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Untermieter kündigen - formal korrekt

| 24.01.2014 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo, ich habe folgende Frage:

Ich habe einen Untermieter, der seit gut zwei Jahren ein nicht-möbliertes Zimmer in meiner Wohnung bewohnt, in der ich ebenfalls wohne. Wir haben einen Standard-Untermietvertrag abgeschlossen, als Kündigungsfrist drei Monate vereinbart.
Jetzt gibt es Spannungen, das Zusammenleben ist sehr unerfreulich geworden, und will ihm kündigen, besondere Kündigungsgründe gibt es nicht.
Wenn ich es recht verstehe, darf ich grundlos kündigen, aber die Kündigungsfrist verlängert sich auf sechs Monate.
Da ich noch nie jemandem gekündigt habe und gleichzeitig ein paar Probleme mit meinem Mitbewohner/Untermieter voraussehe, möchte ich die Kündigung gern so juristisch wasserdicht wie möglich durchführen, damit sie nicht angefochten werden kann und möglicherweise ungültig wird.

Ich habe folgendes Schreiben verfasst:

xxx xxx – xxx Str. xx - xxx

xxx xxx
xxx Str. xxx
xxx xxx xxx, 30.01.2014

Kündigung des Mietvertrages über das untervermietete Zimmer in meiner Wohnung xxxx Str. xxx

Sehr geehrter Herr xxx,
hiermit kündige ich den Mietvertrag über das Ihnen zur Untermiete überlassene Zimmer in der von mir als Hauptmieter bewohnten Wohnung in der xxxx Str. 57, x. Stock, gestützt auf § 573a Absatz 2 BGB, ordentlich zum 31.07.2014.
Ein Widerspruch gegen diese Kündigung beim Vorliegen eines besonderen Härtefalls ist nach § 574 BGB unter bestimmten Voraussetzungen möglich und muss bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erfolgen. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widerspreche ich vorsorglich.
Für die Vereinbarung eines früheren Auszugstermins stehe ich – falls gewünscht – gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
xxx xxx

Meine Fragen: Gibt es inhaltliche Fehler? Fehlt noch etwas? Ist andererseits etwas überflüssig?
Und: Wie stelle ich das Schreiben am besten und sinnvollsten zu? Per Einschreiben verschicken? Mit einem Zeugen persönlich übergeben? Mit einem Zeugen in den Briefkasten einwerfen?

Schon jetzt vielen Dank für die Beantwortung.
Eingrenzung vom Fragesteller
24.01.2014 | 12:51

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte.

Ihr Kündigungsschreiben ist im wesentlichen korrekt. Sie sollten aber unbedingt aufnehmen, dass es sich um ein unmöbliertes Zimmer in Ihrer Wohnung handelt, auf das die Vorschriften des § 573a Abs. 1 und 2 BGB Anwendung finden und das auch ohne Vorliegen der Kündigungsgründe des § 573 BGB ordentlich gekündigt werden kann.

Trotzdem sollten Sie besser die Umstände, die Sie zur Kündigung veranlasst haben, kurz erwähnen.

Den Hinweis über den Widerspruch nach § 574 BGB würde ich an Ihrer Stelle ganz ans Ende setzen, quasi im Sinne einer "Rechtsbehelfsbelehrung".

Das Kündigungsschreiben muss rechtzeitig zugestellt werden. Beachten Sie dazu die Frist des 573e Abs. 1 BGB. Wenn die Kündigung schon früher beim Mieter zugeht, z. B. am 30.01.2014, ist dies unschädlich.

Damit Sie einen Zugangsnachweis haben, ist eine Übersendung/Zustellung per Einschreiben/Rückschein sinnvoll. Bei einer persönlichen Übergabe brauchen Sie eine Empfangsbestätigung des Mieters. Ein Einwurf in den Briefkasten des Mieters mit einem Zeugen ist nur dann ein gutes Beweismittel, wenn der Zeuge nicht nur den Einwurf des Briefes sondern auch den Inhalt des Briefes bestätigen kann, und natürlich das Datum und die Uhrzeit des Einwurfs.

Ich hoffe, damit Ihre Fragen beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2014 | 15:30

Vielen Dank für Ihre schnelle, gut verständliche und umfassende Antwort. Eine kurze Nachrage bezüglich der Erwähnung des Kündigungsgrundes. Dieser besteht in mit der Zeit aufgetretenen zwischenmenschlichen Spannungen. Sollte so etwas tatsächlich ins Kündigungsschreiben aufgenommen werden?
Noch einmal vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2014 | 16:29

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für das positive Feedback und die Nachfrage.

"Zwischenmenschliche Spannungen" ist natürlich ein sehr weiter Begriff. Es wäre besser, wenn Sie diese Spannungen genauer beschreiben könnten (sie müssen nicht in kleinste, private Details gehen). Nur wenn nachvollziehbar ist, worin diese Störungen bestehen, kann im Falle einer (gerichtlichen) Interessenabwägung Ihr Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ausreichend berücksichtigt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 24.01.2014 | 15:10

Sehr geehrter Fragesteller,

beim nochmaligen Lesen meiner Antwort ist mir aufgefallen, dass meine Aussage zur Angabe der Kündigungsgründe vielleicht etwas unverständlich ist.

Richtig ist, dass bei einer Kündigung nach § 573a Abs. 2 BGB die Kündigung möglich ist, ohne dass die in § 573 BGB genannten Kündigungsgründe vorliegen.

Sollte der Mieter der Kündigung aber nach § 574 BGB widerprechen, erfolgt im Rahmen der Härtefallprüfung eine Interessenabwägung - Beendigungsinteresse des Vermieters einerseits und Fortsetzungsinteresse des Mieters andererseits. Nach § 574 III BGB werden grundsätzlich nur die im Kündigungsschreiben genannten Kündigungsgründe bei dieser Interessenabwägung berücksichtigt.

Es ist daher auch bei einer Kündigung nach § 573a II BGB dringend anzuraten, die wesentlichen Umstände, die zur Kündigung geführt haben, im Kündigungsschreiben anzugeben, damit im Falle eines Widerspruchs oder einer Räumungsklage Ihre Vermieterinteressen ausreichend berücksichtigt werden können und der Mieter nicht mit jedem behaupteten Härtegrund durchdringen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 25.01.2014 | 12:26

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