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Untermiete Kündigung an die Ex ohne Untermietvertrag


24.07.2007 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo auch,

Ich bin alleiniger Hauptmieter einer Mietwohung seit Juni 2006.
Damals bin ich mit meiner Freundin zusammen in die Wohnung gezogen.
Sie hat den Mietvertrag nicht unterschrieben.
Da wir uns schon seit längerer zeit nicht mehr verstehen, habe ich ihr oft klar gemacht, das sie ausziehen muss.
Sie hat mir öfters Mündlich versprochen, das sie ausziehen wird.
Da mir ihre lerren versprechungen nicht zusagten, hatte ich ihre Sachen zusammengepackt und ihre Sachen(Kleidung) in ein kleines Lager verpackt und das Wohnungs Schloss gewechselt.
Sie hat darauf hin den Schlüsseldienst gerufen und die Wohnung öffnen lassen. Ich hatte ihr ein kleines Zimmer für eine Woche gemietet, wo sie hätte übernachten können.
Das war so ca. mitte Juni 2007.
Sie hatte mich unterrichtet, das ich sie auch ohne untermietvertrag nicht einfach heraus werfen könne.
Ihr hätte jemand erzählt, das auch sie eine 3 Monatige Kündigungsfrist hätte.
Darauf hin ist sie wieder eingezogen.

jetzt hat sie mir versprochen, das sie mitte Septemer ausziehen würde.
Da ich aber an ihren vielen Versprechn nicht glaube, suche ich eine Lösung, sie heraus zu werfen, notfalls mit
richterlicher gewalt.

Mietzahlung,
nachdem ich mehrmals energisch auf mietbeizahlung pochte,
zahlte sie in unregelmässigen abständen ca 30 % der Miete.
Diesn Monat und letzen Monat hat sie noch nicht bezahlt.

Ein Bekannter hatte mir Vorgeschlagen,
eine Einweilige Verfügung bei Gericht auf Räumung der Wohnung zu erwirken. Das könnte ich selber machen und würde nicht die Welt kosten.
Sehr geehrter Ratsuchender,

hat – wie hier der Fall - nur ein Partner den Mietvertrag abgeschlossen, ist er
auch alleiniger Mieter und bleibt dies auch nach einer Trennung.

Er kann grundsätzlich vom anderen Partner verlangen, dass dieser auszieht. Der Partner , der nicht direkt am Mietvertrag beteiligt ist, hat kein Bleiberecht, das er seinem „Expartner“ beziehungsweise dem Vermieter entgegenhalten könnte.

Die Kündigungsschutzvorschriften sind dann grundsätzlich nicht anwendbar.

Das Verlangen nach sofortiger Räumung kann aber dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen und deshalb unzulässig sein.

Haben die Partner hingegen einen Untermietvertrag abgeschlossen, was aber in der Praxis eher die Ausnahme darstellt, kann sich der Untermieter auf die Schutzvorschriften des Mietrechts und damit auch auf Kündigungsfristen
berufen. Für einen Untermietvertrag könnte der Umstand sprechen – was noch genauer abzuklären ist – wenn z.B. nicht Sie und Ihre Expartnerin zusammen in einem bestimmten oder vorher unbestimmten Verhältnis den Mietzins an den Vermieter zahlen, sondern der Partner an Sie einen festen Anteil der Miete bezahlen würde. Hier müsste der Sachverhalt eingehend weiter erörtert werden, um die Sache insgesamt abschließend beurteilen zu können. Hierzu sollten Sie weiteren anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen.

Geht man – nach weiterer zu erfolgender Prüfung - von einem Untermietverhältnis aus, so müsste die fristgerechte Kündigung des Untermietverhältnisses ausgesprochen werden bzw. man sollte gemeinsam schriftlich eine wohl zu vereinbarende Aufhebung des Vertrages zu September 2007 festhalten. Dies wäre in jedem Fall der sicherer Weg. Alternativ dazu sollte die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug geprüft werden. Hier kommt es auf die konkrete Zahl der Monate an, mit der der Untermieter sich in Zahlungsverzug befindet. Erfolgt dann kein Auszug zu dem entsprechenden Termin(Kündigungstermin/
Aufhebungstermin) so kann Räumungsklage erhoben werden.

Auch wenn man von keinem Untermietverhältnis ausgehen könnte, kein freiwilliges Verlassen der Wohnung erfolgt, ist grundsätzlich die Räumungsklage gegeben.

Gemäß § 940 a ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht angeordnet werden. Dieses bedeutet, dass sich der Nutzer der Räume eigenmächtig und -widrig in den Besitz gebracht hat, dann muss auch durch einstweilige Regelung der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden können. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist ein vorläufiges Verfahren, soweit die endgültige Durchsetzung von Ansprüchen, wie Räumung, grundsätzlich nur im normalen gerichtlichen Erkenntnisverfahren erfolgen soll. Hier wäre ebenfalls der Sachverhalt weiter zu prüfen, insbesondere, ob in der Wiederverschaffung des Mitbesitzes an der Wohnung - Schlüsseldienst - ein eigenmächtiges und –widriges Verhalten zu sehen ist. Dies hängt von den weiteren Umständen des Einzelfalles ab, z.B. bereits zuvor erfolgter Auszug, etc.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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