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Untermietvertrag statt Mietvertrag geschlossen


22.11.2005 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Folgender Sachverhalt:
Mein Bruder hat eine Wohnung gemietet. Neben der Wohnung ist eine Gaststätte. Vor einer Woche stellte sich heraus, dass er nur einen Untermietvertrag geschlossen hat - und zwar mit der Pächterin der Gaststätte, welche diese nicht angab. Die Wohnung und die Gaststätte werden jeweils vom "richtigen" Vermieter zusammen vermietet. Die Pächterin hat nun ihren Pachtvertrag gekündigt.
Durch die Kündigung ist der Untervermietung zu Tage gekommen. Demnach wurde sie dem Vermieter nie angezeigt. Die Hausverwaltung hat meinem Bruder nun angeraten sich eine neue Wohnung zu suchen, damit er, falls der neue Pächter ihm die Wohnung nicht untervermieten sollte, nicht sofort die Wohnung räumen muss.
Die Verpächterin hat ihm allerdings nicht gekündigt.

Nun die Frage:
1. Wie kann mein Bruder die Aufwendungen für die Renovierungskosten zurückerlangen?
2. Wie kann mein Bruder die sonstigen Kosten wie Anschlusskosten für das Telefon, Umzugskosten etc. zurückerhalten?
3. Hat er sonst irgendwelche Möglichkeiten sich zu wehren?
4. Zudem hat er seit dem Einzug (Anfang Oktober) keine Heizung. Bei diesen Temperaturen ist das nicht so witzig - den Mangel hat er mehrmals angezeigt. Um wieviel Prozent darf er die Miete kürzen?

Bitte geben Sie bei den Antworten die entsprechenden Anspruchgrundlagen an, damit ich diese weitergeben und er dann zitieren kann.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,



zunächst vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage in dieses Forum. Sie sollten jedoch bedenken, dass Sie für einen Einsatz von € 20 nicht nur, wie es hier vorgesehen ist, eine, sondern vier Fragen gestellt haben. Diese sind, da werden mir meine geschätzten Kollegen auch sicherlich zustimmen, nicht gerade anspruchslos in ihrer Bearbeitung. Von daher sollten Sie, gerade auch unter Berücksichtigung des Haftungsrisikos des Rechtsanwaltes, Ihren Einsatz überdenken.

Ich will Ihre Fragen dennoch kursorisch beantworten, um Ihnen eine erste Einschätzung der Lage zu ermöglichen. Ich rate Ihnen aber dringend dazu, in Ihrem Fall eine persönliche anwaltliche Beratung bei Ihrem Hausanwalt vorzunehmen, da ansonsten die Möglichkeit des Rechtsverlustes besteht.

Zu Ihrer ersten Frage: Es ist ohne genaue Kenntnis des Mietvertrages, den Ihr Bruder mit der Pächterin abgeschlossen hat, leider nicht möglich zu beurteilen, ob die Möglichkeit besteht, die Renovierungskosten zurückzuerlangen. Insoweit wäre auch zu klären, um welche Art der Renovierung es sich handelte, ob nur Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden oder eine Grundrenovierung etc. Es bestehen hierbei so viele offene Sachverhaltsfragen, dass eine Auskunft in diesem Forum leider nicht möglich ist.

Grundsätzlich nur so viel: Auch ein Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten eines herkömmlichen Mietvertrages und kann dem Untermieter somit auch zur Durchführung von Renovierungen verpflichten. Genaueres aber kann ohne nähere Sachverhaltskenntnis nicht ausgeführt werden.

Bei Ihrer zweiten Frage gilt das soeben Ausgeführte erneut. Da es sich bei einem Untermietvertrag um einen echten Mietvertrag handelt, verhält es sich auch dabei so, dass sonstige Kosten nur in Ausnahmefällen erstattet werden. Nach den von Ihnen mitgeteilten Informationen aber liegt ein solcher nicht vor. Dennoch wäre es auch hierbei nötig, die Sachlage genauer als es in diesem Forum möglich ist zu begutachten.

Zu Ihrer dritten Frage: Hier eine Aussage zu treffen, erscheint noch heikler als bei den vorherigen Fragen. Nach § 566 Abs. 1 BGB würde bei einer Veräußerung des Mietobjektes der Mieter in Vertragsbeziehungen zum neuen Vermieter und Eigentümer treten. Dies gilt jedoch nicht bei Untermietverträgen, es sei denn, diese wären mit Zustimmung des Eigentümers abgeschlossen worden (so das LG Berlin, NJW-RR 94, S. 781). Dies kann aber von hier aus auch nicht beurteilt werden, da insoweit der Pachtvertrag zwischen dem Vermieter und der Pächterin eingesehen werden und auch ein Gespräch mit dem Eigentümer stattfinden müsste.

In Betracht kommt im Übrigen ein Vorgehen gegen die Verpächterin mit dem Ziel der Zahlung von Schadenersatz. Aber auch hier gilt das oben Gesagte zur Schwierigkeit, eine genaue Aussage zu treffen. Anspruchsgrundlage könnnte dabei §§ 280 Abs.3, 283, 275 BGB sein. Genau zu untersuchen wäre aber vorher, ob nicht § 566 BGB eingreift, denn dann würde diese Anspruchsgrundlage nicht eingreifen.


Ihre vierte Frage schließlich:
In den Wintermonatn und mit guter Begründung auch bei den jetzigen Temperaturen wäre eine Minderung von 100% möglich, im Oktober je nach gemessener Raumtemperatur deutlich weniger, etwa 10- 30 %.
Die Minderung beruht auf § 536 Abs. 1 BGB.


Ich hoffe, Ihnen trotz meiner Hinweise zur Schwierigkeit der Beantwortung in diesem Rahmen ein wenig weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Jens O. Gräber
Rechtsanwalt


RA_Graeber@web.de

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