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Untermieter fristlose Künfigung aussprechen

06.01.2019 14:20 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Fristlose Kündigung des Mieters bei Zahlungsverzug

Sehr geehrte Damem und Herren,

ich habe in dem Haus in dem ich selber wohne ( Eltern Eigentümer, ich Mieterin) ein Zimmer unmöbiliert vermietet. Die Mieterin hat eigene Möbel für das Zimmer mitgebracht. Sprich wir wohnen zusammen und nutzen Küche, Bad usw gemeinsam.

Ich würde ihr gerne in den nächsten Tagen die fristlose Kündigung aussprechen, da zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurden.

1) Ich möchte darum bitten die von mir verfasste Kündigung gegen zu prüfen. ( Bitte auch prüfen ob alle Paragrafen korrekt sind. ) und alles vollständig ist.

2) Ist es hier wirklich sinnvoll ersatzweise ordentlich zu kündigen? Ich meine die fristlose Kündigung ist meines erachtens gerechtfertigt... da die Mieterin über keinerlei Geld verfügt und offenbar noch mehr Schulden hat... wird sie die Miete nicht aufbringen können um die Kündigung rückgängig zu machen... Vielmehr glaube ich das sie es als Anlass nimmt und das Datum der fristgerechten Kündigung sieht um länger zu bleiben.

3) Ist die Zahlung vom 30.11. tatsächlich dem Monat November zuzuordnen? Es wurde als Verwenungszweck nur Miete angegeben.

Danke!



Fristlose aussergerichtliche Kündigung

Sehr geehrte Frau xxxx,


die Mietzahlung ist gemäß Mietvertrag, geschlossen am 01.11.2018 im Voraus spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an mich zu entrichten. Sie sind bereits seit Beginn des Mietverhältnisses Ihrer vertraglichen Verpflichtung zur regelmäßigen Mietzahlung nicht nachgekommen.

Es wurde hier lediglich eine verspätete Mietzahlung am 30.11.2018 geleistet. Diese Mietzahlung ist da nicht anderweitig angegeben mit der ältesten Schuld, dem Monat November 2018 zu verrechnen. Für die folgenden Monate wurde gar keine Zahlung geleistet.

Mehrfach (überwiegend mündlich, aber auch per WhatsApp bzw schriftlich ) habe ich Sie auf die offene Forderung hingewiesen und Sie zur Zahlung angehalten.

Es sind heute die folgenden zwei folgenden Mieten ausstehend:
Dezember 2018 über xxxx Euro  Januar 2019 über xxxx Eu
Der fälligen Mietrückstände belaufen sich somit auf insgesamt xxxx Euro.
Auch wurde die vereinbarte Mietkaution in Höhe von xxx Euro bis heute nicht gezahlt.

Dieser Umstand berechtigt mich gemäß § 543 Abs. 2 BGB dazu, dass mit Ihnen geschlossene Mietverhältnis fristlos außerordenlich zu kündigen. Hiermit spreche ich Ihnen daher die fristlose Kündigung aus.

Wird eine außerordentliche fristlose Kündigung wider Erwarten als nicht gerechtfertigt gewertet, kündige ich vorsorglich hilfsweise ordentlich gemäß Paragraf 573 Absatz 3 Nummer 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (Paragraf 573c Absatz 1 BGB) zum 30.04.2019.

Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass Sie für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greift, gemäß Paragraf 574 BGB die Möglichkeit haben, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Ihr schriftlicher und begründeter Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses bei mir vorliegen (Paragraf 574b Absatz 1), also spätestens am 28.02.2019. Bitte legen Sie die Gründe, weshalb Sie in der Kündigung eine besondere Härte für sich, Ihre Familie oder einen Familienangehörigen sehen, detailliert und zeitnah dar.

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags (gemäß § 545 BGB) widerspreche ich hiermit vorsorglich.

Ich fordere Sie hiermit auf, das  gemietete  Zimmer  in dem Haus xxxx   vollständig zu räumen und spätestens am xxxxx  in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Sämtliche Schlüssel sind mir zu übergeben.

Als Übergabetermin schlage ich vor:

xxxxxxx

Falls Sie die vorgeschlagenen Termin nicht wahrnehmen können, teilen Sie mir bitte umgehend Ihren Terminwunsch mit.

Sollte Sie die genannten Zimmer nicht fristgerecht zurückgeben, werde ich eine Räumungsklage einreichen und gemäß Paragraf 546a BGB, die ursprünglich vereinbarte Miete als Entschädigung verlangen. Darüber hinaus behalte ich mir vor, weiterreichende Schadenersatzforderungen geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

xxxxx


06.01.2019 | 17:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
auf der Grundlage Ihrer Angaben darf ich Ihnen antworten, wie folgt.
Ihre Kündigung ist erstklassig formuliert und richtig begründet. Die von Ihnen genannten Paragraphen sind zutreffend.
Sie haben zwar recht, dass die Erwähnung der ordentlichen Kündigung Ihren Untermieter nur auf "Ideen" bringen kann, dennoch hat es sich in Fällen wie dem Ihren eingebürgert, außer der fristlosen auch noch eine ordentliche Kündigung zu erklären. Die fristlose Kündigung kann durch Zahlung geheilt werden, und zwar noch bis zwei Monate nach Zugang der Räumungsklage bei dem Mieter, die ordentliche Kündigung bleibt aber wirksam auch wenn er zahlt und das ist dann ganz vorteilhaft.
Ich würde aber den Satz mit der ordentlichen Kündigung nicht mit dem Halbsatz einleiten, den Sie an den Anfang gestellt haben, da er den Eindruck auslösen kann, dass Sie selbst von der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung nicht restlos überzeugt sind. Schreiben Sie einfach: "Vorsorglich kündige ich hilfsweise ordentlich...
Der Übergabetermin ist zu weich formuliert. Geben Sie einen Termin fest vor: Übergabetermin ist der....
Falls der Mieter gutwillig ist und freiwillig ausziehen will, und er kann den Übergabetermin einfach nicht einrichten, wird er sich von sich aus melden, um einen anderen Termin zu erfragen. Sie begeben sich sonst in die Situation, dass er diverse Terminprobleme vorgibt, um die Herausgabe der Wohnung hinaus zu zögern.
Ansonsten halte ich Ihr Kündigungsschreiben, wie gesagt, für einwandfrei. Viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2019 | 17:58

Vielen Dank. Eine Frage wurde leider aber nicht beantwortet.

Die Mieterin hätte für die Monate November 2018 bis Januar 2019 Miete zahlen müssen.

Es ist nur eine Zahlung zum 30.11. eingangen ... Mit Verwenungszweck Miete. Ist diese Zahlung dann tatsächlich dem Monat November 2018 zuzuordnen?

Vielen lieben Dank :-)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2019 | 18:06

Sehr geehrter Fragesteller,
die Frage habe ich in der Tat übersehen. Ja, die Zahlung am 30.11.2018 ist dem November zuzuordnen. Dies beruht auf § 366 II BGB : Es wird die älteste Schuld getilgt, wenn keine sog. Tilgungsbestimmung bei der Zahlung abgegeben wird.
Ich hoffe, dass Ihnen mit dieser Ergänzung gedient ist.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin

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