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Unterschiede in der Flächenangabe bei Hauskauf

| 27. Februar 2022 11:46 |
Preis: 50,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


14:24

Wir befinden uns mitten im Hauskaufprozess. Heißt: wir haben den notariellen Vertrag bereits beurkundet, ein Schriftstück der Gemeinde fehlt noch um den Geldfluss auszulösen (vermutlich in 2 oder 4 Wochen).
Da das Haus noch bis Herbst bewohnt ist und die Räume ziemlich vollgestellt (und vermüllt) sind, ist es nicht einfach gewesen nach einer Besichtigung die tatsächliche Größe der Räume einzuschätzen oder gar zu vermessen. Nun steht dieses Haus in einer sehr exponierten Lage, und es gab sehr viele Interessenten, und da wir das Haus unbedingt haben wollten, haben wir schnell alle Unterlagen eingereicht und den Zuschlag bekommen. Es gab somit keine Zeit und keine Gelegenheit Details im Vorfeld zu klären. Natürlich kann man jetzt sagen: selbst Schuld. Unter den Umständen hätten wir besser auf den Kauf verzichten sollen. Aber wir suchten seit 6 Jahren nach einem Objekt in der Lage.
Wir wollen das Haus auch behalten, streben keine Rückabwicklung an. Allerdings bedeutet das doch im Umkehrschluss nicht, dass seitens des Maklers oder der Verkäuferin falsche Angaben gemacht werden dürfen. Oder doch?
Das Exposè des Maklers weist eine ca. Angabe von 104 m² aus. Addiert man die dort genannten Flächenmaße der einzelnen Räume, kommt man auf eine Summe von lediglich 85,63 m². Ein erheblicher Unterschied.
Nun haben wir im Kaufvertrag vergeblich eine Flächenangabe gesucht. Stattdessen eine Formulierung gefunden:..." Als ohne Pflichtverstoß verkauft und damit unter Ausschluss jeglicher Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln jeder Art, gilt der Kaufgegenstand in seinem heutigen, dem Käufer bekannten Zustand, INSBESONDERE OHNE RÜCKSICHT AUF EINEN BESTIMMTEN FLÄCHEINHALT DES GRUNDSTÜCKS, DES GEBÄUDES SOWIE EINE BESTIMMTE GRÖSSE DES KAUFGEGENSTANDES...."
Bedeutet das tatsächlich, dass die vorher gemachten Angaben des Maklers und die tatsächliche Größe unerheblich sind? Es also egal ist, wie groß das Haus ist? Können wir nachträglich noch etwas unternehmen oder haben wir mit der Unterschrift unter den Vertrag tatsächlich alle Regressforderungen ausgeschlossen?
Vielen Dank für Ihre Antwort.

27. Februar 2022 | 13:06

Antwort

von


(766)
Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:



Zunächst ihre erste Frage:

Nein, unerheblich sind derartige Angaben nicht. Der Verkäufer kann nicht im Expose oder im Kaufvertrag bewußt falsche Angaben machen und nachfolgend einfach die Haftung bzw. Gewährleistung ausschließen.

Wenn Sie dem Verkäufer nachweisen können, daß bei dem Exposé bewußt falsche Angaben gemacht wurden kommt eine Haftung nach Sachmängelrecht in Betracht.


Der zitierte Haftungsauschluß wäre dann unwirksam, dies bestimmt § 444 BGB:
㤠444 Haftungsausschluss

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."


Allerdings würde ich Ihnen vor Erhebung einer Klage zur sorgfältigen Prüfung sämtlicher Unterlagen raten.

Dies aus folgendem Grund: Zunächst steht die erwähnte Angabe der Größe nicht im Kaufvertrag, sondern lediglich im Exposé.


Weiterhin gab es nach ihrer Darstellung lediglich eine „ca." Angabe bezüglich der Fläche. In diesem Fall besteht nach der Rechtsprechung eine gewisse Toleranz, wenn die tatsächlich Fläche abweicht.

Schließlich ist noch zu berücksichtigen, daß es verschiedene Methoden für die Wohnflächenberechnung gibt, daher wäre auch zu prüfen, ob die tatsächliche Abweichung so erheblich ist, daß ein rechtliches Vorgehen erfolgversprechend wäre.


Daher kann man zusammenfassend sagen, daß es durchaus Möglichkeiten gibt rechtliche Schritte zu unternehmen, wenn eine erhebliche Größenabweichung vorliegt. Dies wäre jedoch zunächst genau anhand der Vereinbarung und der Unterlagen zu überprüfen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt





Rückfrage vom Fragesteller 27. Februar 2022 | 14:12

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Meine Nachfrage: Sie sprechen in Ihrer Antwort von erheblicher Abweichung. ich finde bei einer tatsächlichen Größe von knapp 85 m² und einer angebeben Größe von 104 m² ist die Abweichung erheblich. Kann man das so sehen?
Ich würde dann in den nächsten Tagen nochmals genau jeden Raum nachmessen und dann mit der Verkäuferin ins Gespräch kommen. Vielleicht lässt sich ja ein Vergleich abschließen.
Falls nicht, kann ich Sie direkt in Ihrer Kanzlei anrufen und Sie bitten, das Mandat zu übernehmen und einen Schriftverkehr einzuleiten?

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27. Februar 2022 | 14:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:


Wenn sich die Abweichung tatsächlich so darstellt – also eine Abweichung von fast 20 m² bei einer Wohnung von 104 m² - würde ich ebenfalls eine erhebliche Abweichung sehen.

Allerdings wären wie erwähnt die unterschiedlichen Methoden der Flächenberechnung und die konkreten Angaben im Exposé zu berücksichtigen.

Sie können mich unter der angegebenen E-Mail Adresse gerne kontaktieren, falls eine Verhandlungslösung kein Ergebnis bringt.


Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt




Bewertung des Fragestellers 27. Februar 2022 | 21:55

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Herr RA Mack antwortete zügig, ausführlich und kompetent, er hat uns mit seinen Ausführungen sehr gut unterstützt. Vielen Dank dafür!

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27. Februar 2022
5/5,0

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