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Untermieter akzeptieren? Nebenkosten, Hausverbot?

05.10.2010 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag,

wir haben als Vermieter in unserem Mietshaus eine Wohnung an einen Herren und dessen bei Abschluß des Mietvertrages 17-jährige Tochter abgeschlossen. Es handelt sich um eine 2-Zimmer Wohnung ohne separate Küche, also nur für eine Person geeignet. Die Tochter sollte die Wohnung allein bewohnen. Im Vertrag (Formular) wurde hinzugefügt, dass mit Erreichen des 18. Lebensjahres der Tochter (was mittlerweile erreicht ist) alle Rechte und Pflichten des Vertrages auf die Tochter übergehen.
Unterschrieben haben Vater und Tochter.

1. Nachträglich haben wir uns als Vermieter über das Einfügen dieser Klausel geärgert. Ist der Vater rechtlich damit aus dem Vertrag ausgeschieden oder ist die Klausel nichtig? Der Vater steht auch als einer der Mieter im Vertrag.

2. Das eigentliche Problem: Die Tochter hat nun einen Freund/Lebengefährten, der seit mehr als 3 Monaten regelmäßig und nach Aussage der Mieter fortlaufend bei ihr wohnt (wir bewohnen das Haus nicht). Dieser hat nun bei uns um Aufnahme in den Mietvertrag gebeten (obwohl das der Mieter machen müsste), was wir ablehnen möchten. Grund: Diese Person ist in seiner bisherigen "Besuchszeit" negativ im Haus und im Umfeld aufgefallen. (nächtliche Ruhestörung / Sachbeschädigung / Beleidigungen von anderen Mietern und anderen Besuchern), außerdem geht er keiner Beschäftigung nach und hat kein festes Einkommen. Er ist bereits polizeibekannt und ihm wurden soziale Arbeitsleistungen auferlegt (Grund unbekannt). Aufgrund seiner Auffälligkeiten und Vorkommnisse haben wir den Mieter bereits schriftlich angemahnt.
Außerdem haben sich auch schon andere Mieter entschieden gegen eine Aufnahme des Herren als Untermieter ausgesprochen, was auch ggfls. zur Kündigung von anderen Mietern führen kann, was für uns fatal wäre.

Eigentlich kann ein Vermieter lt. Gesetz einem Untermieter als Lebenspartner nicht ablehnen, wie verhält es sich in unserem Fall?

3. Kann aufgrund des bisherigen ständigen und fortwährenden Besuches die Nebenkostenabrechnung für 2 Personen erfolgen?
Andere Mieter haben bereits signalisiert, dass Sie dies erwarten und ggfls. Einspruch einlegen werden.

4. Kann aufgrund der bisherigen Vorkommnisse ein Hausverbot gegen den Herren ausgesprochen werden oder was muss noch passieren?

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zu Frage 2:
§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 5.11.2003 (VIII ZR 371/02) klargestellt, dass Dritter in diesem Sinne auch der Lebensgefährte des Mieters ist, anders als Besucher oder Mitglieder der Familie. Zwar hat der Mieter einen Anspruch, dass der Vermieter ihm diese Zustimmung erteilt (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Ein solches liegt regelmäßig auch in der Begründung bzw. Fortsetzung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft.

Der Vermieter kann außerdem die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, § 553 Abs. 2 BGB (BGH VIII ZR 371/02).

Leitsatz der Entscheidung:
BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 - Der Lebensgefährte wird nicht automatisch durch den Einzug in die Wohnung zum Mieter. Nur, wenn er im Wege einer Vertragsänderung in den Mietvertrag aufgenommen wird, ist auch er zur Zahlung der Miete verpflichtet. Er ist dann aber auch selbst Mieter.

Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch.

Der Vermieter darf seine Zustimmung nur in besonders schweren Fällen verweigern, wenn etwa die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn der Untermieter unzumutbar ist, etwa weil er ständig randaliert.

Wenn mit der Aufnahme in Ihrem Fall eine Überbelegung droht oder der Lebensgefährte nachhaltig den Hausfrieden gestört hat, dann können Sie, hiesig unter Berücksichtigung des Sachverhalts, die Zustimmung aus berechtigten Interessen verweigern.

Zu Frage 1:
Ihre Annahme ist insoweit richtig. Die Klausel regelt, dass mit Eintritt der Volljährigkeit und damit unmittelbaren Geschäftsfähigkeit das Vertragsverhältnis allein auf die Tochter übergeht. Der Vater ist damit von einer Haftung ausgeschlossen, da dieser den Vertrag mit der Tochter, als diese nur beschränkt geschäftsfähig aufgrund der Minderjährigkeit, mit der Zeichnung unter dieser Klausel schlichtweg nur genehmigt hat (§ 107 BGB)

Zu Frage 3:
Eine Umlage der Nebenkosten aufgrund mehrerer Nutzer der Wohnung kann technisch gesehen erfolgen. Dies hängt jedoch im Wesentlich von der Gestaltung Ihrer Nebenkostenvereinbarung ab.

Ist in der Betriebskostenumlage eine Umlage nach Anzahl der Personen in der Wohneinheit vorhanden, kann auch entsprechend der Anzahl der Personen umgelegt werden.

Sofern der Mietvertrag zum Verteilungsschlüssel keine Aussage trifft, gilt § 556a BGB, wonach die Betriebskosten entsprechend der Wohnfläche oder verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind jedoch grundsätzlich zulässig, sodass sich in vielen Mietverträgen eine Klausel findet, wonach die zu entrichtenden Nebenkosten sich nach der Anzahl der im Haushalt befindlichen Personen richtet. Diese Form der Betriebskostenumlage war Gegenstand des vorliegenden BGH Urteils vom 23.01.2008 (Az.: VIII ZR 82/07).

Der VIII Zivilsenat entschied, dass der Vermieter bei vereinbarter Umlage nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzte deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt.

Da ich Ihren Mietvertrag jedoch nicht kenne, kann ich keine genauen Angaben machen, als dass es lediglich auf den vereinbarten Umlageschlüssel ankommt und dem Nachweis, wie oft er sich dort aufhält.

Zu Frage 4:
Lehnen Sie die Untermieter/Mitnutzer daher aus berechtigten Interessen ab, hat er kein Recht an der Mitnutzung der Wohnung, sodass Sie gegenüber diesem auch ein entsprechendes Hausverbot aussprechen können und auch über eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) nachdenken oder ggf. Unterlassungsansprüche geltend machen können, um Ihn berechtigterweise von der Nutzung auszuschließen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.

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