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Unterschied zwischen Zeitmietvertrag & befristetem Kündigungsausschluss


| 02.05.2007 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Ich werde eine Immobilie mit vermieteter Einliegerwohnung kaufen.
Der Mieter hat einen auf den 27.10.2003 datierten Mietvertrag, der als §19 SONSTIGE VEREINBARUNGEN den Passus enthält:"Beide Parteien verzichten wechselseitig auf das Recht einer Kündigung des Mietvertrages vor dem 31.10.2008 und nehmen diesen Vertrag wechselseitig an. Davon unberührt bleiben die Rechte für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund."
Ich möchte nach dem Kauf eine fristgerechte Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen; meiner Meinung nach ist der Passus, der die zeitliche Begrenzung des Vertrages ausmacht, nicht bindend, da er keine Begründung enthält. Wie ist da die Rechtslage?
Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Darstellung wurde kein Zeitmietvertrag geschlossen, sondern das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen. Dieses sind rechtlich gesehen unterschiedliche Sachen, die Sie bitte nicht verwechseln wollen.

Denn während bei einbem Zeitmietvertrag das Mietverhältnis automatisch erlöscht, bewirkt der Ablauf der "Sperrfrist" für die Kündigung dieses eben nicht.

Nach Ihrer Schilderung liegt aber eben "nur" der befristete Kündigungsausschluss vor.

Hier sollten Sie dann den Vertrag vorab nochmals gründlich prüfen lassen. Ergibt die Prüfung, dass entgegen Ihrer Annahme eben kein Zeitmietvertrag vorliegt, kann es mit der beabsichtigten Kündigung erhebliche Probleme geben.

Denn grundsätzlich kann der Ausschluss der ordentlichen Kündigung auch formularvertraglich vereinbart werden, wenn er für beide Parteien gilt (BGH, Urteil vom 30.06.2004, Az.: VIII ZR 379/03)

Sollte es sich um eine sogenannte formularmäßige Vereinbarung handeln, könnte dieser Verzicht unwirksam sein, da er das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als vier Jahre ausschließt (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04).

Hierzu ist aber Einsicht und Prüfung des gesamten Vertrages erforderlich, um eben abzuklären, ob eine individuelle Vereinbarung (dann zulässig) oder eine Formularvereinbarung (dann ggfs. unzulässig) vorliegt, was so in diesem Forum nicht erbracht werden kann.

Sollte der Passus auch nach der BGH-Rechtsprechung dann tatsächlich unwirksam sein, ist diese zeitliche Begrenzung insgesamt hinfällig.

Daher sollten Sie vor Kaufabschluss den Mietvertrag weitergehend unbedingt prüfen lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Ergänzung vom Anwalt 02.05.2007 | 13:27

Nach den überreichten Unterlagen sollte hier tatsächlich ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden; dieser wurde aber nicht ausreichend begründet, da eben der Hinweis auf § 19 des Vertrages dazu nicht ausreichend ist.
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