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Untermietvertrag außerordentliche Kündigung

23.06.2017 14:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Fristlose Kündigung eines Untermietvertrages

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zum 01.02.2017 ein möbliertes Zimmer meiner 2 ZKB Wohnung, an eine Bekannte, unbefristet untervermietet.
Es besteht ein schriftlicher Untermietvertrag, in dem die mtl. Miete in Höhe von 250€ inkl. Nebenkosten geregelt, jedoch keine weiteren Vereinbarungen, Kündigungsfrist etc. getroffen wurden.

Leider gibt es nur eine schriftliche Ausfertigung des Vertrages, der sich im Besitz der Untermieterin befindet und nicht zu einer Herausgabe des Originals, oder einer Kopie, bereit ist.

Da sich inzwischen unser freundschaftliches Verhältnis durch verschiedene Differenzen und Vorkommnisse verändert hat, hat sie vorübergehend in einer Kammer auf dem Dachboden übernachtet, die Bestandteil meines Hauptmietvertrages ist.

Seit einigen Wochen bewohnt sie weder das gemietete Zimmer, noch die Kammer auf dem Dachboden, darf diese jedoch mit meiner Zustimmung zum lagern ihrer persönlichen Gegenstände bis zum 31.07.2017 kostenfrei nutzen.
Hierfür hat sie von mir auch einen Zimmerschlüssel ausgehändigt bekommen.

Über die Nutzung der Kammer besteht kein schriftlicher (Miet-)Vertrag, dies war zunächst ein mündliches, später ein schriftliches Einverständnis, zur Lagerung ihrer Gegenstände, meinerseits per SMS.

Aus persönlichen Gründen war ich seit Vertragsbeginn einige Wochen nicht anwesend, so dass die Untermieterin die Wohnung alleine nutzen konnte. In dieser Zeit sind diverse pers. Gegenstände aus meiner Wohnung verschwunden. Ich kann jedoch nicht eindeutig nachweisen, dass die Untermieterin hierfür allein verantwortlich ist. Darunter hat das Vertrauen in meine Untermieterin sehr gelitten. Des weiteren hat die Untermieterin einen Handyvertrag auf meinen Namen, ohne mich darüber in Kenntnis zu setzen, im Februar 2017 abgeschlossen.
Sie hat meine Ausweiskopie sowie eine Vollmacht für die Post missbraucht und für das Postident Verfahren des Vertrages genutzt, die ich ihr nur ausgehändigt habe, um meine Pakete bei der Post abzuholen, die während meiner Abwesenheit eintreffen sollten.

Ich habe von diesem Handyvertrag erst vor einigen Wochen durch eine Mahnung die auf meinen Namen ausgestellt war erfahren, da sie die Rechnungen nicht bezahlt hat.
Inzwischen habe ich sie bei der Polizei wegen 'Weitere Arten des Warenkreditbetruges (Par. 263a StGB) (Versuch) angezeigt.

Die Untermieterin hat zum 01.08.2017 eine neue Wohnung gefunden, bewohnt aber weiterhin mein an sie vermietetes Zimmer nicht, lagert jedoch nur ihre Gegenstände in der Kammer auf dem Dachboden. Sie befindet sich noch im Besitz der Haus-, Wohnungs- und Briefkastenschlüssel, sowie dem Schlüssel für die Kammer.
Die Untermieterin hat während meiner Abwesenheit all ihre persönlichen Gegenstände aus der Wohnung entfernt.

Die Untermieterin ist ebenfalls noch im Besitz einiger meiner persönlichen Gegenstände, die sich auch in dieser Kammer befinden.
Ich habe die Untermieterin bereits mehrfach schriftlich um die Herausgabe meiner pers. Gegenstände gebeten. Diese möchte sie mir jedoch erst nach der Räumung der Kammer, Anfang August, aushändigen.

Darf ich mir Zutritt zu meiner Kammer, ggf. durch die Hausverwaltung/Hausmeister beschaffen, um meine persönlichen Gegenstände herauszuholen? Der einzige Schlüssel zu der Kammer befindet sich bei der Untermieterin.


Die Untermieterin ist zu keinem persönlichen Gespräch bereit und die Kommunikation lief nur sehr schleppend und ausschliesslich per SMS. Inzwischen ist sie auch über das Handy nicht mehr für mich erreichbar.

Ich habe ihr das Zimmer bereits schriftlich, im gegenseitigen Einvernehmen, zum 31.07.2017 kündigen wollen. Hierfür sollte ich ihr beide Ausfertigungen der Kündigung unter der Kammertür auf dem Dachboden durchschieben. Hierfür habe ich leider keinen Zeugen.

Die einvernehmliche schriftliche Vereinbarung zur Kündigung ist bis jetzt noch nicht zu Stande gekommen und wurde noch vor der Anzeige und dem Wissen über den genauen Sachverhalt des Betruges ausgestellt.

Ist die Anzeige wegen Betruges Grund genug für eine außerordentliche Kündigung?
Kann ich der Untermieterin jetzt trotzdem noch außerordentlich fristlos kündigen und die sofortige Herausgabe der Wohnungsschlüssel fordern? Oder muss ich tatsächlich die 2 wöchige Kündigungsfrist zum 15.07.2017 einhalten?

Ich habe von der Untermieterin auch nur die Erste Monatsmiete für Februar erhalten. Die Miete für März in Höhe von 250€ wurde bis heute nicht bezahlt.
Die weiteren Mietschulden ab April bis dato habe ich ihr inzwischen erlassen, da sie Langzeitarbeitslos ist und das Geld ohnehin nicht aufbringen kann.

Weiter habe ich im Auftrag für die Untermieterin eine Matratze mit Lattenrost für sie in Höhe von 150€ gekauft. Mit diesem Betrag bin ich für sie in Vorkasse gegangen. Der Kaufvertrag läuft auf meinen Namen.
Bis heute ist sie mir diesen Betrag ebenfalls schuldig. Die Gegenstände befinden sich auch auf dem Dachboden. Belegen kann ich diese Kaufvereinbarung durch den SMS Verlauf.

Sind Matratze und Lattenrost rein rechtlich gesehen noch mein Eigentum, so dass ich sie bis zur Zahlung der 150€ einbehalten kann und ggf. aus der Kammer entnehmen darf?


Die Untermieterin hat sich nicht umgemeldet. Ihre alte Meldeadresse ist noch aktuell. Allerdings wohnt sie dort auch nicht, bekommt vermutlich nur unregelmäßig über Dritte ihre Post ausgehändigt.

Wie muss ich mich weiter Verhalten, wenn sie zur Herausgabe der Schlüssel nicht bereit ist?
Kann ich auch den Schlüssel meiner Kammer zurück fordern, in dem ihre Gegenstände gelagert sind?

Wie kann ich der Untermieterin kündigen, wenn sie selbst die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein nicht bei der Post abholt und ihr somit nicht zugestellt werden kann?

Vielen Dank im Voraus
Mit freundlichen Grüssen
23.06.2017 | 15:19

Antwort

von


(245)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Darf ich mir Zutritt zu meiner Kammer, ggf. durch die Hausverwaltung/Hausmeister beschaffen, um meine persönlichen Gegenstände herauszuholen? Der einzige Schlüssel zu der Kammer befindet sich bei der Untermieterin.

Davon sollten Sie unbedingt absehen. Ihren Angaben zur Folge könnte auch in Bezug auf die zur Lagerung angemietete Kammer noch ein wirksamer und unbeendeter Mietvertrag vorliegen. Solang dies der Fall ist, hat Ihre Untermieterin (auch Ihnen als Eigentümer gegenüber) das alleinige Recht zum Besitz. Verschaffen Sie sich in verbotener Eigenmacht Zutritt könnten Sie sich sogar der Gefahr strafrechtlicher Verfolgung aussetzen.

2.
Ist die Anzeige wegen Betruges Grund genug für eine außerordentliche Kündigung?

Strafbares Verhalten gegenüber dem Vermieter stellt grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. In der Gesamtschau der von Ihnen geschilderten Verhaltensweisen Ihrer Untermieterin Ihnen gegenüber dürfte nach meiner Rechtsauffassung durchaus eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.

3.
Kann ich der Untermieterin jetzt trotzdem noch außerordentlich fristlos kündigen und die sofortige Herausgabe der Wohnungsschlüssel fordern?

Sie geben an, dass Sie "das Zimmer bereits schriftlich, im gegenseitigen Einvernehmen zum 31.07.2017" kündigen wollen.

Hier muss differenziert werden. Soweit Sie bereits eine wirksame fristlose Kündigung zum 31.07.2017 ausgesprochen haben, endet des Mietverhältnis auch zum 31.07.2017 unabhängig davon, ob die Kündigung "einvernehmlich" erfolgt ist oder nicht. Für eine Kündigung als einseitige Erklärung bedarf es nämlich gerade kein Einvernehmen oder die Annahme durch den Kündigungsempfänger.

Meinen Sie hingegen mit "einvernehmlich", dass Sie sich mit Ihrer Untermieterin einvernehmlich auf die Beendigung zum 31.07.2017 einigen wollten, so dürfte keine Kündigung sondern das Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorliegen. Das Zustandekommen eines Aufhebungsvertrages müssten Sie im Streitfalle jedoch beweisen.

Jedenfalls steht es Ihnen frei eine weitere außerordentliche Kündigung auszusprechen (Was Sie auch tun sollten).

4.
Muss ich tatsächlich die 2 wöchige Kündigungsfrist zum 15.07.2017 einhalten?

Wenn Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen, haben Sie Ihrer Untermieterin aufgrund der Pflicht zur Rücksichtnahme eine Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen ab Kündigungszugang einzuräumen.

5.
Weiter habe ich im Auftrag für die Untermieterin eine Matratze mit Lattenrost für sie in Höhe von 150€ gekauft. Mit diesem Betrag bin ich für sie in Vorkasse gegangen. Der Kaufvertrag läuft auf meinen Namen. Bis heute ist sie mir diesen Betrag ebenfalls schuldig. Die Gegenstände befinden sich auch auf dem Dachboden. Belegen kann ich diese Kaufvereinbarung durch den SMS Verlauf.
Sind Matratze und Lattenrost rein rechtlich gesehen noch mein Eigentum, so dass ich sie bis zur Zahlung der 150€ einbehalten kann und ggf. aus der Kammer entnehmen darf?

Hier kommt es darauf an, ob Sie auch und insbesondere gegenüber dem Händler offenkundig als Stellvertreter Ihrer Untermieterin im Namen dieser den Kaufvertrag geschlossen oder den Kauf vielmehr zunächst in eigenem Namen vollzogen haben.

Eine wirksame Vertretung setzt gem. § 164 Abs. 1 BGB nämlich voraus, dass Ihre Willenserklärung erkennbar "im Namen der Vertretenen" abgegeben wurde. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen Erklärung, wenn sich Ihr Handeln für einen anderen aus den Umständen ergibt, vgl. § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB. Soweit Sie, was anzunehmen ist, die Stellvertretung nicht offenbart haben und sich diese auch nicht aus den Umständen ergab, so ist der Kaufvertrag mit Ihnen zustande gekommen, so dass der Händler auch Ihnen die Matratze übereignet hat.

Die Matratze dürfte daher in Ihrem Eigentum stehen.

Was das eigenmächtige Entnehmen aus der Kammer betrifft, darf ich nach oben verweisen (siehe Antwort auf Ziff. 1.)

6.
Wie muss ich mich weiter Verhalten, wenn sie zur Herausgabe der Schlüssel nicht bereit ist? Kann ich auch den Schlüssel meiner Kammer zurück fordern, in dem ihre Gegenstände gelagert sind?

Sie haben nur dann einen Anspruch auf Herausgabe des Schlüssels, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Sie sollten daher zunächst eine außerordentliche Kündigung aussprechen.

7.
Wie kann ich der Untermieterin kündigen, wenn sie selbst die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein nicht bei der Post abholt und ihr somit nicht zugestellt werden kann?

Wenn Ihre Untermieterin das Einschreiben nicht abholt und liegt die Ursache der fehlende Abholung in der Sphäre Ihrer Untermieterin, so kann der Zugang unter Umständen fingiert werden.

Die einfachste und sicherste Variante die Sie für Ihre erneute Kündigung wählen sollten, ist der persönliche Einwurf Ihres Kündigungsschreibens in Gegenwart einer dritten Person, die ggfs. als Zeuge den Zugang bestätigen kann.

Bedenken Sie, dass die tatsächliche Kenntnisnahme durch Ihre Untermieterin für den Zugang Ihrer Kündigung nicht erforderlich ist. Ihre Kündigung gilt bereits als rechtswirksam zugegangen, wenn sie derart in den Machtbereich (z.B Briefkasten an der gemeldeten Adresse) Ihrer Untermieterin gelangt ist, dass mit der Kenntnisnahme unter regelmäßigen Umständen zu rechnen ist. Ob Ihre Untermieterin ihre gemeldete Wohnadresse nur sporadisch bewohnt und sich unregelmäßig über Dritte ihre Post ausgehändigten lässt ist daher unerheblich.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Beendigung der Untermietverhältnisse anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


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