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Unterschiedliche Höhe Vorfälligkeitsberechnung für dasselbe Objekt

09.10.2011 11:27 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Guten Tag,

mein Anliegen: seit über einem Jahr bin ich bemüht mein Haus zu verkaufen. Ich hatte (in der Hoffnung den Verkauf zeitnah realisieren zu können)im Juli 2010 um eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zum 30.10.2010 gebeten. Die Berechnung ergab den Betrag von 7.60,97€.

Aktuell sieht es so aus als könne ich das Haus jetzt endlich verkaufen. Die von der Bank neu berechnete Vorfälligkeitsentschädigung beläuft sich nun - zum 30.10.2011, also genau 1 Jahr später - auf 12.367,87€.

Wie kann es sein, dass die Vorfälligkeit nach einem weiteren Jahr der Hypothekenrückzahlung ca. 60% höher ausfallen soll? Was kann ich tun?

Besten Dank im Voraus für eine rasche Hilfe!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Rechtsgrundlage der für Verbraucherdarlehen geltenden Vorfälligkeitsentschädigung ist § 502 BGB:

Gemäß § 502 Absatz 1 BGB hat der Darlehensgeber einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung für die Nachteile, die unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Sollzinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet:

Voraussetzung für den Anspruch ist eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehensnehmers (§ 500 Absatz 2 BGB) zu einem Zeitpunkt, zu dem im Darlehensvertrag Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz (§ 489 Absatz 5 BGB) vereinbart sind. Entsprechend der europarechtlichen Definition kommt es nicht allein auf die Zinsbindung als solche an, sondern auch darauf, dass diese bereits bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.

Der Schadensersatzanspruch soll den Darlehensgeber, also Ihre Bank, insbesondere dafür entschädigen, dass er Kosten zur Refinanzierung des Darlehens hat, ihm aber die Zinsansprüche, auf die er bei Darlehen mit fester Laufzeit und gebundenem Sollzinssatz vertrauen durfte, entgehen. Auch die Bearbeitungsgebühren, die dem Darlehensgeber durch die vorzeitige Rückzahlung entstehen, sind abgedeckt.

Der Schadensersatz wird zum einen auf den "unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden" beschränkt. Es muss ein enger Kausalzusammenhang zwischen der Rückzahlung und dem Schaden bestehen. Dies ist insbesondere für Verwaltungs- und Refinanzierungskosten anzunehmen.

Zum anderen muss der Umfang des Ersatzes angemessen sein. Der Darlehensgeber kann keinen bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit reichenden Entschädigungsbetrag verlangen; er muss vielmehr nachvollziehbar sein und sich an den tatsächlichen Kosten orientieren. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/11643) werden mit dem Begriff "angemessen" die Fälle umfasst, bei denen der Schaden im Rahmen des § 252 BGB auf Grundlage des Durchschnittsgewinns ermittelt oder im Rahmen des § 287 BGB geschätzt wird. Dabei darf der Ersatzanspruch den tatsächlich eingetretenen Schaden nicht übersteigen. Die Rechtsprechung verlangt eine hinreichend konkrete Darlegung des Schadens, so dass die Bank auffordern sollten, die aktuelle Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehbar darzulegen. Gegebenenfalls können Sie mir auch Ihren Vertrag zumailen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf folgende Beträge jeweils nicht überschreiten:

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf 1 % der Summe des vorzeitig zurückgezahlten Betrages nicht überschreiten. Wäre aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen die Rückzahlungsforderung binnen eines Jahres nach der vorzeitigen Rückzahlung fällig geworden, beträgt der Höchstbetrag der Vorfälligkeitsentschädigung 0,5 % der Summe des zurückgezahlten Betrages.
Nach Nummer 2 darf die Vorfälligkeitsentschädigung außerdem den Gesamtbetrag der Sollzinsen, die der Darlehensnehmer im Zeitraum zwischen Rückzahlung und vertraglich vereinbarter Fälligkeit zu zahlen gehabt hätte, nicht überschreiten. Dies entspricht den üblichen Berechnungsmethoden im deutschen Schadensersatzrecht. Der Darlehensnehmer soll durch die Ausübung seines Rechts auf vorzeitige Rückzahlung nicht schlechter gestellt werden, als wenn er den Vertrag ordnungsgemäß bedient hätte.

§ 502 Absatz 2 BGB enthält Ausnahmen von dem Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung:

Nach Nummer 1 ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die gerade die Rückzahlung sicherstellen soll. Der Abschluss des Versicherungsvertrags muss bereits durch eine entsprechende Verpflichtung im Darlehensvertrag veranlasst sein. Gerade in den Fällen, in denen der Darlehensgeber eine Restschuldversicherung zur Bedingung für den Abschluss des Darlehensvertrags macht, ist der Ausschluss des Anspruches auf Vorfälligkeitsentschädigung sachgerecht.
Nach Nummer 2 ist der Anspruch außerdem ausgeschlossen, wenn im Vertrag keine vollständigen Angaben zu Laufzeit, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten sind. Dies ist auch dann der Fall, wenn die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht klar und prägnant sind.





Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2011 | 13:40

Guten Tag Herr Hermes,

besten Dank für die rasche Antwort - aber, meine ist Frage wurde nicht bzw. sehr unzureichend beantwortet.

Meine Frage bezieht sich auf den Umstand, dass innerhalb von 12 Monaten zwei höchst differierende Berechnungen erstellt wurden - kann das sein, ist das rechtens???

In Ihrer Antwort - im letzten Absatz - schreiben sie: ...ist der Anspruch außerdem ausgeschlossen... - wenn die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht klar und prägnant sind...

In meinen Vertragsunterlagen heißt es in der Boschüre der Bank"Immoilienfinanzierung transparent gemacht": die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung die wir nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen berechnen, hängt von der Restlaufzeit Ihres Darlehens und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab.

Meiner Meinung nach, also eher unklare und allgemeine Informationen.

Bitte klare Rückmeldung zu meinen Fragen - und bitte so, dass eine Laiin mit Ihren Antworten auch weiter agieren und einen wirklichen Nutzen daraus ziehen kann.

Danke dafür!

Fakten:

Darlehensgeber:2005- AHRB, ab 2006 - Corealkredit, ab 2007 NIBC-Bank (jeweils aufgrund Fusion etc).

Hypothek, Rest: ca. 140.000€ (150.000 Aufnahme)
Laufzeit Zinsfestschreibung: 18.10.2005 - 18.04.2016

Effektver Jahreszins: 4,01%


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2011 | 21:08

Es handelt sich hier sicherlich um einen Rechenfehler der Bank, da die Restlaufzeit zwischenzeitlich kürzer geworden ist und somit der Betrag für die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich geringer werden müsste statt höher. Insoweit wäre die Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht rechtens.
Schreiben Sie der Bank rein vorsorglich, dass Sie mit der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht einverstanden sind; Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung von der Verbraucherzentrale überprüfen lassen, die über die notwendigen finanzmathematischen Programme verfügt.

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