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Untermietvertrag: Befristung ohne Begründung gültig?


| 01.12.2016 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Bei einem Untermietvertrag muß die zeitliche Befristung begründet werden, sonst ist es ein unbefristeter Vertrag, der gesondert gekündigt werden muß.


Sehr geehrte Damen, sehr geehrter Herren!

Ich bin Hauptmieter einer Miet-Wohnung und habe diese möbliert auf ein Jahr befristet an eine Privat-Person untervermietet (ich selbst wohne derzeit nicht dort) und dafür folgende Vertragsvorlage verwendet:

http://studays.de/de/wohnen/ratgeber-miete/10

http://studays.de/de/download/21

Nun (nach ca. 9 Monaten nach Untermietvertragsbeginn, also drei Monate vor dem offiziellen Vertragsende) habe ich erfahren, dass die Befristung einer Begründung (Eigenbedarf) bedarf, die schriftlich im Vertrag festgehalten werden muss, da sie sonst angeblich ungültig sei (und der Untermietvertrag somit dann auf unbestimmte Zeit läuft).

Ich brauche die Wohnung jedoch nach Ablauf der im Vertrag vereinbarten Mietdauer- also in drei Monaten- selbst, da bei mir nachweislich Eigenbedarf besteht (ich habe keine andere Wohnung und auch keine andere Wohn-Option).

Zudem möchte ich den Untermieter schnellstmöglich wieder loswerden, da er mein Vertrauen massivst missbraucht hat (unter anderem hat er gegen meinen mehrfach ausdrücklich ausgedrückten Willen mein wertvolles Klavier mit agressiver Chemie (Desinfektion) behandelt- außerdem gab es mehrere Beschwerden von Nachbarn wegen nächtlicher Ruhestörung sowie Beleidigungen per E-Mail gegen mich seitens des Untermieters).

Daher meine Fragen:

1. Stimmt es, dass die Mietdauer-Befristung einer Begründung bedarf?

a) Falls ja: Kann der Untermieter nun verlangen, länger als vertraglich vereinbart zu bleiben?

b) Oder kann ich mich auf die "salvatorische Klausel" (in der von mir verwendeten Vertragsvorlage "Schlussbestimmungen" genannt) beziehen? Dort heißt es auf der letzten Seite der Vertragsvorlage (§ 10, Punkt 2) wie folgt:

"Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein, verpflichten sich die Parteien, anstelle der unwirksamen Bestimmung eine Regelung zu treffen, die dem rechtlich gewollten Ergebnis und dem wirtschaftlich erstrebten Erfolg am nächsten kommt."

Meiner laienhaften Rechtsauffassung nach, müsste dies doch bedeuten, dass wenn die Befristung zwar formal ungültig ist, an deren Stelle dennoch eine Befristung treten müsste, da dies dem rechtlich und wirtschaftlich gewollten und erstrebten Ergebnis und Erfolg am nächsten kommt, oder?

2. Falls die Befristung ohne Begründung tatsächlich ungültig ist und ich mich auch nicht auf die "salvatorische Klausel" (Schlussbestimmung, Punkt 2) beziehen kann: Welche Möglichkeiten habe ich, um den Untermieter schnellstmöglich legal loszuwerden?

a) Sollte ich dem Untermieter schriftlich fristgerecht kündigen? Falls ja: Muss ich dafür eine bestimmte schriftliche Form wahren und die Kündigung begründen (Eigenbedarf) ? Muss ich mir die Entgegennahme der Kündigung durch den Untermieter von diesem durch Unterschrift bestätigen lassen?

b) Wie lang oder kurz ist die Kündigungsfrist für mich falls die Befristung ungültig ist (es handelt sich um eine möbliert untervermietete Wohnung an eine ledige Person und ich wohne nicht selbst in der Wohnung) ?

3. Leider finde ich (momentan) meinen Untermietvertrag nicht mehr- kann ich Probleme bekommen, falls ich ihn nicht finde und es zu einem Rechtsstreit mit dem Untermieter kommt oder kann ich mich notfalls auf den Vertrag des Untermieters beziehen?

Ich hoffe, dass waren nun nicht zu viele Fragen!? Falls doch, so beantworten Sie mir bitte nur die Frage, ob die Befristung ungültig ist und- falls ja- wie ich den Untermieter schnellstmöglich legal loswerden kann.

Vielen Dank im Voraus und einen schönen Feierabend!
01.12.2016 | 20:01

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

In der Tat muß die Befristung eines Mietvertrages begründet werden, und zwar derart, dass der Untermieter stets rein aus dem Vertragstext prüfen kann, ob der Grund für die Befristung noch gilt.

Wenn Sie nicht kündigen, kann der Untermieter verlangen, auf unbegrenzte Zeit in der Wohnung zu bleiben, da der Untermietvertrag dann unbegrenzt gilt.

Die salvatorische Klausel hilft nicht weiter, da § 575 BGB den Fall gesetzlich regelt. Sie können allenfalls versuchen, nachzuweisen, dass der Befristungsgrund anderweitig schriftlich mitgeteilt wurde. Aber das ist regelmäßig sehr schwierig.

Sie sollten dem Untermieter fristlos außerordentlich wegen der Sachbeschädigung, der Nachbarbeschwerden UND der Beleidigungen kündigen, und gleichzeitig in dem gleichen Kündigungsschreiben hilfsweise fistgerecht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Frist beträgt hierbei drei Monate.

Das Schreiben muß schriftlich übersandt werden, eine Empfangsbestätigung mit Unterschrift ist nicht notwendig (wäre aber optimal).

Sie müssen beweisen, was für Sie günstig ist, der Untermieter, was für diesen günstig ist. In einem Prozeß müßte insbesondere der Untermieter den Vertrag vorlegen, wenn er sich auf die fehlerhafte Befristung berufen will. Sie müssten nur nachweisen, dass die Kündigung fristgerecht erfolgte, sowie dass ein Eigenbedarf vorliegt.

Sie können sich notfalls auch auf den Vertrag des Untermieters beziehen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2016 | 21:20

Sehr geehrter Herr Weber!

Herzlichen Dank für Ihre schnelle, ausführliche und aufschlussreiche Antwort!

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, so beträgt die Kündigungsfrist für die FRISTGERECHTE Kündigung drei Monate, oder?

Da mir diese Frist genügen würde, möchte ich (um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden) auf die fristlose Kündigung verzichten, werde den Untermieter für seine Verfehlungen jedoch abmahnen.

Folgenden Text würde ich gerne für das Schreiben mit der fristgerechten Kündigung verwenden, wenn Sie mir nicht davon abraten:

"An: Herrn Untermieter Musterstadt, 02.12.2016
Musterstraße 1
12345 Musterstadt

Sehr geehrter Herr Untermieter!

Hiermit kündige ich unseren Mietvertrag für die Räumlichkeiten der Wohnung in der Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt fristgerecht mit einer Frist von drei Monaten zum 01.03.2017 wegen Eigenbedarf.

Bitte sorgen Sie dafür, dass die Wohnung fristgerecht geräumt und zugänglich ist (Austausch des Schlosses und Rückgabe aller Schlüssel).

Zudem mahne ich Sie hiermit für folgende Verfehlungen ab:

1. Sachbeschädigung bzw. unsachgemäße Behandlung (...)

2. Mehrfache nächtliche Ruhestörung

3. Persönliche Beleidigung (...)

Sollte es zu wiederholtem Fehlverhalten Ihrerseits kommen, so behalte ich mir die fristlose Kündigung vor.

Hiermit bestätige ich- Herr Untermieter- dass ich dieses Schreiben gelesen und verstanden habe und am 01.03.2017 ausziehen werde:


Datum und Unterschrift Untermieter"

Kann ich das so formulieren oder muss formal und/ oder inhaltlich etwas geändert und/ oder ergänzt werden?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2016 | 23:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie müssen die Begründung noch etwas ausbauen. Da muß mitgeteilt werden, dass Sie die Wohnung für sich selbst benötigen, weil Sie Ihnen dann die derzeitige Wohnung nicht mehr zur Verfügung steht und Sie keine andere Wohnung zur Verfügung haben. Auch muß dann mitgeteilt werden, warum die derzeitige Wohnung nicht mehr zur Verfügung steht (Rückkehr aus Auslandaufenthalt o.ä.).

Den Austausch des Schlosses können Sie nur verlangen, wenn der Untermieter dieses selbst vorher austauschte.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.12.2016 | 00:22


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