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Untervermieterin zahlt nicht: fristlose Kündigung möglich ?

| 06.08.2009 15:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo liebe Rechtsanwälte:

Ich habe meine Zweitwohnung an eine junge Frau vermietet, befristet auf ein Jahr. Leider habe ich es versäumt den Hauptvermieter um Erlaubnis zu fragen. Mit der Untermieterin habe ich schriftlich (Vertrag) ausgemacht, dass sie die Miete jeweils zum 1. überwiesen haben muss (darin ist der Strom auch eingeschlossen). Auch muss sie mir lt. Vertrag meine Post zukommen lassen oder mich in regelm. Abständen benachrichtigen und Schäden melden. Das alles macht sie nie, ich habe sie aber auch nie deswegen gemahnt (sie ist seit März drin, allein, ich wohne nicht drin, die Woh. ist teilmöbliert, aber nur Lampe, Küchenutensilien).

Seit Mai ist sie jedes Mal ein paar Tage zu spät mit der Miete. Das wäre mir egal, wenn ich nicht jedes Mal Angst haben müsste, dass sie gar nicht zahlt, denn sie meldet sich nicht deswegen. Jedes Mal rufe ich sie an und frage wo die Miete bleibt. Diesmal nun hab ich sie wieder angerufen und sie sagt, ihr Arbeitgeber zahlt ihr den Lohn erst am 20. August und ich würde also die Aug.Miete auch erst dann bekommen. Ich bin mir nicht sicher ob sie die Wahrheit sagt

Daraufhin habe ich ihr gerade eine Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein geschickt, dass sie sofort zahlen soll, andernfalls würde ich ihr fristlos kündigen. Habe ich richtig gehandelt und kann ich ihr dann auch fristlos kündigen ? Kann ich bei der fristlosen Kündigung dann sofort eine Räumungsklage in die Wege leiten oder welche Bedingungen gelten dafür ?

Wenn es mir nicht erlaubt war eine Untermieterin zu nehmen, ist der Vertrag den ich mit ihr abgeschlossen habe, dann trotzdem gültig ? Wenn er nicht gültig ist, kann ich das dann hier nutzbar machen ?
Bin ich ihr dann zu Schadensersatz verpflichtet ?

Den Strom zahle auch ich. Kann ich den wenigstens für diesen Monat, wo sie nicht bezahlt, sperren, so lange bis sie den August bezahlt hat ? WENN sie denn den August später wirklich noch bezahlt.

Ich habe gehört, dass nicht mal die Befristung der Untermietsperiode in dem Vertrag zwischen ihr und mir gültig sei, wenn ich keinen Grund für die Befristung angegeben habe.

Was kann ich gegen sie unternehmen oder welchen Vorschlag kann ich ihr machen ?

Danke


06.08.2009 | 17:12

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Unter Berücksichtigung Ihrer Informationen sowie Ihres Einsatzes für Ihre zahlreichen Fragen nehme ich wie folgt Stellung:


1. Grundsätzliches zum Untermietvertrag
Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Er entspricht in seiner rechtlichen Bewertung mit wenigen Ausnahmen einem „normalen“ Mietvertrag.

2. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges?
Eine außerordentliche Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Die entsprechende Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:
a) Der Mieter muss für 2 aufeinanderfolgende Zahlungstage mit der Mietzahlung oder eines nicht unerheblichen Teils davon im Verzug sein. Nicht unerheblich ist der rückständige Mietzins dann, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.
oder
b) Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.
Beide Male zählen die Grundmiete und die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenzahlungen

(- Kein Kündigungsrecht liegt vor, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, z.B. wegen Wohnungsmängeln.)

- Die Kündigung ist in dem Fall ausgeschlossen, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins vor der Kündigung zahlt.
- Die Kündigung wird im Nachhinein unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) bis spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig zahlt.
*
Fristlose Kündigung aus anderem Grund?
Für eine fristlose Kündigung aus anderem wichtigen Grund (§543 BGB) spricht nach Ihrer Schilderung leider nicht viel. Die anderen Pflichtverletzungen, wie das Übermitteln der Post und die Benachrichtigungspflicht, die Ihre Untermieterin nicht erfüllt, reichen vermutlich nicht aus.
*
Fazit: In Ihrem Fall können Sie erst fristlos kündigen, wenn weitere Rückstände aufgelaufen sind.

3. Kann ich bei der fristlosen Kündigung dann sofort eine Räumungsklage in die Wege leiten oder welche Bedingungen gelten dafür?
Wenn wirksam gekündigt worden ist, steht dem Hauptmieter gegen den Untermieter ein eigenständiger Anspruch auf Rückgabe zu. Werden die Räume nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht geräumt an Sie zurückgegeben, können Sie eine Räumungsklage erheben.


4. Wenn es mir nicht erlaubt war eine Untermieterin zu nehmen, ist der Vertrag den ich mit ihr abgeschlossen habe, dann trotzdem gültig ?
Ja. Der Untermietvertrag wird nicht dadurch unwirksam, dass der Hauptmieter nicht zur Untervermietung berechtigt war. Es gibt nur die Ausnahme, dass der Vertrag gerade unter die Bedingung gestellt wurde, dass der Hauptvermieter zustimmt. Verweigert er dann die Zustimmung, wird der Vertrag unwirksam.

5. Kann ich den Strom sperren?
In der Regel nicht. Das Landgericht München I. hatte in seinem Urteil (Az. 415 C 23505/05) entschieden, die Stromzufuhr zu unterbrechen, sei eine widerrechtliche Besitzstörung, solange die Mieter noch in der gekündigten Wohnung lebten.

6. Ich habe gehört, dass nicht mal die Befristung der Untermietsperiode in dem Vertrag zwischen ihr und mir gültig sei, wenn ich keinen Grund für die Befristung angegeben habe.
Wenn dasMietverhältnis für eine bestimmte Zeit laufen soll, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Nach der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 sind einfach befristete Mietverträge nicht mehr zulässig.
Ein solcher Vertrag endet mit Ablauf der Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Allerdings kann während der Laufzeit weder vom Vermieter noch vom Mieter die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Eine Kündigung ist in einem solchen Fall nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Parteien einen schweren Vertragsbruch begangen hat.
Der Zeitmietvertrag bzw. die Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mietern beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrages schriftlich mitteilt.

7.Was kann ich gegen sie unternehmen oder welchen Vorschlag kann ich ihr machen?
Es bleibt Ihnen in eine ordentliche Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats (§573c BGB), wenn sie spätestens bis zum dritten Werktag kündigen.
Dazu bedarf es eines berechtigten Interesses (§573 BGB). Es spricht einiges dafür, dass ein solches bei Ihnen vorliegt, weil die Mieterin Ihre Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt durch die ständigen verspäteten Zahlungen und die nicht erfüllten anderen Pflichten.
Die Kündigung muß schriftlich erfolgen.

Um die Untermieterin zum Auszug zu bewegen, könnten Sie auch die Miete anheben. Bei freifinanzierten Wohnungen darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.




Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt



Kanzleianschrift:
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Telefon: 0231. 580 94 95
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Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2009 | 17:58

Kann ich den Strom nicht abschalten lassen, wenn ich ihn doch bezahle ? Also in der Untermieterin-Vertrag mit mir steht, dass Strom eingeschlossen ist. Und wie kann man Miete erhöhen wie Sei schreiben? Tatsache ist dass sie weniger zahlt als in unserem U.vertrag steht, ich habe es ihr mündlich gesagt, dass sie weniger zahlen kann. Kann ich jetzt auf einmal auf vollen Satz pochen? Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2009 | 18:18

So wie ich Sie verstehe, ist der Strom in der Miete enthalten. D.h. nach dem Vertrag zahlt die Untermieterin für den Strom und Sie sind verpflichtet, den Strom zu liefern.

Die Rechtsprechung zum Kappen der Versorgungsleitungen (sogenanntes "Ausfrieren") ist uneinheitlich. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist noch nicht ergangen. Falls Sie den Strom sperren, könnte es also sein, dass Sie einen Prozess darüber verlieren.

Zu einer Mieterhöhung kann ich Sie hier pauschal leider nicht beraten, da ich weder die Räumlichkeiten noch die Miethöhe und den Mietspiegel Ihres Ortes kenne.

Bewertung des Fragestellers 06.08.2009 | 17:23

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