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Untermiete/Mitbenutzer Kündigungsrecht


| 21.05.2006 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo!

Ich habe folgendes Problem!

Ich bewohne ein Zimmer(unmöbiliert) und meine Vermieterin kündigt die Wohnung. (Wir leben wie in einer WG)
Sie kann aber nicht sagen ob der Vermieter die 3 monatige Kündigungsfrist fordert oder diese kürzt bzw. wann genau sie/wir ausziehen muss/müssen oder der Fall eintritt, dass sie einen Nachmieter bestimmen darf. Der Vermieter lässt sich anscheinend recht viel Zeit.

Ich habe daraufhin mir ein neues Zimmer gesucht und würde sofort umziehen, aber weigere mich weiterhin Miete zu bezahlen.

Nun zur Konstellation:

Der Vermieter hat einen Hauptmietvertrag mit einer Hauptmieterin abgeschlossen.
Ich habe ein Untermietvertrag mit dieser Hauptmieterin abgeschlossen, welcher aber keine Details zur Kündigung enthält.
Mit dem Vermieter, der Hauptmieterin und mir wurde ein Vertrag geschlossen, der besagt, dass ich bei Auszug zu renovierungsarbeiten verpflichtet bin, kein Recht habe bei Auszug der Hauptmieterin Hauptmieter zu werden, weiter gilt für mich das gleiche Benutzungsrecht wie für den Hauptmieter und auch im Hauptmietvertrag dargelegte, aber ich bin kein MIeter bzw. Mietvertragspartner. Bei MIetzahlungen bin ich anteillich 50 Prozent schuldig und solange ich als "quasi Untermieter" Mitbenutzer der Wohnung bin, hafte ich gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter. Weiter muss ich keine Mietkaution stellen, da meine ELtern eine BÜrgschaft unterschrieben haben.
Ich habe aber trotzdem Kaution bezahlt, kann ich die sofort fordern?
Weiter ist es so geregelt, dass sobald die Hauptmieterin gekündigt wird, ich auch gekündigt werde.
Was mich in eine Dumme Situation bringt, da es ja nicht sicher ist wann wir raus müssen bzw. wann sie gekündigt bekommt.

Kann es sein das ich nur Pflichten habe, aber keine Rechte?

Ich will sofort ausziehen und sollte die Hauptvermieterin aber die Kündigungsfrist von 3 Monate einhalten müssen, will ich nicht belangt werden.

Wem muss ich in diesem Fall überhaupt kündigen?

Bin ich als Mitbenutzer nicht einfach zu entlassen und der Hauptmieter hat dann für die komplette Miete aufzukommen?

Ich gelte ja nicht mal richtig als Untermieter sonder nur als quasi Untermieter eher Mitbenutzer und nicht als Mieter oder Mietvertragspartner in wie weit bin ich da gebunden an diese Vertragsdetails wie oben aufgeführt.

Und noch was interessantes im Hauptmietvertrag ist bei Kündigung eine Strich vom Vermieter durch gemacht worden und die dort aufgeführte 3 monate Kündigungsfrist durchgestrichen.

In wie weit greifen in diesem Fall überhaupt Regelungen eines Untermietvertrages?

Vielen Dank

-- Einsatz geändert am 21.05.2006 18:51:47

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Grundsätzlich ist der Untermietvertrag wie ein eigenständiger Mietvertrag zu behandeln. Enthält der Untermietvertrag keine Regelungen zur Kündigung, gelten die gesetzlichen Bestimungen mit der Folge, dass Ihre Vermieterin Ihnen unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist und Angabe eines Kündigungsgrundes oder ohne Angabe eines berechtigten Interesses kündigen kann, wobei sich dann allerdings die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert. - Endet das Hauptmietverhältnis, hat der Vermieter des Hauptmietverhältnisses gem. § 546 Abs. 2 BGB überdies das Recht, auch den Untermieter auf Räumung in Anspruch zu nehmen.

Da das Ende des Hauptmietverhälnisses nicht absehbar ist und Sie das Untermietverhälnis umgehend beenden möchten, ist es ratsam, vorsorglich unter Einhaltung der drei monatigen Kündigungsfrist die Kündigung zu erklären und mit der Hauptmieterin, also Ihrer Vermieterin, über einen Aufhebungsvertrag zu verhandeln. – Im Verhältnis zu dem Vermieter gelten Sie nicht als Mietvertragspartei, was im Übrigen in der von Ihnen genannten Vereinbarung ausdrücklich festgehalten wurde. Vielmehr bestehen unmittelbare Vertragsbeziehungen nur im Verhältnis zu Ihrer Vermieterin, so dass Sie die Kündigung ihr gegenüber erklären müssen. Im Übrigen ist für das Untermietverhältnis ohne Bedeutung, welche Regelungen zu den Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter des Hauptmietverhältnisses bestehen.

Soweit Sie eine Vereinbarung unterzeichnet haben, wonach Sie gegenüber dem Vermieter gesamtschuldnerisch für die Mietzahlungen Ihrer „Untervermieterin“ zu 50 % zu haften, ist hierdurch eine eigenständige Schuldmitübernahme begründet worden, die Sie bis zum Ende des Untermietverhältnisses verpflichtet. Können Sie mit Ihrer Vermieterin eine Aufhebungsvereinbarung - beispielsweise zum 01.06.2006- schließen, entfiele Ihre gesamtschuldnerische Haftung ab diesem Zeitpunkt, obwohl das Hauptmietverhältnisses noch fortbesteht.

Nachdem als Kaution höchstens die dreifache Nettomiete oder anstatt einer Geldsumme eine Bürgschaft vereinbart werden kann und in Ihrem Untermietvertrag lediglich die Bürgschaft Ihrer Eltern geregelt wurde, werden Sie die freiwillig gezahlte Geldsumme auch vor Ende des Untermietverhältnisses zurückfordern können.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2006 | 23:24

Also habe ich rechtlich zu haften solang ich Untermieter bin, kann aber keine Rechte geltend zu machen, ausser Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist durch den Untermietervertrag. Trotzdem ist es so, dass wenn ich heute kündige kann ich nicht damit rechnen zum 1.09. ausziehen zu müssen, wenn der Hauptmieter schon früher gekündigt hat und er unter Einhaltung der 3 MOnate spätestens zum 1.08. ausziehen muss.
Muss der Hauptmieter mir und dem Vermieter gleichzeitig kündigen oder nicht? Was hab ich für Rechte wenn der Vermieter die Kündigungsfrist runtersetzt auf z.B 2 MOnate? Kann ich dann durch den bestehenden Untermietvertrag auf die 3 MOnate pichen? Oder muss ich mich der Regelung beugen das mein Mietverhältniss automat. endet wenn das Verhältniss des Hauptmieters endet, und das vielleicht nicht unter Einhaltung der 3 Monate?

Wissen Sie das was sie mir geschrieben haben, kann ich mir auch selber googlen und herleiten aus Vergleichsfällen oder wälzen von Rechtssprechungen bzw. Gesetzen aber geholfen ist mir in diesem Sinne nicht. Beachten Sie doch mal die Situation Sie wohnen in einer 40m² mit dem Vermieter und müssen für sowas einen Anwalt zu Rate ziehen, welcher als einzigster Lösungsweg ein Verhandeln mit der Vermieterin vorschlägt...

Im Grunde darf ich also erst eine Wohnung suchen wenn ich weiss wann der Vermieter der Hauptmieterin kündigt und ob das dann 2 Tage oder 2 mONate sind sei dahingestellt oder hab ich def. die 3 MOnate Schutz?

Ich will das sie mir helfen und nicht nur die rechtliche Sachlage erklären, den Tatbestand rechtlich zu legen ist mir klar durch Homepages von mietvereinen, etc.

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2006 | 11:36

Sehr geehrter Fragesteller,

entgegen Ihrer Auffassung endet das Untermietverhältnis nicht automatisch mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Vielmehr hat Ihre Vermieterin das Untermietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Hat Ihre Vermieterin Ihnen im Mai 2006 mitgeteilt, dass das Hauptmietverhältnis spätestens zum 01.09.2006 endet, kann hierin eine Kündigung des Untermietverhältnisses mit Wirkung zum 01.09.2006 gesehen werden. Als Untermieter könnten Sie - wie jeder andere Mieter - der Kündigung insbesondere wegen fehlendem Ersatzwohnraum widersprechen. Im Übrigen besteht keine gesetzliche oder vertragliche Pflicht des Hauptmieters, das Untermietverhältnis zum gleichen Zeitpunkt wie das Hauptmietverhältnis zu kündigen. Dies bedeutet, dass das Untermietverhältnis trotz Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich fortbesteht, wenn es nicht gekündigt wurde.

Kündigen Sie das Mietverhältnis zum 01.09.2006 und nimmt Sie der „Hauptvermieter“ wegen Beendigung des Hauptmietverhältnisses gem. § 546 Abs. 2 BGB auf Räumung zum 01.08.2006 in Anspruch, stehen Ihnen gegenüber Ihrer Vermieterin Schadensersatzansprüche gem. § 536 Abs. 3, 536 a BGB zu. Denn Ihre Vermieterin hat für die Gebrauchsüberlassungspflicht bis zum 01.09.2006 rechtlich einzustehen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Kündigungsfrist gegenüber dem Hauptmieter auf 2 Monate abkürzt: Im Verhältnis Hauptmieter – Untermieter gilt die 3 monatige Kündigungsfrist, die Ihre Vermieterin nicht ohne Ihr Einverständnis abkürzen kann. Endet das Hauptmietverhältnis vor Ablauf Ihrer Kündigungsfrist, hat Ihre Vermieterin Ihnen den Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass Sie das Zimmer wegen Beendigung des Hauptmietverhältnisses einen Monat vorher räumen müssen. Im Ergebnis sind Sie bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses aufgrund der Geltung der 3 monatigen Kündigungsfrist und den Schadensersatzansprüchen im Falle einer Räumungspflicht vor Ablauf dieser 3 Monate keineswegs rechtsschutzlos.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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