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Untermiete in einer Genossenschaftswohnung

19.06.2009 13:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich wohne seit sieben Jahren in einer Wohnung zur Untermiete.
Es handelt sich um eine Genossenschaftswohnung.
Nun wurde meinem Vermieter (Mitglied in der Genossenschaft) und damit auch mir mit der Begründung, dass er nicht untervermieten dürfe, von seiten der Genossenschaft gekündigt.
In der Satzung der Genossenschaft steht, dass Untervermietung der Genossenschaftswohnungen mit Zustimmung der Generalversammlung möglich ist.
Im Haus der Genossenschaft (es ist eine sehr kleine Wohngenossenschaft mit nur einem Haus und <20 Genossen) wurden jedoch seit über zehn Jahren und werden auch immer noch auch weitere Wohnungen untervermietet.
Meine Frage ist nun, ob meinem Vermieter und damit zwangsläufig mir tatsächlich aus dem Grund der Untervermietung gekündigt werden kann, obwohl es seit über sieben Jahren niemals einen Einwand gegen dieses Verhältnis gegeben hat und in der Vergangenheit und auch jetzt noch Untervermietung auch von anderen Mitgliedern der Genossenschaft betrieben wurde und wird.
Es gibt auch entsprechenden Schriftverkehr, der belegt, dass alle Genossen von meinem Untermietverhältnis wussten.
Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Die Dauernutzungsverträge, mit denen Genossenschaften Wohnungen an ihre Genossenschaftsmitglieder überlassen, sind rechtlich betrachtet als Mietverträge zu behandeln.

In Ihrem Fall kommen mehrere rechtliche Varianten für die Kündigung in Betracht:

1. Die meisten Genossenschaftsstatute/-satzungen sehen vor, dass der Dauernutzungsvertrag des Genossenschaftsmitglieds über die Wohnräume an seine Mitgliedschaft in der Genossenschaft gekoppelt ist. Soweit nach der Satzung der Genossenschaft eine unberechtigte Untervermietung vorlag, weil es an der Zustimmung der Generalversammlung fehlt, ist die Genossenschaft möglicherweise berechtigt, Ihren Vermieter aus der Genossenschaft auszuschließen (§ 68 GenG). Ist bei Ihrem Vermieter der Dauernutzungsvertrag an die Mitgliedschaft gebunden und erfolgt ein Ausschluss aus der Genossenschaft zu Recht, kann auch der Dauernutzungsvertrag des Mitglieds gekündigt werden, wenn seitens eines anderen Mitglieds Bedarf an der konkreten Wohnung besteht (vgl. BGH, Urteil vom 10.09.2003, Az.: VIII ZR 22/03). Soweit daher die Kündigung des Dauernutzungsvertrages mit einem Ausschluss Ihres Vermieters aus der Genossenschaft in Zusammenhang stehen sollte, wäre zu prüfen, ob dieser Ausschluss zu Recht erfolgt ist. Da nach Ihren Schilderungen auch andere Genossenschaftsmitglieder untervermieten, könnte ein Ausschluss Ihres Vermieters unter Umständen gegen den bei Genossenschaften geltenden Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Hierzu müssten aber sämtliche Einzelheiten des Falles genau geprüft werden, um eine abschließende Entscheidung treffen zu können.

2. Unabhängig von einem Ausschluss aus der Genossenschaft kommt auch isoliert eine außerordentliche Kündigung des Dauernutzungsvertrages gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB in Betracht. Soweit die Zustimmung der Generalversammlung der Genossenschaft nicht vorlag, wird grundsätzlich von einer unberechtigten Untervermietung auszugehen sein. Diese wäre nur dann unerheblich und damit als Kündigungsgrund ungeeignet, wenn Ihr Vermieter gegenüber der Genossenschaft einen durchsetzbaren Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hatte. Hierzu müsste erforderlichenfalls das Genossenschaftsstatut überprüft werden. Ist die unberechtigte Untervermietung dagegen als erhebliche Rechtsverletzung anzusehen, müsste die Genossenschaft Ihren Vermieter vor einer außerordentlichen Kündigung grundsätzlich zunächst abmahnen. Dadurch wird dem Vermieter Gelegenheit gegeben, die unberechtigte Untervermietung zu beenden. Ohne vorherige Abmahnung wäre eine außerordentliche Kündigung des Dauernutzungsvertrages grundsätzlich nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB unzulässig. Allerdings ist eine Abmahnung ausnahmsweise dann entbehrlich, wenn zweifelsfrei feststeht, dass Ihr Vermieter zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (sprich Untervermietung) nicht berechtigt ist und aufgrund weiterer Umstände insoweit ein besonders schwerwiegender Vertragsverstoß vorliegt.

Unabhängig von dem Erfordernis der Abmahnung kann unter Umständen eine außerordentliche Kündigung in Ihrem Fall auch aufgrund des Zeitablaufs ausgeschlossen sein. Da nach Ihren Schilderungen bereits seit mehreren Jahren die Untervermietung bekannt war, könnte ein entsprechendes außerordentliches Kündigungsrecht verwirkt sein (vgl. insoweit § 314 BGB). Auch hierzu bedarf es jedoch einer konkreten Einzelfallprüfung.

3. Schließlich kommt auch eine ordentliche Kündigung des Dauernutzungsvertrages gemäß § 573 BGB in Betracht. So kann wegen der genossenschaftlichen Treuepflicht beispielsweise eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein, wenn die Wohnung an ein anderes Genossenschaftsmitglied mit entsprechendem Wohnbedarf vermietet werden soll. Allerdings genießt ein Genossenschaftsmitglied grundsätzlich einen weitergehenden Kündigungsschutz als ein gewöhnlicher Mieter. Insoweit kommt es maßgeblich auf den Inhalt des Dauernutzungsvertrages zwischen Ihrem Vermieter und der Genossenschaft sowie möglicherweise auf die Genossenschaftssatzung an. Ohne Kenntnis dieser Dokumente lässt sich daher leider nicht sagen, ob in Ihrem Fall möglicherweise auch eine ordentliche Kündigung des Dauernutzungsvertrages und damit auch Ihres Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de


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