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Untermieter zahlt nicht und will nicht ausziehen trotzt befristetem Vertrag

| 05.09.2009 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe meine Mietwohnung in Norddeutschland im Einverständnis mit meinem Vermieter untervermietet da ich studienbedingt eine Weile in Süddeutschland zubringen muss. Eine Nutzung der Wohnung ist mir deshalb nicht möglich.
Mit dem Untermieter habe ich einen “Befristeten Mietvertrag zur Untermiete für eine möblierte Wohnung” geschlossen, in dem die Dauer der Befristung und der Grund (mein Studium) klar aufgeführt sind. Außerdem ist klar vermerkt das eine weitere Nutzung der Mietsache durch den Untermieter nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist.

Bisher hat der Untermieter (sehr verspätet) nur die erste Miete gezahlt, und diese auch nicht vollständig. Die zweite Miete kam gar nicht. Ehrlich gesagt rechne ich auch nicht mehr damit.

Von anderen vertrauenswürdigen Mietern im Haus habe ich erfahren das mein Untermieter ihnen gegenüber behauptet ich würde nicht zurückkommen und er wohne jetzt fest in der Wohnung und er würde da auch nicht mehr ausziehen. All dies sei angeblich mit mir und auch mit meinem Vermieter abgesprochen. Dies ist absolut gelogen. Außerdem hat er in der Wohnung meinen Teppich entfernt und durch Parkett oder Laminat getauscht. Was mich schon wundert und ärgert weil im Vertrag steht das ich die Wohnung so zurückerhalte wie er sie von mir gemietet hat. Entsprechende Fotobelege und Zeugen über den Zustand der Wohnung bei Übergabe habe ich. Über den sonstigen Zustand meiner Möbel mache ich mir auch keine Illusionen wenn sie überhaupt noch da sind.

Den Untermieter selber kann ich nicht fragen weil er generell nicht ans Telefon geht und Schreiben nicht beantwortet. Wie gesagt mit der bisher ausstehenden Miete und auch mit einem Auszug nach Ende der Mietfrist rechne ich bei meinem Untermieter nicht, was mich vor einige Probleme stellt.
Außerdem bin ich durch das Studium an Süddeutschland sehr gebunden und kann nicht mal eben nach Norddeutschland fahren (800km) um mich mit meinem Untermieter rumzustreiten, genau das ist glaube ich das größte Problem da er auch weiß das ich vor Ende der Mietfrist keine Möglichkeit mehr habe bei Ihm zu erscheinen. Mir scheint er denkt die Entfernung macht es sicher sich so zu verhalten.

Jetzt habe ich einige Fragen die ich gern beantwortet haben möchte. Es tut mir leid das das nun soviel ist, aber ich gebe offen zu nun doch auf Hilfe angewiesen zu sein und dies erscheint mir als erster Weg sinnvoll.

1.) Da ich absolut nicht hinfahren kann, und auch nicht glaube das es Sinn machen würde bei Ihm zu klingeln und lieb zu fragen möchte ich im Grunde abwarten bis die Mietzeit Ende des Jahres ausläuft. Erst dann habe ich Zeit mich in Norddeutschland um die Sache zu kümmern und alles mit einem Rutsch zu machen. Was mache ich um meinen Anspruch auf die Mietzahlungen nicht zu verlieren, muss ich ihn per Einschreiben-Mahnung (die eh in der Ablage rund landet) jeden Monat daran erinnern oder nicht?
2.) Wenn er dann nicht auszieht wie er anderen Mietern gegenüber ja behauptet muss ich ein Räumungsklageverfahren gegen ihn eröffnen. Welches Gericht ist da zuständig, das wo ich nun wohne und wohl auch über den Zeitraum der Befristung hinaus (2-3Monate) oder das in Norddeutschland und wie läuft das ab? Muss ich bei einem solchen Verfahren anwesend sein, oder reicht es das einem Anwalt zu überlassen und nur bei der Räumung dann dabei zusein?
3.) Wie lang dauert es ca. bis ich in einem so eindeutigen Fall die Wohnung wiederbekomme? Ich muss ja auch irgendwo wohnen wenn ich zurückkomme.
4.) Wenn ich ihn nach einer Räumungsklage herausbekomme muss er ja im Nachhinein die Kosten dafür an mich zahlen (wenn er Geld hat, aber zumindest hat er Arbeit, ich hatte mit seinem Chef Kontakt). Was ist mit der fehlenden Miete, muss ich die extra einklagen oder ist mein Anspruch darauf Teil des Urteils?
5.) Was ist mit den ganzen Kosten die mir aus der Sache entstehen. Anwaltskosten, Gerichtskosten, Fahrtkosten nach Norddeutschland eventuelle Hotelübernachtungen usw. da dürfte einiges auf mich zukommen. Vorstrecken muss ich alles das ist mir bekannt. Was kann ich von meinem Untermieter nach erfolgreicher Klage zurückverlangen?
6.) Ist es überhaupt zulässig das ich die ca. 4 Monate jetzt noch abwarte und ihn erst dann juristisch belange, oder verliere ich dann irgendwelche Ansprüche?

Vielen Dank für eine ausführliche Antwort mit § und so wenn möglich. Ich kenne mich leider gar nicht aus und möchte jetzt nicht noch mehr Fehler machen. Schlimm genug das er bei mir wohnt.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1. und 6.
Den Anspruch auf die Zahlung der vereinbarten Miete verlieren Sie nicht. Dies gilt auch dann, wenn Sie nicht mahnen. Die Miete wird nach § 556 b BGB spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte (Monate) fällig, für die sie bemessen ist. Dieser vertragliche Anspruch auf Zahlung der Miete unterliegt lediglich der Regelverjährung nach den §§ 195, 199 BGB (drei Jahre). Auch wenn Sie also gar nichts tun und bis Jahresende abwarten verlieren Sie rechtlich Ihren Mietanspruch nicht. Allerdings rate ich Ihnen aus taktischen Erwägungen zur Geltendmachung der offenen Miete. Erfahrungen zeigen nämlich, dass diejenigen Gläubiger, die beim Schuldner permanent auf die Bezahlung Ihrer Forderung drängen, also lästig sind, primär bedient werden.

2.
Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Mietverhältnissen gibt es gemäß § 29 a Zivilprozessordnung (ZPO) einen besonderen Gerichtsstand vor. Danach ist für solche Streitigkeiten, also auch Ihren Fall, ausschließlich das Amtsgericht zuständig in dessen Bezirk sich die vermieteten Räumlichkeiten befinden. Dies gilt unabhängig von der Höhe des Streitwertes.

Sie können einen Anwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage beauftragen. Das Verfahren läuft dann so ab, dass der Anwalt nach Nichterfüllung der fälligen Räumungsverpflichtung eine entsprechende Klage fertigt und diese bei Gericht einreicht. Dazu müssen dann drei Gerichtsgebühren eingezahlt werden, die abhängig vom Streitwert sind. Bei Klagen auf Räumung der Mietsache oder wegen der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich der Streitwert in der Regel aus dem Jahresbetrag der Miete, also dem 12 fachen der monatlichen Mietzahlung. Abhängig davon berechnet sich dann der einzuzahlende Betrag. Wenn Sie dies vorab berechnen möchten, dann können Sie im Internet Kostenrechner finden, in die Sie Ihre Angaben eingeben können.

Dem Untermieter wird die Klage zugestellt und es wird ihm aufgegeben, wenn er sich gegen die Klage verteidigen will, dies innerhalb einer kurzen Frist (in der Regel 3 Wochen) zu tun. Im weiteren Verlauf wird Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmt, in welchem die Parteien den rechtsstreit erörtern und nochmals formal ihre Anträge (also Ihrerseits Antrag auf Räumung) stellen. Sofern das Gericht nicht anordnet, dass Sie persönlich erscheinen müssen, kann der Anwalt das ganze Verfahren alleine abwickeln. Bei erfolgreicher Klage erhalten Sie einen Räumungstitel aus dem Sie nach Rechtskraft vollstrecken können.

3.
Es ist natürlich schwierig vorherzusagen, wie lange ein Rechtsstreit dauert. Allerdings ist im hiesigen Bezirk für einen erstinstanzlichen Prozess ein Zeitfenster von ca. 3 Monaten einzuplanen bis ein Titel (=Urteil aus dem vollstreckt werden kann) in der Welt ist. Darüber hinaus ist aber zu beachten, dass sich die ganze Angelegenheit durch Einlegung von Rechtsmitteln oder Vollstreckungsschutzanträgen nach § 765 a ZPO (Räumung wäre unbillige Härte) verzögern kann. Wenn der Räumungstitel da ist, dann heißt dies ferner nicht automatisch für Sie, dass Ihr Untermieter schon aus der Wohnung raus ist. Da müssen Sie noch einmal mit mehreren Monaten rechnen, da der Gerichtsvollzieher dem Untermieter erst eine Frist zur Räumung setzt. Nach Verstreichen der Frist wird Termin zur Zwangsräumung gesetzt. Hierzu müssen Sie mit der Einzahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von mehreren tausend Euro rechnen, da der Gerichtsvollzieher eine Spedition beauftragen wird und die Gegenstände die sich eventuell noch in der Wohnung befinden eingelagert werden müssen.

Sie sollten also mindestens ein halbes Jahr einplanen, und dies ist schon eine optimistische Schätzung, da der Schuldner durch Räumungsschutz (§§ 721, 794 ZPO) oder/und Vollstreckungsschutz (§ 765 a ZPO) die Räumung erheblich verzögern kann. Sie sollten also in jedem Fall eine Wohnungs-Alternative für sich selber suchen.

4. und 5.
Die offenen Mietzahlungen sind nicht Gegenstand der Räumungsklage und wären im Rahmen einer Leistungsklage separat geltend zu machen. Die Rechtsverfolgungskosten, also die Anwalts- und Gerichtskosten werden in einem sogenannten Kostenfestsetzungsverfahren nach rechtskräftigem Urteil festgesetzt. Aus diesem Beschluss können Sie dann ebenfalls gegen Ihren Untermieter vollstrecken, also beispielsweise seinen Arbeitslohn pfänden etc.. Andere Kosten müssten Sie als Verzögerungsschaden aus §§ 280 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 286 BGB geltend machen und in letzter Konsequenz ebenfalls einklagen. Allerdings müssen Sie bei diesen Kosten auch Ihre Schadensminderungspflicht beachten. Der Schuldner muss also nicht schlechthin alles (Luxushotel) ersetzen.

Ich rate Ihnen sich frühzeitig anwaltlicher Hilfe zu bedienen um vielleicht eine fristgerechte Räumung des Untermieters ohne Klage zu erreichen. Die Kosten wären andernfalls erheblich und die ganze Angelegenheit sehr zeitintensiv. Durch das frühzeitige Einschalten eines Kollegen zeigen Sie auch, dass Sie es ernst mit der Geltendmachung Ihrer Ansprüche meinen.

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2009 | 16:59

Sehr geehrter Herr Meivogel,
ich möchte die Möglichkeit der Nachfrage nutzen.

So wie ich Ihre Antworten auf meine Fragen lese kommt auf mich nicht nur ein erheblicher Kosten (das war mir leider schon bekannt) sondern auch Zeitaufwand zu. Gerade letzteres ist ein Problem.

Meine Vermietergenossenschaft hat mir die Untervermietung nur gestattet nachdem eine Kündigung (ca 3 Monate nach Beendigung des geplanten Untervermietens) von mir eingegangen ist, Begründung war damit gewährleistet ist das der Untermieter auch auszieht. Was ist wenn ich den Untermieter nicht innerhalb dieser Frist aus der Wohnung bekomme? Verklagt mich dann die Genossenschaft, und wenn ja was kommt dann auf mich zu?

Desweiteren bin ich ja offiziell der Mieter der Wohnung. Was passiert mir schlimmstenfalls wenn ich (nachdem ich meinen Untermieter aufgefordert habe die Wohnung zu räumen und er macht es nicht, ...) am Tage nach der Beendigung der Mietfrist die Wohnung öffne und sein Zeug rauswerfe? Komme ich dann als "Ersttäter" billiger und schneller voran? Ich weiß diese Frage ist heikel aber sie stellt sich mir nunmal da ich doch ein bißchen verzweifelt bin.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.09.2009 | 10:09

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie den Untermieter nach Ablauf der Mietzeit nicht aus der Wohnung bekommen, so besteht im Verhältnis zwischen Vermieter und Ihnen ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete. Verklagen wird die Genossenschaft Sie nicht gleich, wenn Sie die Entschädigung zahlen.

Von der eigenmächtigen Räumung ist abzuraten. Möglicherweise kommen Sie für den Moment schneller voran müssen aber mit strafrechtlichen (Hausfriedensbruch) und zivilrechtlichen Konsequenzen rechnen. Letzteres bedeutet, dass der Mieter bei eigenmächtiger Zwangsräumung ohne Titel Anspruch auf Schadensersatz haben kann, auf Wiedereinräumung des Besitzes an den Möbeln und sogar an der Wohnung.

Sie sollten daher bereits jetzt einen Kollegen vor Ort mit der Geltendmachung Ihrer Rechte beauftragen.

Bewertung des Fragestellers 06.09.2009 | 13:49

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"Ausführliche und verständliche Antwort, dafür vielen Dank an Herrn Meivogel!
Auch wenn sie mir leider nur zu sehr offenbart wie bescheiden die deutsche Rechtslage für Vermieter ist. Deutschland ein Rechtsstaat! Das ich nicht lache!!"
Stellungnahme vom Anwalt:
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