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Untermieter droht vermieterin (wohnen im selben Haus)

13.11.2018 12:09 |
Preis: 98,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Guten Tag,
seit ca 2 ,5 Jahren hat meine Mutter ein Zimmer im eigenen Haus an einen jungen Mann vermietet.
Es handelt sich hier um ein 2 Familienhaus. Meine Mutter wohnt unten.Ihre Wohnung ist abschließbar. Über ihr eine eigene Wohnung. Der Mann bewohnt ein möbliertes Zimmer mit Zugang zu bad und Küche.

Bisher war das verhältnis ganz ok. er war des öfteren stark alkohlisiert, auch stand mal die Plizei vor der Tür. Meine Mutter lies er aber immer in Ruhe.Nun steigt sein Alkoholpegel stark an, vor ca einer Woche stand er sturz besoffen und brüllte meine Mutter an,sie fühlte sich ernsthaft bedroht. es ging um angeblich Arbeitsbescheide,die sie angeblich unterschlagen hätte. Sie schloss rechtzeitig die Tür und er lief pöbelnd und drohend nach oben.
Meine Mutter rief die Polizei, die suchte das Gespräch mti dem Mann ,eine Anzeige erfolgte nicht.
Gestern wieder: pöbelnd lallend lief er durchs Treppenhaus.

Seine Freundin wohnt ebenfalls in dem Zimmer, bisher lief alles halbwegs korrekt. Nun hat sie ihren Wohnsitz bei uns im Haus angemeldet,was unsereseits nicht gewünscht war. der Mietvertrag besteht nur zwischen meiner Mutter und dem Mann.

meine Mutter fühlt sich nicht mehr sicher im eigenen Haus und wird kündigen. Soweit ich weiß ist in dem Fall eine fristlose Kündigung machbar. Was heisst fristlos? Er muss dann innerhalb eines kurzen Zeitraums ausziehen (1 tag,2 Tage....?). Was tun,wenn er das nicht macht?

Über Ratschläge auf was wir zu achten haben wäre ich dankbar
Herzliche Grüße


Sehr geehrte Mandantin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne möchte ich diese folgendermaßen beantworten:

In der Tat liegt hier eine für Ihre Mutter - verständlicherweise - sehr unangenehme Situation vor. Sie mag sich nicht nur körperlich unterlegen und bedroht, sondern auch in ihrem eigenen Heim nicht mehr sicher fühlen. Denn letztlich handelt es sich ja nicht "nur" um einen "normalen Mieter", sondern einen solchen, mit dem sie auch noch unter einem Dach wohnt.

Die Umstände dürften eine fristlose Kündigung des Mietvertrages nach meiner Einschätzung durchaus rechtfertigen. Dennoch ist diese an einige Wirksamkeitsvoraussetzungen gebunden:

1.
Ihre Mutter benötigt einen wichtigen Grund, also einen solchen, der es nach Abwägung ihrer Interessen gegen die des Mieters unzumutbar erscheinen lässt, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Hierfür kommen zwei Punkte in Frage: Zum einen stört der Mieter durch Lautstärke und Alkoholkonsum nachhaltig den Hausfrieden, zum anderen hat er sogar damit begonnen, Ihrer Mutter zu drohen.

Der zweiten Grund zur Kündigung liegt in einem nicht vertragsgemäßen Gebrauch. Denn da die Patrtnerin nicht Partei des Mietvertrages ist, kommt durchaus in Frage, dass er an sie untervermietet.
Aber auch im Fall einer "nur" unentgeltlichen Überlassung zum Mitgebrauch handelt der Mieter vertragswidrig, da Ihre Mutter dem Einzug jedenfalls zustimmen musste.

Bitte beachten Sie, dass es durchaus sein kann, dass dem Mieter im Einzelfall ein berechgtigtes Interesse an dem Zuzug seiner Partnerin zugebilligt werden kann. Dies hängt aber von den Umständen ab und kann vorliegend nicht abschließend bewertet werden. Da Sie aber schreiben, dass es sich um die Vermietung eines einzelnen Zimmers handelt, kann durchaus auch daran gedacht werden, dass ein Fall der Überbelegung gegeben ist, da die Wohnung für den dauerhaften Gebrauch durch zwei Personen zu klein ist.

2.
Diese Gründe wären auch schwerwiegend genug, wenn sie auf Dauer bestehen bleiben würden. Dies muss allerdings gewährleistet sein.
Aus diesem Grunde muss vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung - bis auf sehr krasse Ausnahmefälle - eine Abmahnung ausgesprochen werden.

Mir ist nicht bekannt, wie genau sich die angesprochenen Drohungen gestalten. Wenn diese aber etwa in Richtung von Körperverletzungen gegen Ihre Mutter gehen sollten, könnte man daran denken, die Kündigung auch ohne Abmahnung auszusprechen.
Bitte beachten Sie zudem, dass alle zur Kündigung berechtigenden Umstände beweisbar sein müssen.

Sollten diese Punkte nicht erfüllt sein, die Drohungen also nicht "schwer genug" und/ oder nicht konkret nachweisbar sein, so sollten Sie dem Mieter schriftlich eine Abmahnung aussprechen. Diese muss ihm klar zugehen und die Möglichkeit zum Abstellen der Probleme geben. Enthalten sein sollte daher mindestens: Eine klare Aufforderung, zukünftig den öffentlichen Alkoholkonsum, das Pöbeln und Drohen zu unterlassen. Des Weiteren müssen Sie genau aufführen, was der Mieter wann getan haben soll, um ihm vor Augen zu führen, welches Verhalten er abstellen soll.
Zugleich müssen Sie androhen, im Falle der Zuwiderhandlung die Kündigung auszusprechen.

Entsprechendes gilt auch für die nicht erlaubte Untervermietung. Hierzu sollten Sie die Möglichkeit einer schriftlichen Stellungnahme einräumen. Sofern die Untervermietung aus berechtigten Interessen (z.B. wegen Geldmangels) erfolgt, keine Überbelegung der Wohnung im Raume steht und gegen die Person der Untermieterin nichts grundsätzlich spricht, kann er aber ein berechtigtes Interesse haben und Ihre Mutter müsste die Untervermietung genehmigen.

3.
Sollten "alle Stricke reißen", der Mieter die Probleme also nicht abstellen, kann eine Kündigung gerechtfergtigt sein. Diese muss schriftlich erfolgen und ihm nachweisbar zugehen. Dies kann per Einwurfeinschreiben, persönlicher Übergabe und per Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen erfolgen.

Mit genannt werden muss in der Kündigung der Grund, auf den sie sich stützt und eine kurze Frist zur Räumung. wenige Tage (ein bis zwei Wochen) sollten dabei ausreichend sein.

4.
Sofern der Mieter dieser Räumungsauforderung nicht nachkommen sollte, müsste Ihre Mutter eine gerichtliche Räumungsklage einreichen, die sodann nach einem Urteil per Gerichtsvollzieher mit einer Zwangsräumung durchgesetzt werden kann.

Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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