Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Untermietsvertrag Kündigung 'ohne'grund


18.12.2005 00:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hi,

folgender Sachverhalt liegt vor, zu dem ich eine Antwort bräuchte:

Ich bin vor über zwei jahren in einen anderen ort gezogen wegen eines jobs. ein halbes jahr später kam mein damaliger freund nach, und wir haben, da es ihm finanziell nicht gut ging, einen untermietvertrag gemacht, damit ämter, gerichtsvollzieher oder ähnliches nicht auf mein eigentum zugreifen können..(ob das überhaupt möglich wäre, ist eine andere sache).
Vor acht monaten habe ich mich von ihm getrennt. die partnerschaft besteht nicht mehr. Der untermietvertrag ist auf unbestimmte zeit für ein unmöbliertes zimmer ausgestellt und verlängert sich um drei monate, wenn er nicht mit einer frist von drei monaten gekündigt wird. Seine Miete bezahlt er pünktlich.

da ich seit kurzem einen neuen freund habe, mein ex aber noch in seinem angemieteten zimmer wohnt, wird das "zusammenleben" immer schwieriger. mein freund kann mich nich wirklich besuchen, weil eben der exfreund noch da ist.
denke, die situation ist klar ;)..

jetzt möchte ich diesen untermietvertrag kündigen.
fragen:
1.) ist ein grund hierfür anzugeben bzw. reicht das bisher geschilderte als grund für die kündigung aus, so daß ich mit dreimonatsfrist kündigen kann??
oder muß ich die verlängerte kündigungsfrist von sechs monaten einhalten??

2.)wie sieht es aus, wenn ich die jetzt angemietete wohnung aufgeben will, weil ich zB jobmäßig in eine andere stadt muss? gilt dies als grund für die kündigung es untermietvertrages mit dreimonatsfrist oder muß ich sechs monate warten?

3.)welche möglichkeiten habe ich sonst noch, um meinen exfreund zwar schnellstmöglich, aber doch legal aus der wohnung zu bekommen? (er hat mir in gesprächen gesagt, daß ich ihn NIE aus der wohnung kriegen werde)

4.)was kann ich tun, wenn mein untermieter das zimmer nicht bis zum ende der kündigungsfrist des untermietvertrages räumt?

danke für die antworten!!

Sehr geehrter Ratsuchende,

Ihre online-Anfrage möchte ich aufgrund des mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Nachdem Sie ein nicht möbiliertes Zimmer Ihrer Wohnung untervermietet haben, können Sie wie der Vermieter einer Einliegerwohnung das Untermietverhältnis entweder unter Angabe eines Kündigungsgrundes und Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist ODER ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen (§ 573 a BGB). Im letzteren Fall müssen Sie ausdrücklich erklären, dass Sie die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse stützen. Sie können sich auch in erster Linie auf Ihr Sonderkündigungsrecht (Kündigung ohne Grund) und hilfsweise auf berechtigtes Interesse berufen.

Für die Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ließe sich zur Begründung „Eigenbedarf“ anführen, wobei dieser im Einzelnen dargelegt und im Bestreitensfalle nachzuweisen ist. Ggf. könnte die Kündigung aufgrund des Verhaltens Ihres Ex-Freundes auf eine Pflichtverletzung, wie etwa Beleidigung oder Tätlichkeiten gestützt werden. Allein die Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft und der damit verbunden Unannehmlichkeiten werden als Kündigungsgrund nicht ausreichen.

Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten im Unterschied zu der bloßen Gebrauchsüberlassung an Dritte. Als Grund für die ordentliche Kündigung des Untermietvertrages werden Sie sich daher nur auf das Vorliegen einer Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder einer wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 BGB) berufen können. Allein Ihr Umzug in eine andere Stadt wird als Kündigungsgrund nicht ausreichen. Mithin wird im Falle Ihres berufsbedingten Ortswechsels nur eine Kündigung ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 6 Monaten in Betracht kommen.

Um Ihren Ex-Freund zu einem möglichst zügigen Auszug zu bewegen, könnten Sie ihm gegenüber eine Mieterhöhung aussprechen, falls die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

Wird das Zimmer nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht geräumt an Sie zurückgegeben, werden Sie gezwungen sein, eine Räumungsklage gegen ihn zu erheben.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe



mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2005 | 12:14

was kann ich tun, wenn mein untermieter auf härtefall macht bzw welche voraussetzungen müssen dafür vorliegen (eine entsprechende "androhung" seinerseits ist mir gegenüber bereits erfolgt)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2005 | 21:31


Sehr geehrte Ratsuchende,

unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des AG Hohenschönhausen, Urt. vom 18.01.1999, Az.: 10 C 164/98 und des LG Köln ( WuM 1995, 709) möchte ich nochmals darauf hinweisen, dass die Auflösung des Hauptmietverhältnisses nicht unter die in § 573 BGB genannten Regelbeispiele fällt und diesen auch nicht gleichzusetzen ist. Folglich wird die Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht als Kündigungsgrund angesehen werden können. Im Falle der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses hat Ihr Vermieter jedoch auch gegenüber dem Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe des untervermieteten Raumes und könnte aufgrund eines Räumungsurteils gegen Sie und den Untermieter die Vollstreckung gegen den Untermieter betreiben.

Im Übrigen unterliegt das bestehende Untermietverhältnis denselben Bindungen des sozialen Mietrechts, wie jedes andere Mietverhältnis über Wohnraum. Dies bedeutet, Ihr Untermieter könnte sich gegenüber Ihrer Kündigung grundsätzlich auf eine unzumutbare soziale Härte berufen. Dies wird beispielsweise im Falle einer schweren Krankheit, eines bevorstehenden Examens oder dann in Betracht kommen, wenn kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht und sich Ihr Untermieter nachweislich um Ersatzwohnraum ernsthaft bemüht hat. Ist feststellbar, dass die Härtegründe nachweislich nicht bestehen, würden Sie diese unter Androhung einer Räumungsklage zurückweisen können. Sollte der Untermieter hiernach an seinen Einwendungen festhalten, müßte das Gericht im Rahmen einer Räumungsklage Ihre Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gegen das Mieterinteresse abwägen, wobei im Falle der Gleichwertigkeit dem Räumungsinteresse der Vorrang einzuräumen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Petry-Berger
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER