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Unterverbriefung Immokauf von Bauträger & Sonderausstattung Vorbesitzer-Rückabwickl.

19.04.2015 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Ein notarieller Grundstückskaufvertrag ist nichtig, wenn er einen niedrigeren als den tatsächlichen Kaufpreis ausweist, weil die Parteien Kosten und Steuern dadurch sparen wollen, dass ein Teil "schwarz" gezahlt wird.

Eine Immobilie wurde geplant und gekauft von A von einem Bauträger. Sie ist zwischenzeitlich im Rohbau. A möchte die Immobilie aus persönlichen Gründen nun doch nicht mehr besitzen.

Deshalb soll der Vertrag beim Notar rückabgewickelt werden hin zum Bauträger. B (ich) möchte sie nun kaufen - vom Bauträger - zu einem höheren Preis, als A ursprünglich beim Bauträger unterzeichnet hatte, weil er eine Küche Bereich 50.000 Euro dafür bereits geplant und bezahlt hat und weil er hochwertigere Ausstattungselemente (zb Fenster, Spots, Armaturen etc) gewählt hat.

Rückabwicklung für A und Kauf durch B sollen in einem Notartermin gemeinsam erledigt werden.

Wir sind uns über die Kaufbeträge einig.

A möchte nun aber, dass nicht der gesamte Betrag über den Notar läuft, sondern nur der Kaufbetrag Immobilie und der Restbetrag 100.000 Euro in einem extra Vertrag geregelt wird.

Es soll also von mir ein Kaufbetrag Immobilie an den Bauträger bezahlt werden (gleiche Summe wie A ursprünglich an den Bauträger bezahlt hatte) und zusätzlich eine Summe im Bereich 100.000 Euro (mit der ich einverstanden bin - 50.000 Küche, 50.000 Sonderausstattung), an A.

Ich soll den Betrag nach dem Notartermin bezahlen aber vor der Eintragung im Grundbuch.

Nachdem, was ich recherchiert habe, könnte es wohl somit sein, dass der notarielle Kaufvertrag nichtig ist und A dann doch nicht mehr verkaufen möchte und ich das Geld (100.000) nicht mehr wieder bekomme. Ich bin allerdings relativ sicher, dass A die Immobilie wirklich an mich verkaufen will und ich will sie auch ganz sicher haben. Wir kennen uns jedoch nicht ausserhalb dieses Geschäftes.

Meine Fragen:
1) Ist dieses Vorgehen zu empfehlen? Wo liegen die Probleme?
2) Handelt es sich hier um eine Unterverbriefung, obwohl der eine Vertrag ja mit dem Bauträger geschlossen wird und auch an Bauträger bezahlt wird und der andere Betrag und Vertrag aber mit A? Kann es sein, dass der notarielle Kaufvertrag dann nichtig ist?
3) Wie kann man so ein Geschäft regeln, dass es für beide Seiten sicher, sinnvoll und nicht mit unnötigen Kosten verbunden ist?
4) Sehe ich das richtig, dass wenn wir das so machen, unter steuerlichen Gesichtspunkten ich (B) in dem Fall Steuerhinterziehung begehe weil ich Notar und Grundsteuer spare (für Sonderausstattung aber nicht Küche) und der ursprüngliche Eigentümer B Steuern spart bezüglich Spekulationssteuer und Mithilfe zur Steuerhinterziehung leistet?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu 1.
Nein.
Siehe 2.

Zu 2.
Ja, und damit um einen nichtigen Vertrag im Sinne des § 117 BGB, da ja nur zum Schein beurkundet werden soll. Es kann auch kein sonstiges wirksames Geschäft über die Immobilie abgeschlossen werden; diese scheitern immer an § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, 125 BGB, da ja immer ein anderer Vertrag als tatsächlich gegeben beurkundet werden soll. Es liegen auch faktisch m.E. keine zwei Verträge vor, da Küche und Sonderausstattung ohnehin Teil der Immobilie geworden sind (siehe § 94 BGB – Wesentliche Bestandteile des Grundstücks). A würde also Dinge verkaufen, die ihm nicht gehören. Jawohl, alles nichtig.

Zu 3.
Es ist in Ihrem Interesse, einen einheitlichen Vertrag über alles zu dem korrekten Preis abzuschließen. Bei extra ausgewiesener Ausstattung (wie Küche, Sonderausstattung), haben Sie zudem den Vorteil, dass sie auf diese Beträge keine Grunderwerbssteuer bezahlen müssen, und die Verträge sind wirksam. Dies ist die sicherste und kostengünstigste wirksame Variante.

Zu 4.
Sie begehen Betrug betreffend die Notarkosten und Steuerhinterziehung wegen der Grunderwerbssteuer. Und sie sind ebenfalls Mittäter betreffend der Straftaten des A.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

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