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Untermieter bricht Mietvertrag, verlässt Wohnung und will nichts mehr zahlen

| 02.02.2015 03:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

ich lebe im außereuropäischen Ausland und habe meine Mietwohnung ab Mitte Juni 2014 für ein Jahr an einen jungen Mann untervermietet. Wir haben einen nicht kündbaren, auf ein Jahr befristeten Untermietvertrag geschlossen. Meine Bedingung für die Untermiete war von Vornherein, mündlich und schriftlich, dass er das gesamte Jahr die Wohnung mietet - darüber herrschte von Vornherein Klarheit.

Nun schrieb er mir Ende November, dass er zum 1.1.2015 beruflich in eine andere Stadt versetzt wird und den Mietvertrag auflösen möchte. Er hat mir dann zum 28.2.2015 außerordentlich gekündigt (war die außerordentliche Kündigung überhaupt wirksam?).

Nach längerem Abwägen und fehlender Unterstützung vor Ort - ein Untermieterwechsel aus der Ferne war bereits schief gegangen - habe ich meine Wohnung selbst der Verwaltungsgesellschaft gegenüber zum 28.2.2015 gekündigt. Ich bin nach Deutschland geflogen, habe die Wohnung am 19.12.2014 meinem Untermieter abgenommen und sie anschließend aufgelöst. Ich habe es geschafft, meine Wohnung am 9.1.2015 zu übergeben und das Mietverhältnis frühzeitig zum 31.1.2015 zu beenden.

Für mich sind sehr hohe zusätzliche Kosten entstanden (u.a. sehr teures Flugticket sowie Miete und Nebenkosten im Januar) Daher habe ich meinen Untermieter, der bis Ende Dezember Miete gezahlt hat, gebeten, als Entschädigung lediglich die Miete für Januar zu übernehmen. Ich habe noch eine Kaution etwa in Höhe einer Mietzahlung von ihm und möchte diese mit der Miete von Januar verrechnen.

Er hatte mir im Rahmen der außerordentlichen Kündigung angeboten, die Miete bis Ende Februar zu zahlen, doch nun stellt er sich sogar bei einer Miete quer und ist maximal bereit, mir einen Sechstel der Januar-Miete zu überlassen.

Meine Frage ist:

1. Was steht mir zu, was kann ich von ihm fordern?

Kann ich die Kaution in Höhe der Januar-Miete einbehalten und mich auf unsere vertragliche Abmachung berufen, dass das Mietverhältnis nicht kündbar war bzw. er außerordentlich zum 28.2.2015 gekündigt hat und bis Ende Februar zahlen müsste hätte ich die Wohnung nicht selbst gekündigt?

Einen Rechtsstreit möchte ich unbedingt vermeiden, besonders, da ich nicht in Deutschland lebe.


Ich danke Ihnen vielmals für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen!
02.02.2015 | 05:39

Antwort

von


(257)
Ludwig-Thoma-Strasse 47
85232 Unterbachern
Tel: 08131/3339361
Web: http://www.rechtsanwaeltin-altmann.de
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn der Befristungsgrund im Mietvertrag angegeben worden war, wäre die Befristung wirksam gewesen. Eine ordentliche Kündigung hätte der Untermieter dann nicht aussprechen können. Nach Ihren Schilderungen kann ich keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung erkennen.

Da Sie die Wohnung aber abgenommen haben und das Mietverhältnis dann wohl einvernehmlich bis 31.01.2015 beendet haben, besteht Ihrerseits kein Anspruch mehr auf den Mietzins für Februar 2015 - in diesem Monat steht dem Untermieter die Wohnung nicht mehr zur Verfügung.

Einen Schadensersatzanspruch Ihrerseits kann ich nicht erkennen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2015 | 02:51

Guten Tag Frau Hein,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich habe den Eindruck, Sie haben mich ein wenig missverstanden: Vom Mietzins für Februar war nicht die Rede, der ist nicht mehr zu zahlen.

Ich bezog mich auf den Mietzins für Januar 2015.

Ich möchte kurz den etwas komplexen Sachverhalt erklären, damit klar wird worum es mir geht: In diesem Monat habe ich die Wohnung abgegeben (9.1.) und bin seitdem wieder im Ausland. Anders ließ es sich nicht einrichten. Die Kosten für Flug, Miete und Nebenkosten für Januar trage bisher ich allein.

Dabei wurde mein Aufenhalt in Deutschland allein durch die plötzliche Kündigung und den Auszug meines Untermieters verursacht. Und letztlich auch die Kündigung meiner Wohnung, denn auf einen Untermieterwechsel aus der Ferne wollte ich mich nach schlechter Erfahrung nicht noch einmal einlassen.

Die Befristung war genau auf das Volontariat meines Untermieters zugeschnitten. Wir haben das allerdings so explizit nicht im Vertrag aufgeführt.

Wenn der Untermietvertrag und auch die außerordentliche Kündigung nicht wirksam sein sollten, welche Rechtsgrundlage haben wir in dem Fall?

Und vor allem: welchen Anspruch auf Schadensersatz habe ich meinem Untermieter gegenüber auf der Basis dieser Informationen?

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2015 | 05:22

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

im letzten Absatz stellten Sie die Frage, ob Sie die von der Kaution den Mietzins für Januar einbehalten könnten, unter anderem weil bis Ende Februar 2015 gekündigt wurde - das hatte ich in der Tat falsch verstanden. Das tut mir leid.

Das ändert aber nichts an der rechtlichen Beurteilung. Ein Schaden ist definiert als unfreiwillige Vermögenseinbuße. In Ihrem Fall sind Sie aber freiwillig nach Deutschland gekommen, daher können Sie keinen Schadensersatzanspruch geltend machen. Dadurch, dass Sie die Wohnung abgenommen haben, haben Sie der Beendigung des Mietverhältnisses konkludent zugestimmt. Dann ist die Wirksamkeit der Kündigung nicht von Bedeutung. Der Mieter hatte ja ab diesem Zeitpunkt auch nicht mehr die Möglichkeit, die Wohnung zu nutzen. Wenn es keine ausdrückliche Vereinbarung gibt, in der sich der Mieter verpflichtet, die Flugkosten etc. zu übernehmen, wenn das Vertragsverhältnis vor dem Kündigungszeitpunkt beendet wird, dann sehe ich keine Möglichkeit, die Kosten zu verlangen.

Es tut mir leid, Ihnen keine andere Auskunft geben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 04.02.2015 | 05:04

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"Der Sachverhalt meines Anliegens ist komplex und an der Antwort habe ich gemerkt, dass ich ihn nicht klar genug in wenigen Zeilen darstellen konnte. Auf die Antwort meiner Nachfrage hätte ich wiederum etwas zu ergänzen und klar zu stellen was für den Gesamtkontext relevant ist. Von daher bin ich mit der erhaltenen Information nicht ganz zufrieden."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 04.02.2015
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Der Sachverhalt meines Anliegens ist komplex und an der Antwort habe ich gemerkt, dass ich ihn nicht klar genug in wenigen Zeilen darstellen konnte. Auf die Antwort meiner Nachfrage hätte ich wiederum etwas zu ergänzen und klar zu stellen was für den Gesamtkontext relevant ist. Von daher bin ich mit der erhaltenen Information nicht ganz zufrieden.


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