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Untermiete oder nicht? Darf ich oder nicht?

29.09.2005 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann


Guten Tag,

ich möchte jemanden in meine Wohnung (4ZKB) aufnehmen, um meine Mietkosten zu senken. Eine 2er-WG ist mein Ziel.

Der Vermieter steht auf dem Standpunkt: Keine WG, keine Untervermietung, es soll gewährleistet sein, daß es ein "ordentliches Haus" ist. Einzige Ausnahme: Lebenspartner dürfen aufgenommen werden.

In meinem seit 9 Jahren bestehenden Mietvertrag steht:

§1. Mietsache
§1.3 " ... Die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen werden - bewohnen - beträgt _2 Personen_. ..."

§9 Benutzung der Wohnung, Untervermietung, Tierhaltung
§9.2 "Untervermietung ... darf nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters erfolgen. Bei unbefugter Untervermietung ..." wird erst dem Untermieter sofort und bei Nichtbeachtung mir gekündigt.
§9.3 "Jeder Ein- oder Auszug von Personen, denen der Mieter Mieträume untervermietet oder zum Gebrauch überlassen hat, ist dem Vermieter sofort anzuzeigen."

§24 Weitere Vereinbarungen
" ... Eine Untervermietung der Räume wird gestattet."

Meine Fragen:

1. Handelt es sich überhaupt um Untervermietung, wenn die Wohnung laut §1 für 2 Personen gemietet ist? Ich wohne seit einigen Jahren alleine in der Wohnung, habe aber zwischendurch zweimal Mitbewohnerinnen gehabt, die nicht meine Lebenspartnerinnnen waren - was damals nicht bemängelt wurde.

2. Wenn es Untervermietung ist, hebt §24 §9.2 auf?

3. Der Vermieter hat während meines Mietverhätnisses die Hausverwaltung gewechselt, der Vertrag wurde mit der vorherigen Hausverwaltung geschlossen. Laut neuem Hausverwalter/Vermieter gelten die Sondervereinbarungen in §24 deshalb nicht mehr. Stimmt das?

Im Endeffekt: Darf ich jemanden reinnehmen oder nicht? Mit welchen Konsequenzen muß ich ggf. rechnen?

Am Rande: Bislang hatte ich mit meinem Vermietern in 9 Jahren keine Probleme, derzeit gibt es aber ein weiteres (voraussichtlich in ein bis zwei Monaten lösbares) Problem: Ich bin mit der Miete eineinhalb Monate im Rückstand.

Vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst ganz herzlich und möchte sie auch gleich beantworten. Allerdings erlaube ich mir höflich den Hinweis, dass ich bzgl. der Bezahlung dieser Frage (Sie erwähnen den Zahlungsrückstand, der derzeit nicht lösbar scheint) von Ihrer sofortigen Zahlungsbereitschaft ausgehe und bei Nichtzahlung leider sofort entsprechende Schritte einleiten muss.

Nun zu Ihrer Frage:

1.
Es ist so kaum nachvollziehbar, wieso die Wohnung laut Vertrag an 2 Personen vermietet wurde. Allerdings sollen laut Vertrag 2 Personen die Wohnung unmittelbar beziehen. Meines Erachtens wird dadurch die spätere Aufteilung der Wohnung (bzw. der Einzug einer zweiten Person, die nicht Angehörige ist) nicht zulässig. Dass dem Einzug der 2 Mitbewohnerin nicht widersprochen wurde, könnte daran liegen, dass der Vermieter angenommen haben könnte, es habe sich um Partnerinnen gehandelt, deren Bezug der Wohnung sicherlich zulässig gewesen wäre. Daraus kann also im Zweifel kein weiteres Recht hergeleitet werden. Auf jeden Fall handelt es sich, wenn Sie einen weiteren Mitmieter aufnehmen, um eine Untervermietung.

2.
Das Verhältnis der Vorschriften des § 9 Satz 2 zu § 24 des Mietvertrages ist nicht ganz eindeutig. Daher müssen die Erklärungen ausgelegt werden. Dazu muss gefragt werden, was der objektive Erklärungsinhalt unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts (§§ 133, 157 BGB) ist. Ich meine, dass durch die Zusatzklausel aus Sicht des flüchtigen Verbrauchers klar vom Erfordernis der Einwilligung nach § 9 Satz 2 abgewichen wird. Dieser muss eben annehmen, das nunmehr immer eine Untervermietung statthaft ist (ohne ausdrückliche Einwilligung). Zumal aus Sicht des Verbrauchers ansonsten die Zusatzvereinbarung auch überhaupt keinen Sinn machen würde. Von daher ist nach § 24 eine unbedingte Untervermietung zulässig.

Obendrein, den Hinweis möchte ich ergänzen, darf ohnehin bei berechtigtem Interesse des Mieters an einer Untervermietung dieser regelmäßig nicht widersprochen werden.

3.
Auch bei Wechsel der Hausverwaltung ist nicht anzunehmen, dass ohne entsprechende vertragliche Abänderung die Sondervereinbarung nach § 24 des Mietvertrages nicht mehr gilt. Grundsätzlich ist es vielmehr so, dass sich der Vermieter die Regelung der bisherigen Hausverwaltung gemäß § 164 BGB zurechnen lassen muss. Daran ändert das Vorhandensein einer anderen Hausverwaltung überhaupt nichts.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

<A href="http://www.anwaltskanzlei-hellmann.de">www.anwaltskanzlei-hellmann.de</A>
<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>

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