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Untermieterrechte


04.11.2015 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Hallo,
Folgendes: ich bin Mieterin einer Sozialwohnung in München, die Grösse ist 36 qm.
Ich wohne bereits zwei Jahre in der Wohnung und habe vor einem Jahr die Erlaubnis bekommen einen Untermieter (meinen Freund) zu mir zu holen.

Nun nachdem mein Freund ausgezogen ist und ich arbeitslos geworden bin, habe ich die Untermietergenehmigung noch einmal für eine andere Person beantragt, damit ich mir die miete teilen kann.

Dies lehnt der Vermieter nun ab. Jedoch wohnt die neue Untermieterin schon bei mir.
Der Vermieter möchte mir keinen Grund für die Ablehnung nennen.

Ist das rechtens? Ich vermiete nur einen Teil der Wohnung (15 qm ) unter.

Kann ich gegen die Absage vorgehen da ich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung habe.

Mit freundlichen grüßen.
Sehr geehrte Fragenstellerin,

bei ihrem ehemaligen Lebensgefährten handelt es sich um einen sogenannten "privilegierten Dritten" im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Die Aufnahme musste in diesem Fall also gestattet werden. Hieraus kann keine generelle Genehmigung für weitere Untervermietungen abgeleitet werden.

Der Vermieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet auf Anfrage des Mieters die Gründe für die Ablehnung der Genehmigung offen zu legen.

Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

UU sollten Sie bei ihrer Entscheidung hier bedenken, dass im Zweifel die Mieteinnahmen auf sozialrechtliche Leistungen angerechnet werden müssen ( insofern ist mir aufgrund der Sachverhaltsschilderungen nicht klar, welche Leistungen Sie vom Staat erhalten. Die folgenden Äußerungen basieren auf der Annahme, dass Sie staatliche Leistungen direkt für die Zahlung der Miete erhalten. Sollte es nur ALG 1 gilt das Gesagte aber mittelbar auch. Denn es kommt uU zu Anrechnungen der Einnahmen und einer entsprechenden Mitteilungspflicht an die Agentur ). Die Einschaltung eines Amtsgerichts könnte also insofern nicht ratsam sein, da eine gewisse Gefahr der Amtshilfe nicht von der Hand zu weisen ist. Ferner könnte man auch derart subsumieren, dass ihr Anliegen mit der Rechtsordnung bei fehlender Information der Sozialträger nicht im Einklang steht und es deswegen schon am "berechtigten Interesse" mangelt.

Fazit: entweder Sie riskieren Abmahnungen und im schlimmsten Fall eine Kündigung wegen der unerlaubten Untervermietung oder Sie informieren die Sozialträger über ihr Vorhaben und Betreiben ihr Anliegen aktiv und mit vollem Recht weiter. Sicherlich wird sich der Vermieter ferner ihres Anliegens eher annehmen, wenn Sie ihm eine moderate Mieterhöhung befristet für die Zeiträume der tatsächlichen Untervermietung anbieten. Vgl. Sie bitte hierzu auch § 553 Abs. 2 BGB.

Da sie weniger als 1/2 der Wohnung vermieten wollen, greift derzeit § 21 WoBindG nicht. Ansonsten wäre ferner noch ein Wohnberechtigungsschein notwendig.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2015 | 00:48

Danke für die Antwort.

Der erste Untermieter war nicht mein Lebensgefahrte sondern nur ein Freund.
Trotzdem hat der Vermieter zugestimmt.

Ich habe Alg 1 erhalten aber ab dem 15.11.2015 habe ich eine neue Arbeit. Habe ich trotzdem ein berechtigtes Interesse?

Habe ich Chancen die Erlaubnis zu bekommen wenn ich weitere Schritte einleite? Was kann ich tun, um die Erlaubnis zu bekommen ausser dem Vermieter einen höheren Mietpreis anzubieten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2015 | 05:02

Sehr geehrte Fragenstellerin,

Sie sollten bedenken, ob Sie damals dem Vermieter die Person als "einen" oder "meinen" Freund vorgestellt haben. Das ist sprachlich und inhaltlich ein Unterschied wie zwischen Tag und Nacht. Denn ein "ein" ist nicht privilegiert, ein "mein" schon.

Trotzdem würde dies den Sachverhalt nicht wesentlich verändern, da wie gesagt einer einmaligen Zustimmung keine "generelle" Zustimmung abgeleitet werden kann.

Arbeitslosigkeit ist als "berechtigtes Interesse" anerkannt worden. EIne noch auf der Arbeitslosigkeit beruhende ernsthaft angespannte Finanzlage kann sicher ausreichen.

Ein berechtigtes Interesse wurde laut BeckOGK/Emmerich BGB § 553 Rn. 6-8, Stand: 01.10.2015 in folgenden Fällen bejaht:

"Es liegt auch dann vor, wenn der Mieter bei der Entscheidung über die Gestaltung seines Privatlebens nach seinen Vorstellungen beschließt, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, beispielsweise um eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu gründen. Ebenso wurde der Wunsch des Mieters nach Entlastung von beruflich entstehenden Reise- und Wohnkosten als berechtigtes Interesse anerkannt oder ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt. Es ist unerheblich, ob das nachträglich entstandene Interesse darauf beruht, dass sich äußere, dem Einfluss des Mieters entzogene Umstände verändert haben oder ob sich das Interesse aus einer Veränderung der Interessen oder emotionalen Bedürfnisse des Mieters ergibt. Dem Mieter kann nicht entgegengehalten werden, dass die Möglichkeit eines Umzugs in eine andere, passende Wohnung bestehe, denn der Zweck der Vorschrift ist die Erhaltung des bestehenden Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse liegt nicht mehr vor, wenn lediglich die Absicht verfolgt wird, durch die Untervermietung Einnahmen zu erzielen. Es wurde von der Rechtsprechung auch verneint, wenn sowohl Mieter als auch Untermieter noch andere Wohnungen nutzen."

Im Großen und Ganzen reichen mit anderen Worten fast alle guten Gründe aus außer der reinen Gewinnerzielungsabsicht außerhalb von nachvollziehbaren finanziellen Notlagen aus.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

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