, 3 oder 6 Monate Bericht erstatten und er hat das Recht zu erfahren, ob und wann ich tatsächlich zu meinem Wohnort und meiner Wohnung zurückkehre sonst kann er -ich weiß nicht wie- eine Verlängerung erwirken und durchsetzen. Ist das soweit richtig und inwiefern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2014 | 12:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich befürchte, dass da ein Mißverständnis besteht. Grund der Befristung ist NICHT Ihr Auslandsaufenthalt, Grund der Befristung ist Ihr Eigenbedarf NACH dem Auslandsaufenthalt.

Sie müssen dem Mieter daher NICHT den Arbeitsvertrag oder die FLugtickets vorlegen, sondern ihn nur mitteilen, ob und wann Sie zurückkehren. Der Mieter darf auch nicht überprüfen, wo Sie gearbeitet haben, er darf nur nachprüfen, ob Sie anschließend tatsächlich die Wohnung wieder selber nutzen.

Die Verlängerung kann er einfach erwirken, indem er Ihnen die Forderung nach Verlängerung mitteilt und in der Wohnung bleibt. Aber das kann er nur, wenn Sie ihm mitteilen, dass Sie erst später zurückkehren.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

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