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Untermietern kündigen und erreichen das sie die wohnung räumen

12.01.2008 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:55
Seit über 39 Jahren wohne ich in einer Altbauwohnung mit 5 Zimmern. Ich habe das schriftlich bestätigte Recht unterzuvermieten.

Meiner Tochter erlaubte ich,dass sie selber bestimmen kann, wen sie als Mitbewohner in die Wohnung aufnehmen will.
Die Tochter schloss darauf hin mit zwei Frauen einen Mietvertrag ab, den ich auch unterschrieb. Diese Frauen zogen danach in die Wohnung ein und leben seit diesem Zeitpunkt dort.

Leider haben sie sich zerstritten. Der Hausfrieden wurde gestört. Nachdem es mir trotz mehrfacher Versuche nicht gelang zu einer befriedigenden Lösung und Einigung zu kommen, entschloss ich mich,beiden Mitbewohnerinnen zu kündigen.

Jedoch half das nicht. Die Kündigung führte nicht zum Auszug, die beiden Frauen blieben trotz der Kündigung in den belegten Wohnräumen und sind auch noch heute dort. Ich sehe keine Anzeichen dafür,dass sie bereit sind, eine andere Wohnung zu suchen und auszuziehen.

Nun die Frage: Was kann ich tun,damit die Räume endlich frei werden?
Ich brauche diese Räume für Eigenbedarf,sowohl für mich als auch für eine Mitarbeiterin.

Ich dachte schon, eine Räumungsklage einzureichen. Aber was kann ich dann tun,wenn auch die Räumungsklage wirkungslos bleibt,oder einen zu langen Zeitraum in Anspruch nimmt?

Eingezogen sind die beiden Frauen am 24.12.1996
Gekündigt habe ich ihnen am 24.04.2003
12.01.2008 | 23:27

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung auf keinen Fall ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:

Zunächst sollte geklärt werden, ob die Kündigung wirksam erklärt wurde.

Die Wirksamkeit der Kündigung im Jahre 2003 ist sehr fraglich, zumal Sie nach dem Ausspruch der Kündigung fast 5 Jahre lang nichts unternommen haben. Insbesondere haben Sie nicht nicht den Rechtsweg (Räumungsklage) beschritten, sodass unter Umständen die Mieterinnen ein Recht zum Besitz an der Wohnung/Räumen geltend machen könnten.

Idealerweise beauftragen Sie deshalb einen Rechtsanwalt mit der form – und fristgerechten Kündigung und erheben erst in einem zweiten Schritt Räumungsklage.

Hinsichtlich der Kündigung mache ich darauf aufmerksam, dass zwar der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes in Betracht kommt.

Benötigter Wohnraum für eine „Mitarbeiterin“ alleine würde als Kündigungsgrund jedoch allenfalls genügen, wenn es sich bei besagter Mitarbeiterin um eine im Kündigungsschreiben mit Namen benannte Haushaltsangestellte handeln würde.

Zunächst sollte aus Gründen der Rechtssicherheit den beiden unerwünschten Mitbewohnerinnen die Kündigung schriftlich ( eigenhändig Unterschrieben) und insbesondere auch fristgerecht erklärt werden. Die Kündigungsfrist bemisst sich grundsätzlich nach § 573c BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, wobei allerdings die Kündigungsfrist für die Kündigung des Vermieters sich nach 5 und 8 Jahren Mietzeit seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate verlängert.

Eine wesentlich kurzfristigere Kündigungsmöglichkeit käme in Betracht, wenn es sich bei den untervermieteten Räumen um Wohnraum im Sinne des im folgenden nachlesbaren § 573c Abs. 3 BGB handelt.

Die bloße Behauptung, dass der Hausfrieden zerstört ist, wird ohne nähere Begründungen keine fristlose Kündigung rechtfertigen können, da der Kündigungsgrund im Falle einer Streitigkeit vor Gericht vom Vermieter dargelegt und bewiesen werden müsste.

Alles in allem empfehle ich nochmals, einen Rechtsanwalt vor Ort zu konsultieren, zumal voraussichtlich am örtlich zuständigen Amtsgericht nach erfolgter wirksamer Kündigung Räumungsklage eingreicht werden muss.

Auf keinen Fall dürfen Sie z. B. einfach die Schlösser austauschen.

Ein solches Verhalten wir von den Gerichten als sogenannte „verbotene Eigenmacht“ gewertet, was letztlich dazu führen könnte, dass Sie sich einer kostenpflichtigen Klage auf Wiedereinräumung des Besitzes zu Gunsten der beiden Mieterinnen ausgesetzt sehen würden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf stehe ich im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion gerne für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
---------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 – 2658

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Homepage: www.anwaltkohberger.de
Internetportal: www.rechthilfreich.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2008 | 10:40

Sehr geehrter Herr Auer
für Ihre Informationen danke ich Ihnen.
In Ergänzung zu den bereits erwähnten Fakten teile ich Ihnen mit, dass ich nach BGB § 573a gekündigt habe, also nach dem folgenden BGB-Text:
BGB § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf.

Im bewohnten Gebäude gibt es nur eine Wohnung, die ich gemietet habe und bewohne. Die Voraussetzung für eine erleichterte Kündigung ist also gegeben.

Weil ich in der Wohnung nicht alle Räume für mich brauchte und das Recht auf Untervermietung hatte (und habe), entschloss ich mich, von diesem Recht Gebrauch zu machen. Dazu erlaubte ich meiner Tochter (die schon als Kleinkind in dieser Wohnung wohnte), selber zu wählen, welche Person(en) sie als Untermieter in die Wohnung aufnehmen wollte.
Sie wählte zwei allein stehende Frauen, die sich vor dem Einzug wie zwei befreundete Personen vorstellten (ich nenne sie hier: Irma und Dagmar; die Namen sind verändert).

Nachdem Irma und Dagmar eingezogen waren, stellte sich bald heraus, dass sie nicht gut miteinander harmonierten, weder untereinander noch mit der Tochter. Es kam zu Streitigkeiten, die sich als nicht lösbar erwiesen.

Als sich Dagmar bei mir über das Verhalten Irmas beschwerte (z.B. über ihr rücksichtsloses Verhalten und die Schwierigkeit, sich mit ihr bei Konflikten verständigen zu können), schlug ich vor, dass wir uns trotz der erlebten Probleme mit Irma zusammen an einen Tisch setzen, um gemeinsam eine für alle annehmbare Lösung zu finden.

Dagmar antwortete, sie sei dazu nicht bereit. Irma habe sich so rücksichtslos und beleidigend verhalten, dass sie nicht mehr mit ihr reden wolle.

„So geht das nicht weiter“, antwortete ich. Dann versuchte ich
noch einmal, durch Gespräche mit Irma und Dagmar zu einer versöhnlichen Lösung zu kommen. Doch es half nicht; die Schlichtungsversuche blieben erfolglos.

Und mehr als das: Die Schwierigkeiten wurden noch größer. Denn Irma wurde nun auch gegenüber mir rücksichtslos und beleidigend.
Wenn ich Irma ansprach, reagierte sie mit einer Arroganz und Aggressivität, die auch für mich eine fruchtbare Kommunikation unmöglich machte.

Weil ich zu Hause in Frieden leben wollte, entschloss ich mich dann, Irma und Dagmar zu kündigen und für die Übergangszeit bis zum Auszug dieser zwei Personen eine Übergangslösung einzuschalten, die mir ermöglichte, weit gehend unabhängig von Irma und Dagmar zu leben.

Dazu mietete ich einen auswärtigen Wohnraum, wo ich für meine Arbeit und Erholung bessere Bedingungen bekam als zu Hause, wo meine Arbeits- und Erholungsmöglichkeiten durch die zerstrittenen Untermieter beeinträchtigt wurden.

Infolgedessen lebte ich dann oft während ganzen Wochen außerhalb der Wohnung. Das ist auch heute noch so.

Damit ich trotzdem ausreichend erreichbar blieb, versah ich mein Telefon mit einem Anrufbeantworter, den ich auch von außerhalb der Wohnung abrufen kann,

So wurde eine Übergangslösung realisierbar, die mir ermöglichte, weit gehend unabhängig vom gestörten Hausfrieden zu arbeiten und zu leben.
Ich blieb erreichbar, auch für die Untermieter (das sah ich als notwendig an, weil ja die Wohnung auch während der Übergangszeit in meinem Gewahrsam blieb und ich gegenüber dem Besitzer die volle Verantwortung zum Einhalten des Mietvertrages beibehielt).

Die Adresse für meinen Lebensmittelpunkt konnte ich somit unverändert weiter bestehen lassen. Jedoch kam ich physisch nur in die Wohnung, wenn es notwendig war (insbesondere für Arbeiten, die ich nur in dieser Wohnung erledigen konnte). Das war nicht oft der Fall.

Vielleicht ist das ein Sachverhalt, den die gekündigten Personen jetzt gegen mich verwenden können ? –
Ich möchte gern wissen, was Sie als Rechtsanwalt dazu sagen und mir empfehlen.

Gibt es für mich ein Problem, wenn die Untermieter die Gültigkeit meiner Kündigung anfechten wollen, indem sie behaupten, dass ich im Lauf der letzten Jahre nur selten in der Wohnung war und deshalb nicht die Möglichkeit habe, nach BGB § 573 zu kündigen?

Wenn ja, was kann ich in diesem Fall tun, damit die Untermieter trotzdem so bald wie möglich ihre Wohnräume frei geben und endlich ausziehen ?
Wo steht, ob und in welcher Weise Kündigungen ihre Gültigkeit verlieren, wenn die gekündigten Personen unerwartet lange nicht ausziehen ?

Wenn Sie mir zu dieser Frage etwas Nützliches mitteilen können, dann bitte ich Sie darum,

mit bestem Dank und freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.01.2008 | 12:55

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Nach der Ergänzung des Sachverhaltes, empfehle ich um so mehr, einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Es kann doch nicht angehen, dass Sie sich aus Ihrem Lebensmittelpunkt vertreiben lassen.

Auch wenn die Kündigung im Jahre 2003 wirksam war, so könnten die Untermieter gegenwärtig ein Recht zum Besitz aus einem Mietvertrag haben. Insbesondere dann, wenn Sie einen neuen mündlichen Mietvertrag vereinbart haben. Ein solcher Vertrag könnte sogar durch schlüssiges Verhalten begründet sein, wenn Sie z. B. nach der Kündigung weiter den Mietzins erhalten haben und eben nichts unternommen haben, dass die Wohnräume geräumt werden.

Wie Sie zutreffend erkennen, ist hinsichtlich des Umstandes, dass Sie in der Wohnung selbst kaum mehr anwesend sind, die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 a BGB sehr fraglich.

Sie könnten die Wohnung wegen EIGENBEDARF gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen:

§ 573

„Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt</> oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Ich empfehle gegebenenfalls die Kündigung schriftlich (eigenhändig unterschrieben) per Einschreiben mit Rückschein an die unerwünschten Untermieter zu senden.

Beachten Sie hierbei bitte folgende Kündigungsfrist(en) des § 573 c BGB:

§ 573c BGB

„Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2 Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Eine fristlose Kündigung wäre möglich, wenn gemäß § 569 Abs. 2 BGB eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ob dies der Fall ist kann aus der Ferne kaum beurteilt werden und würde den Rahmen dieses Forums sprengen.

Alles in allem rate ich nochmals, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, damit Sie schnell und effektiv zu Ihrem Recht kommen. Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit und verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./Fax.: 09071-2658

Homepage: www.anwaltkohberger.de
Internetportal: www.rechthilfreich.de

Ergänzung vom Anwalt 12.01.2008 | 23:32

§ 573a BGB

Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

ANTWORT VON

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