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Untermiete kurzfristige Kündigung


| 29.05.2018 10:41 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:30

Guten Tag,

Ich miete seit diesem April ein möbeliertes Zimmer zur Untermiete. Der Hauptmieter wohnt in der selben Wohnung.

Leider ignoriert der Hauptmieter alle meine Bedürfnisse. Es ist laut, er betreibt einen Imbiss in der Wohnung und nutzt die Küche ununterbrochen und ich darf nicht die Küche benutzen oder Gäste einladen. Außerdem ist es ranzig, klebrig, stinkend und schmutzig dort! Auch in der Küche. Als ich um Änderung der Situation bat, gab es einen sehr großen Streit. Nun will ich einfach nur weg. Ersatzuntermieter würde er annehmen, aber er ist sehr wählerisch und akzeptiert nur eine bestimmte Nationalität.

Weitere Informationen:
Wir haben einen Untermietervertrag, jedoch habe ich diesen nie unterschrieben. Es besteht somit eigentlich nur ein mündlicher Vertrag, oder? Im Schriftstück steht, dass die Wohnung bis nächsten März befristet verfügbar ist - aber ohne Grund warum!


Kann ich die Wohnung jetzt kündigen und zum 15. ausziehen? Ist es okay, wenn ich ihm dafür nur die Hälfte der Miete für den nächsten Monat überweise?

Kann ich alternativ mich so daneben benehmen, dass er mich nicht mehr aushält und mich in 2 Wochen kündigt?

Welche Konsequenzen kommen auf mich zu, wenn ich nicht zahle und der Hauptmieter mich verklagt? Ich komme aus Australien und habe nicht vor lange hier zu bleiben. Lohnt es sich für ihn mich überhaupt zu verklagen?

Danke für ihre Antwort!
29.05.2018 | 11:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Eine abschließende Beantwortung ist nur möglich, wenn Sie mir den genauen Wortlaut über die Befristung und die Kündigung mitteilen.

Sie haben einen mündlichen (Unter-)Mietvertrag, der wohl auf bestimmte Zeit geschlossen wurde.
Der Inhalt des Mietvertrages ist jedoch schriftlich niedergelegt. Es fehlt lediglich Ihre Unterschrift.

Die Befristung ist auch entgegen § 575 BGB möglich, da es sich um möblierten Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und wohl auch gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt.

Damit gilt das Mietverhältnis nicht als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Eine ordentliche Kündigung Ihrerseits ist ausgeschlossen.

> Jedoch kommt eine fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB) in Betracht, wenn ein Weiterwohnen Ihnen "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis [...] zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Setzen Sie nachweisbar schriftlich eine Frist, die genau aufgelisteten Unzulänglichkeiten innerhalb von zwei Wochen abzustellen.
Ändert sich nach der Abmahnung nichts, können Sie schriftlich fristlos kündigen. Es ist daher durchaus machbar zum 15.06.2018 auszuziehen. Sie könnten daher die Miete für Juni zur Hälfte bezahlen.

> Ein Daneben-Benehmen Ihrerseits ist nicht ratsam. Zwar kann der Vermieter fristlos kündigen, aber Schadensersatz verlangen.

> Verklagt Sie der Hauptmieter, könnten Sie verurteilt werden, die Miete (bis März 2019) und die Kosten des Verfahrens + Anwaltskosten zu zahlen. Aus einem Urteil oder Vollstreckungsbescheid könnte der Hauptmieter 30 Jahre lang vollstrecken, was sich im Ausland als schwierig darstellt.

> Ob es sich lohnt, Sie zu verklagen, muss der Hauptmieter selbst entscheiden.
Er wird insbesondere prüfen, ob er je an sein Geld kommt und welche Kosten durch ein Verfahren entstehen. Hat er eine Rechtsschutzversicherung, kann es sich "lohnen".


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2018 | 17:12

Vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort!

Ich würde gerne noch wissen, ob ich die Unterschrift des Hauptmieters auf der akzeptierten Abmahnung benötige?

Außerdem: Ich habe gelesen, dass bei einer sofortigen Ablehnung der Abmahnung eine sofortige außerordentliche fristlose Kündigung eingereicht werden kann. Ist das richtig?

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2018 | 17:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

1. Nein.
Sie benötigen die Unterschrift des Hauptmieters nicht. Sie müssen aber den Zugang der Abmahnugn beweisen. Das gelingt entweder durch Bestätigung des Zugangs durch Unterschrift oder durch Einwurf in den Briefkasten durch einen Zeugen, der den Inhalt des Schreibens kennt und sich auch Datum und Uhrzeit notiert.

2. Ja.
Eine fristlose Kündigung ist möglich nach fruchtlos abgelaufener Frist oder bei "erfolgloser Abmahnung" (§ 543 Abs. 3 S. 1, 2. Alternative BGB). Sie müssen jedoch beweisen, dass die Abmahnung erfolglos war, d.h. der Hauptmieter die Abmahnung nicht akzeptiert, z.B. durch einen Zeugen. Dann ist die Abmahnung offensichtlich nicht Erfolg versprechend (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1, 2. Alternative BGB) und Sie können sofort fristlos kündigen.
Dies muss schriftlich geschehen und nachweisbar (Zeuge).


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 31.05.2018 | 14:24


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