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Untermiete - Kündigungsfristen


08.10.2005 00:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich will meine Wohnung für 1 Jahr untervermieten.
Wie sehen die Regelungen für Kündigungsfristen für beide Seiten (Ich als Hauptmieterin und meine Untermieterin) aus?
Gelten hier bei dem befristeten Vertrag auch die 3 Monate Kündigungsfrist? Oder kann man kürzere Fristen beiderseits vereinbaren?
Oder muss ich für ein Jahr untervermieten und habe keine Chance, meiner Untermieterin vorzeitig kündigen (z.B. bei Eigenbedarf)?
Ist die Untermieterin ihrerseits verpflichtet, auch für ein Jahr zu mieten und kann nicht früher aus dem Vertrag?

Ich habe einen Untermietvertrag-Vordruck aus dem Kaufhaus mit folgendem Passus: "Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von .... Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichtet wird. Eine Kündigung wird erstmals nach Ablauf von ... Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."
Ich bin mir nicht klar darüber, was dieser Passus bedeutet (inkl. dem Unterschied zwischen ordentlichem und außerordentlichem Kündigungsrecht).

Ich selber werde auch Untermieterin - mit einem befristeten Vertrag von 2 Jahren. Auch hier habe ich die gleichen Fragen: welche Kündigungsfristen gelten, die 3 Monats-Regelung oder kann hier wechselseitig zwischen mir als Untermieterin und den Hauptmietern eine andere Frist vereinbart werden?

Sehr geehrte Ratsuchende,

1.
Sie müssen als Hauptmieter und Untervermieter die selben Kündigungsfristen einhalten wie jeder andere Vermieter.

Es steht Ihnen frei, ob Sie einen Zeitmietvertrag oder ein unbefristetes Mietverhältnis mit Ihrem zukünftigen Untermieter vereinbaren wollen.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis müssen Sie den Untermieter über Ihren künftigen bzw. vorhersehbaren Eigenbedarf zuvor aufklären, wenn Sie ihn später deswegen kündigen wollen.

Bei einem Zeitmietvertrag stellt die Eigennutzung einen zulässigen Befristungsgrund dar.

In beiden Fällen halten Sie die Absicht der späteren eigenen Verwendung der Wohnung bitte unbedingt schriftlich im Vertrag fest.

Der Vorteil eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit liegt auf der Hand, da Sie (und auch Ihr Mieter) dann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ gemäß § 573c BGB kündigen können. Somit sind beide Seiten flexibler gestellt, nur dass Sie eben Ihren Eigenbedarf geltend machen müssen.

2.
In dem von Ihnen zitierten vorformulierten Passus wird eine freie Befristung des Vertrages auch ohne Befristungsgrund ermöglicht, indem man bis zum Ablauf des vereinbarten Zeitraumes beiderseitig eine ordentliche Kündigung (mit dreimonatiger Frist) ausschließt und erst danach ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht.
Eine solche Regelung ist bei Ihnen aber weder notwendig noch entspricht sie der Interessenlage.

3.
Die außerordentliche Kündigung unterscheidet sich von der ordentlichen Kündigung dadurch, dass Sie eines besonderen, wichtigen Kündigungsgrundes bedarf, wie z.B. nachhaltiger Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietwohnung durch Vernachlässigung und ähnlich schwerwiegende Gründe.

4.
Bei dem Vertrag, den Sie Ihrerseits als Untermieterin eingegangen sind, verhält es sich so, dass beide Seiten innerhalb der Laufzeit von zwei Jahren nur außerordentlich kündigen können, also nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, dann aber ohne Einhaltung einer besonderen Frist.

Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Ihnen als Untermieterin und Ihrer Vermieterin/Hauptmieterin (also z.B. dreimonatige Kündigungsfrist) müssten Sie in Abänderung des ursprünglichen Vertrages gesondert und neu schriftlich vereinbaren.


Ich hoffe, Ihr Rechtsproblem gelöst zu haben, stehe aber für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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