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Untermietvertrag bei laufender Regelinsolvenz


| 06.12.2005 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo liebe Anwältinnen und Anwälte,
folgender Fall:
Ich befinde mich seit fast drei Jahren in einer Regelinsolvenz und in einem festen Arbeitsverhältniss. Zudem wohne ich in einem alten Bauernhaus auf Miete. Nun möchte ich einer mir bekannten Firma ein Teil der Scheune als Lagerfläche untervermieten. Das ich hier das Einverständniss meines Vermieters benötige weiss ich bereits.
Muss ich einen Teil dieser Mieteinnahmen an meinen Insolvenzverwalter zahlen und/oder ihn davon in Kenntnis setzen? Muß ich irgendwelche Besonderheiten im Untermietvertrag beachten?
Wie sieht es auf der steuerlichen Seite aus: Muss ich diese Mieteinahmen ín irgendeiner Form dem Finanzamt melden? Entschuldigung, nur bin ich leider sehr unbedarft in diesen steurrechtlichen Dingen und möchte doch nichts falsch machen.
Vielen Dank im Vorraus für die Bearbeitung meines Anliegens.

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihrer online-Anfrage möchte ich aufgrund des mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt Stellung nehmen:

Da das Insolvenzverfahren nach § 35 InsO das gesamte Vermögen des Schuldners erfaßt, das diesem zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört und das er während des Verfahrens erlangt, werden Sie die Einkünfte aus der Untervermietung gegenüber dem Insolvenzverwalter offenlegen müssen. Dieser wird unter Berücksichtigung etwaiger Abzüge und der Pfändungsfreigrenzen den Anteil berechnen, der an die Masse abzuführen ist.

Bei dem Abschluss des Untermietvertrages sollten Sie folgendes beachten:

(1) Der Vertragszweck sollte eindeutig festgelegt werden, um zu verhindern, dass die Lagerräume nicht in einer Weise genutzt werden, die insbesondere Ihr Vermieter nicht duldet.
(2) Da die Räumlichkeiten nicht Wohnzwecken dienen, hat der Untermieter keinen Kündigungsschutz. - Sie haben die Möglichkeit, die Kündigungsfristen frei zu vereinbaren. Ggf. ist es ratsam kurze Kündigungsfristen zu vereinbaren, andernfalls gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: am 3 Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.
(3) Vereinbart werden kann eine Mietanpassungsklausel (d.h. ob bzw. wann eine Mieterhöhung möglich ist).
(4) Im Untermietvertrag sollte weiterhin festgelegt werden, welche Nebenkosten (z.B. Strom) umgelegt werden, ob eine Kaution zu zahlen ist und welche Reparaturverpflichtungen den Untermieter treffen.
(5) Schließlich könnte das Recht zur Vornahme einer Mietminderung vertraglich eingeschränkt werden.

Weiterhin werden Sie die Einnahmen aus der Untervermietung als Einnahmen im Sinne des EStG versteuern müssen. Aus diesem Grunde müssen Sie diese in Ihrer Steuererklärung angeben. Wenn die Untervermietung nicht kostendeckend erfolgt, wird von den Mieteinnahmen ein gewisser Anteil als Werbungskosten abgesetzt werden können. Sind die Einnahmen aus der Untervermietung gering und liegen unter dem Betrag von jährlich ca. EUR 500,- , kommt ein Antrag auf Steuerbefreiung in Betracht.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe



mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

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