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Untermieter nutzt eigenmächtig Balkon


01.05.2007 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Hallo,

es geht um folgende Situation:
In einer 4-Zimmer-Wohnung werden 2 Zimmer vom Hauptmieter (das bin ich)untervermietet (mit Genehmigung des Eigentümers). Es gibt in dieser Wohnung einen Balkon, der aber nur durch ein (Privat-)Zimmer des Hauptmieters erreichbar ist. Schon beim Vorstellungsgespräch des Untermieters weist der Hauptmieter darauf hin, dass der Balkon nicht Teil des Untermietvertrages ist (also nicht mitvermietet wird), wobei es aber sicherlich möglich sein würde, den Balkon nach Absprache auch zu nutzen. Im Untermietvertrag stehen also auch nur die 2 untervermieteten Zimmer (und Küchen- und Badmitnutzung natürlich) und in einem Passus des Vertrages, wo weitere nutzbare Flächen (wie z.B. ein Freisitz oder Balkon) angegeben werden könnten, ist nichts vermerkt.
Es zeigt sich aber bereits in den ersten Tagen nach dem Einzug des Untermieters, dass dieser auf einer jederzeitigen Nutzung des Balkones besteht, vor allem auch ohne Absprache. So steigt der Untermieter z.B. schliesslich mehrfach durch das geöffnete Badfenster hinaus auf den Balkon, womit der Hauptmieter nicht einverstanden ist, was aber nichts an der Handlungsweise des Untermieters ändert. Seine Begründung ist, er zahle schliesslich eine Menge Miete und lasse sich die Nutzung deshalb nicht verbieten bzw. wolle da nicht um Erlaubnis fragen müssen. So ist das Vertrauensverhältnis, das für eine Untervermietung innerhalb der selbst bewohnten Wohnung eigentlich nötig ist, bereits nach wenigen Tagen zerrüttet.
Meine Frage ist: Wie ist diesem Fall die Rechtslage bzw. kann ich als Hauptmieter in so einem Fall fristlos kündigen und wenn ja, mit welcher Begründung? Hinzuzufügen ist, dass der Untermieter nach wiederholten Streitgesprächen wegen des Themas bereits von sich aus mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt hat, aber auch weiterhin durch das Badfenster auf denBalkon aussteigt.
Mit der Bitte um eine Antwort.

Gruss, Schwarzwälder
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Eine außerordentliche Kündigung wäre gem. § 543 I BGB möglich bei grober, schuldhafter Pflichtverletzung des Untermieters, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.

In Ihrem Fall benutzt Ihr Untermieter Teile Ihres Mietobjektes ohne dazu befugt zu sein. Aus meiner Sicht rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung. EInerseits da in der Tat die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, andererseits weil der Untermieter klar gegen den Mietvertrag verstößt.
Allerdings sollten Sie in jedem Fall vorher eine Abmahnung aussprechen, in der Sie den Untermieter auffordern, die unbefugte Nutzung Ihres Balkons zu unterlasen. Folgt er dieser Aufforderung nicht, können Sie die außerordentliche Kündigung aussprechen.

Ich muss Sie allerdings darauf hinweisen, dass die Rechtsprechung der Amtsgerichte in den meisten Fällen mieterfreundlich ist. Eine außerordentliche Kündigung stellt somit auch eine gewisse Gefahr dar, weil nicht absehbar ist, wie ein Richter den konkreten Fall entscheiden wird. Zu Ihren Gunsten spricht jedenfalls, dass eine Nutzung des Balkons nicht vereinbart war und auch nirgends festgehalten wurde. Das eine Nutzung nach Absprache möglich wäre, ändert hieran nichts, da Sie diese Nutzung jederzeit untersagen können.

Eine weitere Möglichkeit wäre, eine einstweilige Verfügung zu beantragen, die dem Unetrmieter die Nutzung des Balkons verbietet. Dies sollten Sie jedoch nicht ohne vorherige Absprache mit einem Kollegen vor Ort tun.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2007 | 17:29

Sehr geehrter Herr Dolscius,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich habe im Nachgang dazu noch folgende Fragen:
1. Spielt die Höhe der Miete des Untermieters in diesem Zusammenhang irgendeine Rolle? In meinem Fall bezahlt der Untermieter die Hälfte meiner Gesamtmiete, da wir beide tatsächlich über die gleiche Quadratmeterzahl an privat genutzter Zimmerfläche verfügen (den Balkon ausgenommen) und ich zugeben muss, dass das sicherlich bei dem Untermieter so etwas wie ein Ungerechtigkeitsgefühl erzeugen kann, was ich bei der Mietbemessung nicht bedacht habe (ich vermiete zum ersten Mal unter nach Trennung und Auszug der Lebenspartnerin).

2. An wen könnte ich mich vor Ort wegen anwaltlichem Beistand wenden und mit welchen Kosten müsste ich dafür ungefähr rechnen? Ich habe keine Rechtsschutzversicherung. Zwar bin ich Mitglied im Deutschen Mieterbund, werde dort in so einer Frage aber nicht beraten, da ich hier ja quasi in Vermieterrolle auftrete und nicht in einer Mieterrolle. Und ich bin finanziell nicht so üppig ausgestattet, sonst müsste ich nicht untervermieten. Müsste ich dafür Mitglied im Haus-und Grundbesitzerverein werden??

3. Im Falle einer möglichen fristlosen Kündigung: In welchem Zeitraum müsste ein Untermieter dann tatsächlich ausgezogen sein? So etwas geht ja nicht über Nacht...!

4. Letzte Frage: Muss in so einem Fall der Untermieter noch weiterhin seinen Mietanteil bezahlen? Schliesslich muss ich auch erst nach Ersatz suchen und müsste sonst in der Zwischenzeit allein die volle Miete für die Gesamtwohnung tragen.

Vielen Dank im voraus

Schwarzwälder

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2007 | 19:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten darf:

1. Die Höhe der Miete spielt in Ihrem Fall keine Rolle. Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet (Mietpreisüberhöhung). Dies dürfte in Ihrem Fall nicht gegeben sein.

2. Sie können sich an jeden Kollegen wenden, der sich mit Mietrecht beschäftigt. Ein spezieller Kollege in Ihrer Nähe ist mir nicht bekannt, aber im Zweifel können Sie bei der zuständigen Rechtsanwaltskammer anrufen und sich einen Kollegen empfehlen lassen. Gerne können Sie sich auch an unsere Kanzlei wenden.
Die Kosten richten sich im Normalfall nach der sog. Gebührentabelle des RVG, können aber im außergerichtlichen Bereich auch im Wege einer Honorarvereinbarung ausgehandelt werden. Sollte die Angelegenheit jedoch vor Gericht gehen, ist jeder Anwalt an den Streitwert gebunden, der vom Gericht festgelegt wird. Wie hoch dieser in Ihrem Fall ist, kann ohne weitere Daten nicht festgestellt werden. Sie können mich jedoch gerne morgen in der Kanzlei anrufen bzw. mir eine E-Mail schreiben. Ich mache Ihnen dann gerne ein unverbindliches Angebot.

Bzgl. des Beitritts im Haus- und Grundbesitzervereins müssten Sie dort nachfragen, ob Sie als Untervermieter aufgenommen werden und welche Vorteile dies für Sie hätte.

3. Im Normalfall müsste der Mieter ohne eine Frist ausziehen. Da dies nicht praktikabel ist, wird allgemein von 1-2 Wochen als Frist ausgegangen.

4. Ab dem Moment, da die Kündigung wirksam ist, muss der Mieter auch keine Miete mehr zahlen. Sie müssten also die volle Höhe der Miete zumindest so lange allein tragen, bis Sie einen Nachmieter gefunden haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit abschließend beantworten und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Ergänzung vom Anwalt 01.05.2007 | 19:41

Sowohl bei der Frage als auch bei der Nachfrage sind meine Grüße aus mir nicht bekannten Gründen unterschlagen worden. Daher nun noch einmal für beide Antworten:


Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt
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